浙江
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今天，平阳县昆鳌协同发展核心区F-42地块成功出让，由平阳县城发城市运营管理有限公司以6552万元竞得，楼面价约734元/㎡。
成交页面截图
平阳县昆鳌协同发展核心区F-42地块地块位于平阳县鳌江镇，昆鳌大道与昌牌路交汇处以东，东侧靠近228国道，是昆阳、鳌江两镇融合发展的主阵地。
地块区位示意图
该地块占地约67亩，土地用途为零售商业用地（兼容餐饮用地），地上总建筑面积约8.9万㎡，另在地下设商业面积约1.2万㎡。
建筑产权整体自持、不可分割出售，按综合体建设。
可以看出，这是一座由开发商整体自持的商业综合体。
地块实景。来源：省国有土地使用权交易系统
上月，平阳县自然资源和规划局发布了《平阳县昆鳌协同发展核心区F-42地块控制性详细规划修改》，就将该地块用地性质确定为商业和商务金融混合用地。
如今，随着该地块出让，意味着平阳鳌江将新增一座商业综合体。
来源：平阳县自然资源和规划局
当前经济低迷、消费降级，开发商重资产拿地、建设商业综合体的意愿减弱。由地方国企拿地，引进知名商管团队轻资产运营，已成趋势。
至于该商业综合体会引进哪一家商管团队？暂时没有进一步消息。
网络上有一些传闻称，该项目将打造“高端商业综合体”，但结合选址、经济环境等方面看，可能性不大。
02
其实，事实同城的鳌江、龙港，已建成并正在谋划多座商业综合体。
其中，鳌江已建成万达广场、银泰城，加上今天刚出让的地块，今后将有3座商业综合体。
龙港已建成新鸿广场，正在谋划万象汇，若能落地将有2座商业综合体。
也就是说，今后鳌江、龙港或将有5座商业综合体。对于这不到80万常住人口的事实同城区域，似乎略多一些。
平阳万达广场
尽管鳌江流域两县一市有约220万常住人口，但其他重点城镇也有各自的商业综合体。
比如，灵溪已建成银泰城，正在建设宝龙广场；水头已建成财富广场。
至于各类中小型商业设施，鳌江流域就更多了。
当鳌江、龙港分属不同行政区，都在谋划新的商业综合体，难免会有重复建设、恶性竞争现象。
平阳银泰城
当然，倘若这些商业综合体能集中布局，形成一座现代化商圈，还是有机会共享客流，在竞争中有合作，共同进步，做大、做强这座商圈，形成更大的辐射范围。
然而，鳌江、龙港的商业综合体，普遍距离不近不远，无法共建商圈，相互之间只有竞争关系。
而龙港、鳌江作为县级市、县镇，受城镇等级影响，很难招引到高端、特色品牌，相互之间难以拉开档次，商业综合体更易同质化。
鳌江、龙港商综之间距离
在温州各大县城、强镇，有两座商业综合体的，大多都是一强一弱，很难做到两座都强。
就目前而言，平阳万达广场在鳌江流域相对领先。
今后待这些新的商业综合体建成，鳌江流域的商业版图将发生怎样的变化？我们将继续观察。
03
不过，作为平阳县城的昆阳，当前没有真正意义上的商业综合体。
今天出让的地块，尽管位于鳌江，但离昆阳相对最近，通过昆鳌大道、228国道、鳌江大道（老104国道）均可快速抵达。对于昆阳居民来讲，今后前往商业综合体，会稍近一些。
从近年平阳方面的相关规划、建设可以看出，平阳正在全力推进昆鳌一体化。这座商业综合体的建设，也是昆鳌一体化的标志性动作。
其实，昆阳与鳌江之间隔着九凰山、古盘山，仅有两山之间的，仅有两山之间的狭长通道相连，今后实现高质量一体化存在难度。
而鳌江镇与龙港市隔着鳌江对望，即便分属不同行政区，也因地形优势而自发形成一体化、同城化。
鳌江南部滨江区域的发展，也离不开龙港年轻人的购房、定居、消费所带来的发展动力。
鳌江两岸
然而，因昆阳、鳌江同属平阳，出于行政区划、历史文化等方面考虑，近年平阳依旧大力推进昆鳌一体化。
面对从县镇升级为县级市的龙港，平阳有自己方面的考虑。但是，鳌江流域两县一市需打破行政区划限制，站在鳌江流域一体化、温州大都市副中心高度来谋划发展。
否则，再多“小而全”的城镇，也难敌大都市的虹吸。
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