走出楼市独立行情，凭什么？保利发展、融创中国“销冠”对话

凭借布局好城市、打造“好房子”的策略，今年部分房企走出了楼市独立行情。

保利发展从2024年12月至今，仅在上海杨浦区累计销售额就破百亿元，成为当之无愧的杨浦区“销冠”；融创上海壹号院今年累计总销售金额超220亿元，更是保持全国单盘“销冠”位置。

10月30日，每日经济新闻主办的第十五届中国价值地产年会在上海举行，保利发展上海公司产品发言人程瑶、融创中国上海区域产品发言人余嘉受邀来到现场，围绕“‘销冠’究竟做对了什么？”展开主题对话。

对话现场 每经记者 祝裕 摄

精研产品力

程瑶表示，在房地产行业市场下行的情况下，企业需要更加精研产品力，才能平稳地穿越市场周期。保利发展在杨浦以及上海各区域推出的项目，均在“精研产品力”这个层面发力。

具体而言，保利发展将“精铸恒久，精衡舒适，精艺美学，精工健造，精智科技，精彩邻里”等六大精工打造法条，涵盖了产品的方方面面，并落入每一个细节管控，提升整个区域的产品价值。

“靠不断精研产品力穿越市场周期，吸引购房者主动选择项目，这是房企产生热销楼盘的主要因素，也是房企当下在市场立足的基本功以及核心竞争力。”程瑶认为。

余嘉表示，产品力是房企发展的护城河，楼盘营销除了绕不开的“地段”话题，产品力就是对客户买房子的最大吸引点。

她介绍道，上海壹号院位于上海老城厢范围内，除了地段价值，项目团队深度挖掘土地价值，对周边历史文化进行深度剖析。从最初拿地开始，便对土地价值、人文历史进行思考，包括“项目与城市的关系”“过去在这块土地上发生的故事”“未来与社区的关系”等等。

“‘好房子’绝不仅仅是单一方面的提升，它一定是整个系统性的提升。”余嘉认为，能够成为“销冠”的“好房子”，应该有高站位的谋划、高颜值的落位、高标准的产品以及高精准的管控，从选材、工艺到工程质量，甚至是交付以后提供高水平的服务等等。有了一整套高水平的输出，才是能够穿越周期、走向未来的“好房子”。

离不开“地段为王”

58安居客研究院院长张波分析道，房地产“销冠”离不开“地段为王”的铁律。不容忽视的是，今年以来，出让的楼面价超8万元/平方米、单价在10万元/平方米以上的地块基本上出现在一线城市，其中包括上海徐汇滨江在内的核心地段。

程瑶认为，地段对于房地产项目的确十分重要，它同时也赋予了项目不同的策略。比如在杨浦区，保利发展的楼盘整体规划即针对高净值人群来打造，包括整体规划、立面设计，园林景观以及套内设计等等。

据程瑶介绍，保利天奕至今累计吸引近8000组购房者看房，收获“四开四捷”的业绩，整盘销售达到95%，“通过由外到内的整体修炼，我们有信心继续实现再战再捷”。

单盘销售超220亿元的上海壹号院，地段价值更是不言而喻。余嘉并不否认项目的地段红利，相比市面上其他楼盘，上海壹号院推出的超高层及风貌别墅，都是黄浦老城厢板块的稀缺资源。

她同时表示，项目的热销也在于对人文历史、目标客群的“吃透”，只有“吃透”人文历史以及高净值客户的购买需求，才能形成强大的产品吸引力。

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