测评~宝安凤鸣水岸为什么那么贵吗？算不算富人区？周边规划如何

宝安凤鸣水岸价格相对较高，有以下几方面原因：

• 区位优势显著：项目处于宝安、南山、福田、北站商务区、机场及空港商务集群 “五中心” 的交叉辐射区，部分区域已划入前海深港现代服务业合作区，能享受多区发展利好，地段价值高。
• 生态环境稀缺：被尖岗山、平峦山等 6 座山环绕，临近铁岗水库、西丽水库，还有尖岗山公园等 4 大公园，森林覆盖率超 76%，约 623 公顷山水资源，是深圳主城区罕见的低密生态社区，稀缺的自然景观资源提升了项目价值。
• 教育资源优质：家门口有九年一贯制的南科大附属宝安学校，该校教学质量较高，2022 年位列深圳第 11 名，生源以高净值家庭为主。周边还有新安中学（集团）外国语学校、宝安中学实验学校等优质学府，涵盖全年龄段教育资源。
• 开发商实力雄厚：由央企中化集团与佳兆业联合开发，中化集团作为世界 500 强企业，资金实力雄厚，在房地产开发领域具有一定的经验和影响力，为项目的品质和运营提供了保障。
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凤鸣水岸不能简单地定义为 “富人区”。虽然其位于尖岗山豪宅片区，周边有众多企业主和富豪居住，但项目的入门门槛相对一些顶级豪宅区较低，折后单价低至 6 万 /㎡起，除了部分高收入人群外，也有一些看中区域发展潜力、教育资源和居住环境的其他购房者，业主构成较为多样。不过，项目整体定位为中高端改善型住宅，居住圈层氛围相对较好。

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该楼盘周边规划情况如下：

• 交通规划：临近地铁 5 号线兴东站，可直达宝安中心、深圳北站和前海湾等，便捷换乘 1 号线、11 号线和 13 号线。规划中的地铁 9 号线西延线和 15 号线将进一步提升交通便利性。周边有京港澳高速、107 国道、南光高速等主干道，自驾出行便捷，且临近宝安国际机场、蛇口港码头、深圳湾口岸，交通出行方式多样。
• 商业规划：周边有曦城 VIVITOWN 山地风情商业街，还有中洲 πMall、海雅缤纷城、壹方城、万象天地等大型购物中心。项目自带约 20 万㎡的海岸城购物中心，附近还有西部首个山姆会员店已动工，商业配套将不断完善。
• 教育规划：除了自身配建的幼儿园和周边的南方科技大学附属中学宝安学校、新安中学（集团）外国语学校、宝安中学实验学校、曦城协同国际学校等，教育资源丰富，能满足全龄段教育需求。
• 医疗规划：周边有宝安区人民医院、深圳市宝安区中心医院、南方医科大学深圳医院和宝安区妇幼保健院中心区新院等医疗机构，能为居民提供全面的医疗服务。
• 文体规划：有宝安滨海文化公园、宝安体育场、青少年宫和演艺中心等文体设施，可提供各类文化娱乐和体育活动场所。
• 产业规划：十四五规划中，宝安区发展定位再升级，尖岗山片区纳入都市核心区，依托 “智能” 制造业优势，打造深港合作第三极，释放约 500 万㎡产业空间，集聚约 115 万高精尖人才，未来区域发展潜力大。
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基本信息：项目位于宝安区尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，总占地面积约 2.1 万㎡，总建筑面积约 10.88 万㎡，计容建筑面积约 6.93 万㎡，容积率 3.2，绿化率 40%。共由 4 栋总高 30-32 层的住宅组成，其中 1/2 栋为商品房，3/4 栋为人才房。总规划 778 户，其中商品房 372 套，全部 2 梯 6 户设计，地下 3 层，规划停车位 750 个，车位比约 1：0.96。

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