57万元/㎡！深圳法拍房破纪录，神秘富豪3.65亿拍下

深圳法拍市场又一次破纪录了！

10月31日，深圳华侨城纯水岸十二期一套独栋别墅在司法网络拍卖中以约3.65亿元的总价成交，该别墅建筑面积为639.35平方米，折合成交单价57.09万元。这一价格不仅刷新深圳法拍房成交单价的历史纪录，更一举超越北京、上海同类房源，成为全国法拍市场中总价最高的住宅之一。

截至10月31日竞拍结束，该次拍卖共吸引超18万人次围观，6位买家参与角逐，从2.15亿元起拍，经过4个多小时、118轮激烈竞价后一路飙升至3.65亿元最终成交，再度印证了顶级核心资产的市场吸引力，引发全国楼市高度关注。

超18万人次围观的“豪宅争夺战”

南都·湾财社记者注意到，这场豪宅法拍，从公告发布之初就自带热度。据拍卖平台数据显示，该别墅起拍价为2.15亿元，折合单价33.7万元，而其今年8月在二手市场的挂网价格曾高达5.2亿元，与起拍价形成超3亿元的价差，堪称“捡漏价”。

拍卖正式启动后，围观人数持续走高，截至拍卖结束人数已超18万人次，热度在全国同类法拍中颇为罕见。竞拍环节中，6位竞买人报名参与竞价，单次加价幅度在百万级别。

历经4个多小时的拉锯战，118轮出价后，该别墅最终被一位神秘买家收入囊中，成交价3.64亿元，折算单价57万元。这一结果远超市场预期，不仅较起拍价溢价1.49亿元，溢价率高达69.3%，更刷新了2024年7月深圳纯水岸十一期T106别墅2.32亿元的成交纪录，成为深圳法拍房新的“价格天花板”。

据公开信息显示，这套别墅2010年12月由原业主从华侨城置业一手购入，登记价格为1.88亿元，历经14年，其价值涨幅超1.76亿元，年均涨幅显著。本次法拍源于一起借贷纠纷，案件涉及多名被执行人，该别墅原业主为其中之一。

高峰期挂牌价达到100万+/㎡？

此次成交的别墅之所以能引发激烈竞争，核心在于其不可复制的稀缺性。公开资料显示，作为华侨城集团在深圳南山重点打造的顶级豪宅社区，波托菲诺・纯水岸分16期开发，涵盖高层、小高层、联排别墅及独栋别墅等多种产品，其中独栋别墅仅48套。

而华侨城纯水岸十二期位于燕栖湖南侧，总共仅10套独栋别墅，面积区间在520-639㎡，此次拍卖的是其中面积最大的一套，产证面积639.35㎡。据此前二手市场挂网信息，该别墅实际使用面积高达2500㎡，空间尺度远超常规豪宅。

除了超大空间，该别墅的核心优势还在于其绝佳的居住体验。作为临湖别墅，它拥有一线湖景资源，为业主提供了稀缺的亲水生活场景。同时，社区依托华侨城成熟的配套体系，周边汇聚了优质的教育、商业、休闲资源，既占据城市核心地段的便利性，又拥有低密度、高舒适度的居住环境。

市场价格更能印证其价值。南都・湾财社记者查询发现，某中介平台上有华侨城纯水岸十二期一套553㎡独栋别墅挂牌在售，挂牌价格3.6亿元，折合单价65.09万元。据乐有家平台数据显示，该小区9月挂牌均价达71.54万元/㎡，不过当前该平台暂无同小区的在售房源。另有市场消息显示，本次法拍的这套独栋别墅，2023年曾以6.8亿元的价格挂牌转让，折算下来单价高达106.35万元。

豪宅法拍市场热度不减

2025年以来，一线城市豪宅法拍市场热度不减，核心优质资产持续引发争夺。

今年5月27日，上海一套位于长宁区新华路的花园洋房以每平方米50万元、总价2.7亿元成交。这套法拍房经过两名竞买人共19轮竞价后，最终竞拍成功，溢价率为8%。

10月17日，北京法拍市场迎来顶豪集中成交潮，4套核心房源总成交额超3亿元。其中，朝阳区远洋LAVIE一套接近1700平方米的独栋别墅，吸引10位买家报名，从1.06亿元起拍价一路竞价至1.43亿元，溢价率接近40%。同日成交的还有3套缦合北京（原霄云路8号）的房源，总成交价超1.6亿元。

在业内看来，法拍市场作为楼市的重要补充，其成交情况往往能真实反映市场对资产价值的认可程度。瑞联数科数据平台显示，2025年前三季度，全国法拍市场总体保持高位运行，规模扩张与成交改善并行，市场活跃度较去年同期有所提升。全国累计竞拍人数达59.12万人次，同比增长62.48%，平均每宗成交标的参与人数4.40人，较去年同期增加0.96人，为近四年来最高水平。

此次纯水岸别墅的高溢价成交，也印证了优质核心资产的价值。中指研究院指出，在市场调整期，核心地段的高端豪宅表现出更强的抗跌性。由于地段优势的存在，潜在买家群体较广，除了本地买家外，更对全国甚至全球的买家有着强大的吸引力，因此资产的流动速度更快。如深圳湾一号、上海汤臣一品等豪宅产品，即使总价过亿，在市场调整期仍有较强市场关注度。

采写：南都·湾财社记者 孙阳