最高法判例：房屋登记权利人与实际权利人对被征收房屋产权无争议，可依法对实际权利人进行补偿安置

裁判要旨

房屋实际权利人与登记的所有权人一致，依法应当对房屋所有权人进行补偿。登记的房屋所有权人与实际权利人不一致，双方对房屋产权存在争议的，决定征收的政府应当依法作出补偿决定，并对补偿安置款项和房屋予以提存，等待争议双方依法解决权属争议后，向确定的房屋权利人发放补偿款、交付安置房；如果登记的权利人与实际权利人双方对被征收房屋产权无争议，可以依法对实际权利人进行补偿安置。

案例详情

中华人民共和国最高人民法院

行 政 判 决 书

（2025）最高法行再85号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：侯某有，男，1963年5月24日出生，汉族，住山西省清徐县。

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王某梅，女，1963年6月23日出生，汉族，住山西省清徐县。系侯某有之妻。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山西省清徐县人民政府。住所地：山西省太原市清徐县。

法定代表人：李某贵。

再审申请人侯某有、王某梅（以下简称侯某有夫妇）因诉被申请人山西省清徐县人民政府（以下简称清徐县政府）要求履行安置补偿职责一案，不服山西省高级人民法院（2023）晋行终231号行政判决，向本院提出再审申请。本院于2025年1月2日作出（2023）最高法行申2554号行政裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭进行审理，案件现已审理终结。

经审理查明，侯某有于2003年9月1日与清徐县某某供销合作社（以下简称某某供销社）签订售房协议，购该社位于**街**号院的7间门面房等。2005年1月31日山西省清徐县人民法院作出（2004）清民初字第523号民事判决，以案涉房屋设定抵押，某某供销社未通知抵押权人，也未告知受让人侯某有夫妇的情况下，出售房屋违反担保法规定，认定售房协议无效。侯某有申请再审，山西省太原市中级人民法院驳回其再审申请。案涉房屋的所有权一直登记在某某供销社名下。但是，侯某有已经支付全部购房款，并代某某供销社偿还债务解除抵押，实际占有使用案涉房屋20余年。2020年7月4日，清徐县政府开始组织实施南营留城中村（棚户区）拆迁改造项目房屋拆迁征收工作，案涉房屋在征收范围内。某某供销社对案涉房屋并不主张补偿安置权利，清徐县政府以房屋登记在某某供销社名下为由，拒不对侯某有夫妇补偿安置。侯某有夫妇于2022年7月25日以邮递的方式，向清徐县政府提出安置补偿申请。清徐县逾期未予答复，侯某有夫妇提起本案诉讼，请求对其予以安置补偿。

山西省阳泉市中级人民法院（2022）晋03行初316号行政判决认为，售房协议已经人民法院生效判决认定无效。依据在案证据可以证实，案涉房屋一直登记在某某供销社名下。侯某有要求清徐县政府履行安置补偿职责，理由不能成立，判决驳回侯某有的诉讼请求。侯某有不服，提起上诉。

山西省高级人民法院（2023）晋行终231号行政判决认为，案涉房屋登记在某某供销社名下，侯某有夫妇提交的售房协议经人民法院生效裁判文书认定为无效，请求清徐县政府履行补偿安置职责，依据不足，判决驳回上诉，维持原判。

侯某有夫妇申请再审称，其夫妇是案涉房屋及土地的实际所有权人及使用权人，且已经支付相关费用，某某供销社也将案涉房屋及土地交付近20年。请求本院撤销一、二审判决，依法改判或者发回重审。

清徐县政府辩称，侯某有夫妇没有提交其占有使用案涉房屋情况的直接证据，并非房屋所有权人。且人民法院生效判决认定售房协议无效。请求驳回侯某有夫妇的再审申请。

本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。同时，第二十六条第一款规定，被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。《最高人民法院关于在审判工作中促进提质增效推动实质性化解矛盾纠纷的指导意见》第一条规定：“人民法院在审判工作中应当坚持依法履职，通过必需的审判、执行程序，依法及时准确回应诉求，切实保障当事人诉讼权利，促进矛盾纠纷实质性化解、一次性解决，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。”第七条第一款规定：“人民法院在审理行政案件中发现需先行解决相关民事争议，且该民事争议可以同行政案件一并解决的，应当告知当事人依法申请一并解决民事争议。当事人依法申请一并解决民事争议的，人民法院应当一并审理行政与民事案件；当事人明确表示不申请一并审理民事争议，也未通过民事诉讼、仲裁等法定途径解决相关民事争议的，人民法院应当根据现有证据依法就行政案件作出裁判。”根据上述规定之精神，房屋实际权利人与登记的所有权人一致，依法应当对房屋所有权人进行补偿。登记的房屋所有权人与实际权利人不一致，双方对房屋产权存在争议的，决定征收的政府应当依法作出补偿决定，并对补偿安置款项和房屋予以提存，等待争议双方依法解决权属争议后，向确定的房屋权利人发放补偿款、交付安置房；如果登记的权利人与实际权利人双方对被征收房屋产权无争议，可以依法对实际权利人进行补偿安置。本案中，尽管案涉房屋登记在某某供销社名下，且生效民事判决亦确认购房协议无效。但是，侯某有已经按照售房协议支付全部购房款，某某供销社抵押案涉房屋的债务已由侯某有夫妇支付解除抵押，导致购房协议无效的法律障碍已经消除，买卖双方对购房合同的真实有效性均不持异议，且征收过程中某某供销社并不主张案涉房屋的产权。在此情形下，清徐县政府仍然以案涉房屋登记在某某供销社名下为由，拒不对案涉房屋的实际权利人侯某有夫妇予以征收补偿安置，违反上述法律规定。一、二审判决驳回侯某有夫妇的诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以改判，清徐县政府应当依法对侯某有夫妇作出安置补偿决定。

综上，侯某有、王某梅的再审请求成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十九条第一款之规定，判决如下：

一、撤销山西省阳泉市中级人民法院（2022）晋03行初316号行政判决；

二、撤销山西省高级人民法院（2023）晋行终231号行政判决；

三、责令山西省清徐县人民政府于本判决生效后九十日内向侯某有、王某梅履行安置补偿职责。

本判决为终审判决。

审判长　　王晓滨

审判员　　朱宏伟

审判员　　杨　军

二〇二五年六月二十四日

书记员　　李林涛

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