华北区新开盘谍报：改善型纯新盘为主，整体去化向好

区域市场综述：

根据，2025年9月29日-2025年10月26日华北大区重点城市北京、天津两个城市累计开盘6个，推出房源1442套，推出房源量环比下降46.09%。其中，改善类产品热推，占比为66.67%。总体来看，华北大区整体开盘数量有限，刚改、改善类项目为主，整体去化效果向好。

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▍北京：改善型项目占主导，区域分化加剧

据监测，本月重点监测纯新开楼盘项目4个：紫京宸园、国誉星城、璞樾、中海·玉华玖章。

热点项目：

北京：璞樾（202510.17）

• 认购去化：71%

• 客户定位：改善

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目点评

璞樾项目坐落于北京朝阳区朝青板块，是东四环内十年未有新增住宅用地后推出的稀缺高端住宅。其最大优势在于黄金区位与成熟配套：距地铁6号线青年路站约900米，向西快速直达国贸CBD，向北连接望京商务区，自驾通过东四环、朝阳北路等主干道网络也十分便捷。商业方面，步行可达朝阳大悦城，周边姚家园万象汇等高端商业体环伺，形成了“一刻钟精致生活圈”。生态资源尤为突出，项目西、北、东三面被星河湾生态公园、京城森林公园及平房公园三大公园环抱，形成了罕有的“三园环抱”低密居住环境。

在产品层面，璞樾由金茂与越秀两大开发商联袂打造，主打151-258㎡的纯粹四居户型，配备金茂十二大绿金科技系统，实现室内恒温、恒湿、恒氧的舒适健康环境。同时，项目规划有高端会所，提供定制化服务，旨在为高净值人群打造圈层生活场。

然而，项目也存在一些值得关注的挑战：其容积率达到2.6，楼栋布局相对紧凑，部分低楼层单位的采光和视野可能受到影响。此外，青年路-朝阳北路一线在高峰时段交通压力较大，东侧存在的高压线虽满足安全距离，但对部分购房者而言可能存在心理抗性。中学教育资源需依赖外部，对于教育有较高要求的家庭需综合考量。

总体而言，璞樾凭借其核心稀缺地段、成熟便利的配套、独特的生态资源以及先进的科技住宅系统，对追求城市核心区便捷与自然静谧兼顾的改善型客群具有较强吸引力，但社区密度和局部环境细节是需要理性权衡的方面。

北京：紫京宸园（2025.10.12）

• 认购去化：58%

• 客户定位：改善

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目点评

紫京宸园作为中建智地“宸系”高端产品线的第三部作品，坐落于北京东四环星河湾板块，是朝青板块近十年来稀缺的新增住宅用地，主打宋风美学与现代品质融合的高端改善住宅。

核心优势方面，项目区位价值突出：距地铁6号线青年路站约900米，西接国贸CBD，北连望京，自驾通过朝阳北路、东四环路网便捷通达全城。周边配套成熟，商业上有朝阳大悦城（约800米）、姚家园万象汇等大型综合体，教育医疗资源密集，且被星河湾生态公园、京城森林公园等四大公园环抱，生态低密环境稀缺。产品设计上，项目以“宋式园林”为魂，打造约4.5万㎡山水园林体系及5700㎡高端会所，户型涵盖133-278㎡（部分可达400㎡），得房率普遍超90%，并采用旭格、嘉格纳等国际品牌装标，凸显改善属性。

需关注的短板包括：南侧临朝阳北路的楼栋受主干道噪音影响明显（虽升级五层隔音玻璃），东侧部分楼栋邻近高压线。此外，项目容积率2.6，楼栋布局较紧凑，且户型跨度从133㎡至278㎡，圈层纯粹性略逊于相邻项目（如璞樾起步152㎡）。

▍天津：纯新盘入市节奏放缓

据监测，本月天津纯新盘入市节奏放缓，共监测到2个项目开盘，数量较上月有所减少。

热点项目：

天津：首创禧瑞问津（2025-10-1）

• 认购去化：61%

• 客户定位：刚改、改善客群为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、商改住项目，地理位置优越，交通便捷，配套齐全。项目位于河北区三河交汇处，紧邻地铁6号线北运河站，一路之隔为香港TOD MALL。

2、项目凭借全架空设计、“小而美”的社区规划及合理的售价，首开即赢得市场青睐。

天津：建投奥体誉院（2025-10-12）

• 认购去化：100%

• 客户定位：改善客群为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、位于南开区奥体板块，紧邻奥体公园和水上公园，享受城市绿肺资源。紧临地铁5号线凌宾路站，交通便捷。周边山汇道、泽川路等6条道路由山西建投统一修建，路网密布，通行顺畅。

2、项目B地块高层产品13-18层到顶，2梯2户，无连廊。C地块洋房产品5-10层到顶，1梯2户。两个住宅地块全架空设计，均配备会所。项目为低密社区，整体容积率为2。

3、项目配备五马路小学和南开中学集团化办学的九年一贯制学校。

本月开盘

表：2025.9.29-2025.10.26项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

下月预告

表：2025年11月部分典型项目开盘信息

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