《楼盘分析》丹华公馆优缺点，丹华公馆为什么卖不出去

丹华公馆优缺点，丹华公馆为什么卖不出去，丹华公馆项目没有卖不出去一说，卖的还不错，58 户型还有充足的货量。

深圳丹华公馆的优点：

地段优势显著：位于南山核心区，周边有西丽高铁新城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽湖国际科教城三大引擎，未来发展潜力巨大。这些区域将汇聚大量高端就业人口和企业，为房产增值提供有力支撑。

教育资源优质：自带18班幼儿园，且紧邻九年一贯制公办学校深中南山创新学校，该校教学质量高，2025年中考成绩优异，为业主子女提供了良好的教育环境。

价格优势明显：单价相对较低，总价约370万起即可购买南山西丽58㎡复式3-4房，相比周边二手房价格具有较大优势，性价比极高。

交通出行便捷：周边有多条地铁线路规划在建，如13号线石鼓站、15号线打石一路站等，未来交通出行将更加便捷。同时，项目紧邻留仙大道、南光高速等主要道路，自驾出行也十分方便。

商业配套丰富：自带社区商业，且周边有云城万科里、益田假日里、西丽天虹等大型商业综合体，满足居民一站式购物、休闲和娱乐需求。

社区品质高端：外立面采用香槟色铝板加玻璃幕墙，社区配套有花园、阳光草坪、儿童活动区、成人活动区、环形跑道、归家风雨连廊以及大泳池等设施，为居民提供高品质的居住体验。

深圳丹华公馆的缺点：

居住密度较高：容积率高达5.51以上，梯户比为4梯12户或4梯7户，走廊过道设计类似酒店公寓，高峰期电梯等待时间可能较长，居住的私密性和舒适度可能会受到一定影响。

车位配比不足：车位比约1:0.7，未达1:1的标准，随着入住率的提升，未来业主停车可能面临一定压力。

土地性质有潜在风险：土地性质为R3三类居住用地（住宅型宿舍），虽目前按住宅管理，但学区积分可能低于普通住宅（R2用地），存在未来政策调整导致积分下降影响孩子入学的风险。此外，二手交易税费可能较高，金融机构估值也可能受到影响。

部分配套有待完善：目前部分业主反馈物业服务水平有待提升，且西丽高铁新城等区域仍在建设中，可能存在施工噪音等问题。

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项目介绍：

项目占地：约40346.08㎡；

总建面：约319013.64㎡；

绿化率：30%；

地下停车位：2000

可售商品房：1795套；

开发商：深圳市桑泰房地产开发有限公司

物业：深圳市厚德物业服务有限公司

层高：58㎡层高3.9米，101㎡层高2.95米；

产权：70年(2017年12月22日至2087年12月21日)；

产品：约58-101㎡；

项目地址：深圳市南山区深中南山创新学校中小学九年制隔壁

教育资源：幼儿园：丹华公馆自带一所18班的幼儿园，为住户子女提供了便捷且优质的学前教育资源。中小学：丹华公馆位于深圳南山创新学校的学区范围之内，该校是一所九年一贯制公办学校，集小学与初中于一体，设计有54个教学班，包括36个小学班和18个初中班，为住户子女提供了连贯且优质的教育资源。此外，项目周边还汇聚了南山区文理学校、科创学校等优质学府，教育资源丰富多元。

交通配套：地铁：丹华公馆距离在建的15号线打石一路站直线距离约400米，未来出行将十分便捷。此外，周边还有5号线留仙洞站（距离较远，步行距离1.8公里）、13号线石鼓站（距离约900米，步行10分钟左右）等多条地铁线路环绕。公交：项目周边公交站点众多，方便住户选择公共交通出行。自驾：丹华公馆紧邻留仙大道、南光高速、南海大道、南坪快速等主要道路，自驾出行也非常便捷。

商业配套：大型商业综合体：项目周边有西丽天虹、云城万科里等大型商业综合体，能满足居民购物、餐饮、娱乐等多样化需求。云城万科里购物中心约800米，悦方广场，天虹商场和中洲购物中心，购物选择丰富多样。

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