中央定调！未来 5 年买房 / 卖房不用慌了

来源：大伟看楼市

2025 年 10 月，第二十届中央委员会第四次全体会议公报正式发布，其中将房地产相关表述置于 “加大保障和改善民生力度” 重要板块，明确提出 “推动房地产高质量发展”。这是四中全会公报首次对房地产进行直接定调，标志着我国房地产行业发展逻辑的根本性转变，为未来五年楼市发展划定了清晰航向，开启了从规模扩张向质量优先的新征程。

此次全会对房地产的定位突破具有历史性意义。回顾历届四中全会，房地产或隐含于宏观经济论述中，或侧重法治保障与民生底线，而二十届四中全会首次将其系统性纳入 “保障和改善民生” 与 “共同富裕” 框架，实现了定位的质的飞跃。这一转变意味着房地产已从单一的经济刺激工具或基础民生保障载体，升级为与新型城镇化、消费升级、区域协调发展等国家战略协同联动的关键环节，凸显了中央构建行业发展新模式的坚定决心。其背后是对行业发展阶段的深刻研判：我国城镇化率已突破 66%，住房自有率趋于饱和，市场供求关系发生根本性变化，居民需求从 “有没有” 向 “好不好” 的转变日益凸显，传统发展模式已难以为继。

“止跌回稳”“房地产发展新模式” 等关键词频繁出现在政策表述中，住房城乡建设部与金融监管部门的系列部署，标志着房地产市场进入 “民生为本、平稳发展” 的新阶段。对于 millions 购房者与售房者而言，中央的明确定调打破了市场观望迷雾 —— 未来 5 年，房地产市场将告别剧烈波动，逐步进入供需平衡的平稳期，买房有支撑，卖房有渠道，市场预期将持续修复。

一、政策托底：构建 “稳需求、保供给” 的安全网​

“十五五” 时期房地产政策的核心逻辑，是通过供需两侧协同发力，为市场注入确定性。在需求端，“组合拳” 式支持政策已形成体系化支撑：降息、存量房贷利率下调直接降低购房成本，仅 2024 年四季度以来，全国首套房贷款利率平均降幅达 0.85 个百分点，减轻了刚需群体的月供压力；“卖旧买新” 税费减免与公积金政策优化，则激活了改善性需求，如上海对非户籍家庭的房产税减免、深圳允许公积金覆盖装修支出等政策，让换房成本平均降低 15%-20%。​

供给端的 “保交楼” 与存量盘活政策更让市场吃下 “定心丸”。截至 2025 年三季度，房地产融资协调机制已审批贷款超 6 万亿元，覆盖 1500 万套住房的建设交付，从根源上解决了购房者 “怕烂尾” 的核心焦虑。针对 7.6 亿平方米的历史高位库存，中央赋予地方政府收购存量商品房的自主权，这些房源将转化为保障房、人才房等有效供给，既消化了过剩库存，又满足了新市民的安居需求。这种 “以需定供” 的调节机制，彻底改变了过去 “高杠杆、高周转” 模式下的供给失衡问题。​

二、需求锚点：结构性机会藏在 “改善与集聚” 中​

未来 5 年住房需求的变化轨迹已清晰可见：总量趋稳但结构分化，刚需有支撑，改善成主力。从人口维度看，尽管全国适龄购房人群（20-34 岁）将减少 2100 万人，但 35-64 岁的改善性购房群体将增至年均 6.6 亿人，占总人口比例升至 46.3%，成为市场的核心驱动力。政策正精准对接这一需求，2024 年以来，北上广深等城市全面上调普通住宅标准，140 平方米以下房源均纳入普通住宅范畴，120 平方米以上的改善型户型在新房供应中的占比已提升至 60% 以上。​

区域层面的 “集聚效应” 则带来了明确的购房方向。未来 5 年，重点城市群的住房需求将占据全国 80% 的份额，长三角、珠三角等高能级都市圈成为需求高地。这一趋势源于人口与产业的双重集聚：新质生产力推动下，战略性新兴产业向大城市集中，带动人口持续流入，而这些城市的落户门槛正进一步降低。以深圳为例，2024 年商品房成交中，90-144 平方米中户型占比达 56.1%，较 2020 年提升 2 个百分点，印证了大城市改善需求的旺盛。对于购房者而言，聚焦人口净流入的重点城市群，既能规避区域风险，又能享受资产的保值潜力。​

三、售房无忧：存量市场的 “去化路径” 已打通​

二手房市场的深度调整曾让售房者陷入焦虑，但中央的政策设计正逐步破解 “挂牌难、成交慢” 的困境。尽管当前百城二手房价格已连续 41 个月环比下跌，但市场分化特征明显：盐城、徐州等二线城市因高挂牌量仍面临压力，而北京、上海等核心城市的带看量已出现回升，“以价换量” 向 “量价企稳” 过渡。​

更关键的是，政策正构建多元化的存量流通渠道。一方面，“房票安置” 与 “以旧换新” 政策加速了二手房周转，如浙江等地的货币化安置让城中村居民获得自主购房选择权，直接带动周边二手房交易增长 30% 以上；另一方面，二手房与保障房体系的衔接正在推进，部分城市将优质二手房纳入保障性租赁住房房源，业主可通过长期租赁获得稳定收益，无需急于降价抛售。对于售房者而言，未来 5 年的核心策略是 “选对区域、匹配需求”—— 在重点城市群，品质过硬的次新房仍具备较强流动性；而低能级城市的房源，可借助政策引导的存量盘活渠道实现有序退出。​

四、模式转型：“好房子” 时代的价值重构​

中央定调的 “房地产发展新模式”，本质上是让住房回归居住属性，这意味着未来 5 年的房产价值将取决于 “居住品质” 而非 “投机属性”。“好房子” 标准的提出成为重要风向标：安全、绿色、智慧成为核心指标，住房城乡建设部正通过立标准、强科技、抓项目三大举措推动落地，从户型设计到建造技术全面升级，让每平方米空间都实现 “物尽其用”。​

这种价值重构对购房者与售房者都具有指导意义。购房者在选择房源时，应更关注建筑质量、绿化配套、智慧化设施等长期居住属性，这类 “好房子” 在二手房市场的抗跌性已初步显现 ——2025 年前三季度，一线城市符合 “好房子” 标准的次新房，价格跌幅较普通房源低 4.2 个百分点。对于售房者而言，通过局部改造提升居住品质，如加装智能家居、优化户型布局，可显著提高房源成交效率。​

结语：在平稳期把握确定性机会​

中央的定调清晰传递出信号：未来 5 年房地产市场将告别 “暴涨暴跌” 的周期律，进入 “民生为本、平稳发展” 的新常态。对于刚需购房者，政策红利期为入市提供了窗口，重点城市群的刚需盘与改善盘将是最优选择；对于售房者，依托存量盘活政策与品质升级策略，可实现房源的有序流通。​

房地产从来不是简单的 “买涨卖跌”，而是与城镇化、人口结构、居住需求深度绑定的民生工程。当中央用政策锚定了 “平稳” 的航向，市场参与者无需再被短期波动裹挟，只需回归居住本质，就能在这场转型中找到属于自己的确定性。