【华创·每日最强音】2025年前三季度全国及各省市土地成交及城投拿地数据全梳理|固收+食饮

来源：华创证券研究

华创固收

2025/10/29

2025年前三季度，中央稳住楼市总基调不变，土地成交市场小幅回暖，成交额约1.9万亿元，同比增长4%，溢价率在9.6%，城投拿地占比在35%左右。从结构特征上看，上半年核心城市土地供应力度较强叠加房企积极拿地，土地成交市场回暖明显，成交额同比增速达12%，城投拿地占比在30%左右，三季度优质地块供应放缓，土地成交市场转冷，成交额同比下降7%，城投拿地占比提升至42%左右。

展望后市，房地产市场仍处于修复中，“稳住楼市”主基调不变，按照季节性来看，四季度土地供应力度会明显加码，且土地供应量或为一年四个季度中最多，三季度土地市场或为暂时性转冷，预计四季度将明显回暖，带动政府性基金收入中土地出让收入同比降幅继续收窄，后续积极关注核心地市土地供应情况。

各省土地成交：19省土地成交额同比提升，21省溢价率同比提升

1、土地成交金额：浙江在杭州支撑下位居第一，成交额为3005亿元，其次为江苏（2684亿元），山东、广东、上海、北京也均在1000亿元以上，青海、宁夏、黑龙江等尾部区域成交额不足100亿元，区域两极分化持续，拿地企业依然偏好优质区域优质地块。

2、成交溢价率：16省土地成交溢价率均超5%，其中上海、浙江均在20%以上，主要为核心地市支撑，贵州、天津、陕西不足2%；同比变化上， 21省溢价率同比提升，浙江、上海、吉林均同比提升12个百分点以上，其中吉林为个别地块高溢价率带动，安徽同比下降6个百分点。

土地成交额位居前30的地市分布情况

1、土地成交金额位居前30的地市主要分布在江浙地区。杭州土地成交金额位于全国各地市之首（1605亿元），其次为成都、南京、南通、苏州、西安等核心城市，成交金额均在400亿元以上。

2、成交溢价率：土地成交金额位居前30的地市中，深圳最高（37.7%），其次为杭州（33%），非核心城市镇江、临沂、扬州等地溢价率较低。同比变化来看，19地有所提升，核心城市杭州、深圳居于前列。

各省城投拿地：9省城投拿地额同比提升，21省城投拿地占比同比下降

1、城投拿地金额：江苏位居第一（1595亿元），远超其余地区，浙江、山东均在500亿元以上。从增速看，9省城投拿地金额同比提升，青海、吉林均由于低基数效应，北京、内蒙古城投拿地金额均同比下降60%以上。

2、城投拿地占比：10省城投拿地占比在40%以上，江苏、江西均为59%，北京和内蒙古、黑龙江、宁夏城投拿地占比均不足10%。从同比变化看，9省城投拿地占比同比提升，青海、广东较为明显，内蒙古、河南、重庆、湖北、北京、陕西降幅均在15%以上。

城投拿地金额位居前30的地市分布情况

1、城投拿地金额位居前30的地市主要分布在江苏。南通、南京、扬州城投拿地金额均在200亿元以上。从增速看，城投拿地金额前30的地市中，14个同比增长，其中厦门、长春、惠州增速较高，武汉、盐城则同比下降超60%。

2、城投拿地占比：城投拿地金额位居前30的地市中，14个城投拿地占比超50%，其中滁州最高（81%），杭州仅8%（优质地块供应较多，房企拿地积极）。从同比变化看，前30地市中，有11个地市同比上升，合肥、惠州同比提升超20个百分点，武汉同比下降超30个百分点。

风险提示：土地明细数据统计有偏差；城投公司口径统计有偏差；房地产市场及土地市场复苏情况仍待观察。

华创食饮

2025/10/30

事项：

公司公布2025年三季报，前三季度实现营业总收入1309.0亿元，同增6.3%，实现归母净利646.3亿元，同增6.2%。其中单Q3实现营业总收入398.1亿元，同增0.3%，归母净利192.2亿元，同增0.5%。Q3末合同负债为77.5亿元，环比Q2末提升22.4亿元。

评论：

Q3主动纾压降速，经销贡献增量。25Q3公司营收同增0.3%，务实降速，7月受场景受损影响较重，而后逐月改善，9月预计实现双位数增长。具体分产品看，生肖、精品、尊品等产品短期承压，普飞动销韧性仍强，带动茅台酒营收同增7.3%；系列酒营收同降34.0%。其中茅台1935动销显著提升，汉酱、王子系列减少发货，聚焦纾压。分渠道看，批发渠道营收同增14.4%，直销与i茅台营收分别同比-14.9%、-57.2%，剔除i茅台后直销营收同比微降0.9%，考虑系经销渠道飞天任务前置叠加直营店拿货增加，对冲i茅台及团购下滑所致。海外营收同降21.8%，判断系季度节奏影响，国际化稳步推进。

经营留有余力，费率持续优化。25Q3毛利率同比提升0.2pct，主要系系列酒下滑驱动。营业税金率同比提升0.6pct，判断系税基季度扰动影响；销售费用率同比减少1.0pct，判断系Q3系列酒投放减少，费用同步缩减所致；管理费用率持续优化，同比减少0.3pct。综上，公司25Q3归母净利同增0.5%。现金流方面，单Q3回款同增2.6%，合同负债环比Q2末提升22.4亿元，判断系9月底经销渠道提前执行飞天回款任务所致，经营留有余力，季末应收票据52.1亿元，同比增加40.6亿，判断主要系减轻系列经销商回款压力，理性为渠道纾压所致。

理性认知周期，积极应对求变。当前行业面临三期叠加压力，公司理性认知当前形势，主动降速纾压渠道，多措并举挖掘增量。一是产品端持续延展布局，发布70周年茅台纪念酒，每日一瓶打造稀缺属性，上市即供不应求；结合贵州文旅打黄小西吃晚饭系列；上新巴拿马纪念酒系列等文创产品；二是服务端挖掘消费者需求，推出生肖茅台“日期自选”服务，满足消费者收藏、礼赠等个性化需求，i茅台联合终端渠道布局“即时配送”需求等；三是渠道端聚焦纾压协同，总经理王莉亲自率队，多地深度调研市场，强化与经销商沟通协作，并放宽票据使用权限，主动减轻渠道回款压力。

管理层平稳过渡，呼吁降速纾压。公司近日公告由陈华接任董事长职位，新董事长上任后召开党委会议，会上陈董事长强调加强渠道生态韧性，维护经销商网络，并加速建设现代化市场管理体系，持续为各利益方创造长期价值，管理层已平稳过渡。当前需求压力仍在，飞天批价已跌至1700元附近，我们认为打破价格负向螺旋的关键在于敢于牺牲短期业绩，修复供需缺口。公司三季度主动降速，彰显龙头格局与担当，基于当前需求形势，我们呼吁公司进一步降低来年增长要求，聚焦修复渠道生态价值链，换取价格稳定及品牌长期基础，构建稳定、健康、可持续发展的生态系统。

风险提示：需求持续疲软致普茅批价承压、产品放量过快致量价失衡。