戴德梁行：苏州三季度写字楼新增存量双重承压，业主谋求多元去化方式

苏 州，2025年10月31日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对2025年三季度苏州的写字楼市场展开深度解读。三季度市场新上市7.4万方高品质办公空间，写字楼市场持续承压，租金水平持续下滑。虽然政府主导的大面积成交和多个联合办公成交拉高本季度净吸纳量，但是市场仍面临新增和存量双方面的竞争压力。展望四季度，市场仍将面临多个高品质项目上市，业主需谋求更灵活多元的去化方式，实现产品力、招商力、运营力的“三力合效”。

写字楼租赁市场：优质甲级办公陆续上市，空置率升至高位，业主联动运营商加速去化

2025年三季度，园区南岸新地二期（7、8号楼）和高新区中建大厦两个高品质新办公项目正式入市，合计新增供应面积7.4万平方米。其中，南岸新地二期租赁项目提前整合资源、储备客户，实现上市后快速去化；中建大厦项目以总部自用及关联企业使用为主，部分面积对外出租。受新增供应影响，全市写字楼空置率小幅攀升至29.4%。未来市场仍面临长期去化压力，部分新项目已调整策略，通过延缓上市节奏、延长蓄客周期以应对市场挑战。

从需求端来看，三季度末净吸纳量环比有所回升，录得共计3.58万平方米。其中，包括华贸中心、南岸新地二期在内的高品质新项目持续导入优质客户，实现大量去化；联合办公帮助存量项目去化较大体量；政府资源亦推动多宗1000平方米以上的大面积成交，但同时存量项目企业退租频繁。面临新增和存量双方面的竞争压力，租金市场承压持续下行，本季度录得租金69.22元/平方米/月。

统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025Q3

从行业成交结构看，2025年三季度电子信息科技（机器人、无人机、智能网联、互联网科技、集成电路半导体为主）、专业服务业（律所、教培、投资管理为主）、金融业（保险、证券为主）成交数量占据前三。此外，联合办公、批零贸易、新兴制造业企业（新能源、新材料为主）和国际物流企业成交数量同比增加。从成交面积分布看，1000平方米以上的大面积成交主要为快速成长的TMT科技型企业、联合办公、实力金融险资企业、律所、教培企业。其中联合办公向国际化、专业化方向发展，物业类型选择也更为多元。政府在大面积客户成交中持续发挥推动作用。从租赁类型来看，高品质新上市载体更易承接新进入苏州的优质企业，同时市场存量企业也积极抓住租金下行的机遇，搬迁扩租不断，尤其是部分制造业、科技企业从产业园向位置更核心、品质更优的项目搬迁。

统计范围：全市各板块甲级写字楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2025Q3

写字楼销售市场：市场供求双双收缩，成交价格环比下降

2025年三季度，苏州写字楼销售供求两端持续回落。受多重因素影响，本季度供应端显著收缩，环比下降59%，仅环秀湖大厦一个项目新上市，新增供应面积共计4.04万平方米。成交端同样表现疲软。本季度全市写字楼销售成交1.39万平方米，环比下降81%。本季度单项目成交量较少，主要为存量项目持续散售去化。由于成交主要分布在非核心区项目，整体成交均价被拉低，季末成交价录得1.31万元/平方米，环比下降23%。

未来展望：承压之下多维破局，政策赋能产业与载体协同发展

戴德梁行华东区项目及企业服务部董事袁晓玲表示，今年市场仍将有环贸广场ICC、新裕大厦等多个大体量项目上市，市场竞争将进一步聚焦产品力、招商力与运营力的综合比拼。当前业主积极探索更多去化方式：一方面，通过强化运营平台，整合业主资源，在服务、资金、业务等维度为客户赋能，提升项目核心吸引力；另一方面，采用与高品质联合办公运营商合作运营，以空间换服务，风险共担、收益共享 ，实现多效共赢。

戴德梁行大中华区研究部内容主管Shaun Brodie表示，新增供应的持续增长为市场带来一些调整，创造更具竞争力的环境。尽管甲级写字楼市场的租金变动和空置率上升可能带来短期挑战，但这也为创新和适应性提供了空间。为保持竞争力，业主可以采取主动措施，例如实施灵活租赁策略和调整租金，同时探索多元化方法，如升级办公空间和增强增值服务。这些努力将有助于提高项目的整体吸引力，简化租赁交易，缩短空置期，确保长期成功和市场韧性。

戴德梁行苏州公司总经理杨婕表示，2025年三季度，苏州全市各级先后出台多个产业创新政策，政策涵盖具身智能、生物医药、人工智能、光子等多个战略新兴产业领域，同时随着《关于继续实施离岸贸易印花税优惠政策的通知》发布，苏州自贸片区在全国开放型经济布局中的战略地位得到进一步提升。多维度政策为苏州产业招商提供更强力的赋能支撑，助力苏州打造新型产业品牌，吸引更多优质高技术企业落地，进而催生新的办公需求增量，最终实现“产业铸芯、载体焕新”的良性发展态势。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，苏州作为长三角核心城市与经济枢纽，正以创新驱动和战略性新兴产业集群规模化发展，重塑甲级写字楼市场格局。随着科技创新与产业升级深度融合，高科技企业、研发机构及总部经济加速集聚，催生“研发+办公+服务”和“生态化、智能化、专业化”一体化空间需求，推动市场由传统“空间租赁”向“产业赋能+创新生态”复合功能转型，实现从空间供给到价值创造的跃升，注入长期增长动能与结构性机遇。

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关于戴德梁行

戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2023年公司全球营业收入达95亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在可持续发展等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。

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