中指·政策要闻丨住建部部长倪虹撰文，明确推进现房销售制（10.27-11.2）

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摘要：

10月28日，“十五五”规划建议明确了推动房地产高质量发展的五大方向，住建部部长倪虹撰文指出全面落实推动房地产高质量发展的重点任务，并明确推进现房销售制。海口、广州发布“好房子”建设指引，上海徐汇区落地“房票”，重庆发行专项债券收储存量闲置土地。

中央：“十五五”规划建议指明房地产发展新方向

• 要闻一：

10月28日，“十五五”规划建议全文发布，《建议》针对房地产的提法出现在多项战略任务中，有关房地产的篇幅增加，提出“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度”，未来五年推动房地产高质量发展的五大方向明确，将“推动房地产高质量发展”放在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”中，进一步强化房地产的民生属性。

除此之外，《建议》提出“大力实施城市更新”“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。完善工商业用地使用权续期法律法规，依法稳妥推进续期工作”“探索实施建设用地总量按规划期管控模式”“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险”，大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，核心城市购房限制性政策仍有优化空间，盘活存量土地、存量房的相关政策也存在优化预期，进一步改善市场供求关系，提高资源利用效率。

• 要闻二：住建部部长倪虹指出推进现房销售制

近日出版的《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》中，刊登了住房和城乡建设部部长倪虹题为《推动房地产高质量发展》的署名文章，文章指出全面落实推动房地产高质量发展的重点任务，一是优化保障性住房供给；二是促进房地产市场持续健康发展；三是改革完善房地产开发、融资、销售制度；四是实施房屋品质提升工程；五是实施物业服务质量提升行动；六是建立房屋全生命周期安全管理制度。进一步将“十五五”规划建议中关于房地产工作的重点内容进行细化的分解，助力各地更好推进落地。

其中在“改革完善房地产开发、融资、销售制度”任务中，明确提出“在商品房销售上,推进现房销售制,实现所见即所得,从根本上防范交付风险；继续实行预售的,规范预售资金监管,切实维护购房人合法权益”，可见现房销售制的推进并非“一刀切”，根据中指监测，今年以来，河南信阳、湖北荆门和湖南邵阳等地已先后落地相关政策，按“新老有别”的原则推动现房销售，维护购房人合法权益。“十五五”时期，现房销售或将逐渐推进，预计更多库存量大的城市或区域将率先推进现房销售，对于部分库存量较小的地区来说，现房销售后新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，也有助于推动期房销售逐渐向现房销售转型。

现房销售对于购房者、房企、行业均将产生深刻影响，对购房者而言，可以降低购房风险；对房企而言，现房销售模式下，房企将更加注重品质，从而推动产品品质提升，更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大；对行业而言，在库存量大的地区推进现房销售，有助于控制供应规模，能够直接改善市场供需结构，加快库存的去化，也有利于房地产发展新模式的构建，另外，现房销售对项目工程质量也提出了更高的要求，将促进行业更高质量发展。

• 要闻三：央行研究实施个人修复信用的政策

10月27日，央行行长潘功胜在金融街论坛年会上重磅发声，指出多项政策举措，强调“做好房地产金融宏观审慎管理工作，健全房地产金融分析框架，优化房地产金融基础性制度”，在持续丰富宏观审慎管理工具箱方面指出“针对房地产金融领域，主要有首付比、利率、房地产贷款风险权重、居民债务收入比等工具”，并指出明年初落地个人信用修复政策。

本次宣布的个人信用救济政策，正是为了帮助过去几年由于新冠疫情等不可抗力因素影响发生债务逾期的群体重新获得正常的融资渠道。这些政策有助于帮助符合条件的居民修复信用，部分因疫情导致征信逾期但有实际购房需求和还款能力的人群，将重新获得购房贷款资格，同时，该政策也有助于修复市场预期，提升市场信心。

地方：海口、广州发布“好房子”建设指引，上海徐汇区落地“房票”

• 要闻四：海口、广州发布“好房子”建设指引，因地制宜加速“好房子”建设

10月23日，海口印发《关于优化我市“好房子”规划建设管理的若干措施》，其中规定，营造适应热带多雨气候空间，鼓励设置高品质小区出入口公共空间，鼓励设置互联互通的雨棚、风雨连廊、外廊式骑楼等，可不纳入容积率计算。同时对户型面积计算进行规范，明确设备平台水平投影面积上限、明确飘窗、花池水平投影面积之和占户型建筑面积比例上限。

10月28日，广州发布《广州市推进“好房子”建设的工作指引（试行）》，更加系统和全面的阐述了“好房子”的建设标准与实施路径。其亮点在于系统性地回应了当前住宅的共性痛点，并结合了广州本地的气候特征、自动救援装置和技术发展的前瞻性思考。如为避免极端天气水浸的防涝防浸措施、营造具有岭南特色的建筑景观、住宅电梯设置自动救援操作装置（ARD）、阳台设置垂直逃生通道、探索未来智慧人居等。

因地制宜制定“好房子”建设指引，有助于房企更好的打造适应当地环境的项目，进一步提升新房整体质量，改善居民居住环境，带动改善性住房需求释放。

• 要闻五：上海徐汇区江南新村项目落地“房票奖励”

10月22日，上海市徐汇区人民政府发布江南新村地块旧城区改建项目房屋征收决定，在项目最新的征收和补偿方案中，增加了“房票奖励”一项。政策指出，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿方式的，在规定时间内凭购买房屋的房地产权证或不动产登记证等相关证明申请，每证按被征收房屋建筑面积给予2000元/平方米奖励，购买多套房屋的，仅享受1次“房票”奖励。

通过“房票”奖励的方式，有助于提高被征收人参与意愿，加速城中村改造的推进，若政策落地效果良好，有望在全市乃至更多城市跟进执行。

• 要闻六：重庆跟进发行超150亿元专项债券收储存量闲置土地

10月31日，重庆发行195.25亿元土地储备专项债券，其中约151亿元专项债券用于收回收购存量闲置土地，为河北省之后第二个发行专项债券收储存量土地的非“自审自发”试点地区，后续更多非“自审自发”试点地区有望加速发行专项债收储存量土地，加快库存去化。

政策汇总：10月“好房子”建设相关政策优化是各地重要调整方向

回顾10月，各地持续落实政策，共出台政策36条，多地针对“好房子”建设落地优化政策，成都发文对建筑设计规划、计容规则等进行规范；深圳发文稳妥推进《住宅项目规范》实施，报批建筑高度超80米的住宅项目需征求消防救援部门意见；另外，广州、昆明、海口等地发布“好房子”技术规范。公积金也是各地政策发力重点，合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策，从提高贷款额度、优化“商转公”、优化灵活就业缴存等方向优化调整。

表：近3月以来主要政策类型出台频次

注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。

资料来源：中指研究院综合整理

中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，。

附表：

表：10月27日至11月2日房地产市场重点政策及事件汇总

（详情请查看）

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