王旭律师、罗晔 | 中国居民海外房产收入纳税指南

近年来，国家税务总局开展了多批针对中国税务居民海外收入的所得税补缴清查工作，诸多高净值人士已收到税务部门的申报提醒短信或电话。这一行动标志着中国居民境外收入税收监管已进入常态化、透明化的新阶段。

在全球涉税信息透明化的大背景下，了解海外房产收入的纳税规则对每一位在海外拥有资产的中国人都至关重要。本文将系统解析中国居民海外房产收入的纳税义务、计算方法及申报流程，帮助您在全球资产透明时代做好合规规划。

一、税收居民身份及纳税义务

根据《中华人民共和国个人所得税法》（2018年修正，主席令第九号）（以下简称“个人所得税法”）第一条规定：“在中国境内有住所，或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满一百八十三天的个人，为居民个人。居民个人从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。”因此，符合条件的居民个人需就其全球范围内的房产租金收入、转让收益等所得在中国内地申报缴纳中国个人所得税。

二、不动产所得征税权

我国与多数国家签订的税收协定均规定，缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得，可由不动产坐落地国家/地区优先征税。例如：《中华人民共和国政府和澳大利亚政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》第六条明确：“不动产所得可以在不动产所在缔约国征税。”此处不动产包括土地、建筑物及相关权益，船舶和飞机除外。《中华人民共和国政府和加拿大政府关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定》第六条亦明确：“缔约国一方居民从位于缔约国另一方的不动产取得的所得，可以在该缔约国另一方征税。”

再如，根据《内地和香港特别行政区关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的安排》（以下简称“内地与香港税收安排”）第六条规定，“不动产所得，一方居民从位于另一方的不动产取得的所得，可以在该另一方征税，适用于直接使用、出租或任何其他形式使用不动产取得的所得。”第十三条规定，“财产收益，一方居民转让第六条所述位于另一方的不动产取得的收益，可以在该另一方征税。”基于上述规定，假设作为中国内地税收居民且非香港税收居民，从香港的不动产取得的收入（包括转让所得、租金等），香港地区拥有优先征税权，也就是说，可以根据香港税法的规定，在香港缴纳相关税费。与此同时，由于作为中国内地税务居民，全球所得均需缴纳中国个人所得税，因此，就这部分在香港取得的收入同样需要在中国内地申报缴纳个人所得税。

三、中国内地应纳税额

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，“个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照财产转让所得项目缴纳个人所得税”，因此，针对不动产的转让需按照“财产转让所得”适用20%税率缴纳个人所得税。同时，根据《内地与香港税收安排》第二十一条规定，“在香港特别行政区缴纳的税收，允许在对该居民征收的内地税收中抵免。但是，抵免额不应超过对该项所得按照内地税法和规章计算的内地税收数额。”也就是说，对于转让不动产的所得，若已在香港缴纳税款，可以进行税收抵免，但抵免限额不得超过按照内地税法规定计算的应纳税额。

根据《中华人民共和国个人所得税法》第六条规定，“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第一条规定，“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权核定其转让收入。”第二条规定，“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”

其中，房屋原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。对于支付的住房装修费用，纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除：商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。如果原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。

因此，在中国内地申报缴纳个人所得税时，可以从出售不动产的收入中，减除原购房成本（包括购房款及相关税费）、房屋装修费用、贷款利息、手续费等支出后，按照20%税率适用“财产转让所得”计算个人所得税税款。计算公式为：

[转让收入-房屋原值（包括购房款及相关税费）-转让过程中缴纳的税金-合理费用（住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等）]×20%-境外已缴税款。

四、纳税申报

（一）纳税申报时间

根据《中华人民共和国个人所得税法》以及《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第3号）第七条规定，“居民个人从中国境外取得所得的，应当在取得所得的次年三月一日至六月三十日内申报纳税。”

（二）纳税申报所需资料

（以香港房产为例）

五、未来税收居民身份转变

（一）构成境外税收居民，不构成中国内地税收居民身份

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，若未来不满足在中国内地有住所（即：不符合因户籍、家庭、经济利益关系而在中国境内习惯性居住）的情况，且在一个纳税年度在中国内地居住不超过183天，则无需就全球所得在中国内地缴纳个人所得税。这种情况下，作为非居民个人仅需就从中国境内取得的所得，缴纳个人所得税，而来源于中国境外的收入无需在中国内地进行纳税申报。

（二）内地和境外双重税收居民

如果同时构成中国境外和中国内地的税收居民，则需要根据税收协定/安排的规定来判定。

例如，根据《内地与香港税收安排》第四条规定，“同时为双方居民的个人，其身份应按以下规则确定：

（1）应认为是其有永久性住所所在一方的居民；如果在双方同时有永久性住所，应认为是与其个人和经济关系更密切（重要利益中心）所在一方的居民；

（2）如果其重要利益中心所在一方无法确定，或者在任何一方都没有永久性住所，应认为是其有习惯性居处所在一方的居民；

（3）如果其在双方都有，或者都没有习惯性居处，双方主管当局应通过协商解决。”

因此，如果根据永久性住所、重要利益中心、习惯性居所等，最终构成境外税收居民，可以向境外申请取得《税收居民身份证明》，并提交至内地主管税局进行沟通确认。

六、结语

中国居民海外房产纳税需兼顾国内法与国际协定，通过合法抵免、身份规划和架构设计实现合规优化。

建议定期咨询专业税务顾问，结合最新政策动态调整税务策略，避免因信息滞后导致的合规风险。

王旭律师法税团队常年法税顾问服务：专业律师、税务师、跨境专家为您提供—法律、税务、信托、慈善、外汇、跨境、企业治理、财富传承等多维度法律税务咨询。

王旭律师团队集律师、税务顾问、私人银行家、法商顾问为一体，学历多为博士、硕士，团队业务涉及财富管理、税务、境内外股权家族信托、跨境资金流动、保险、婚姻家事、企业治理等众多专业领域，团队担任多家银行总行、金融机构总部法律及税务顾问，为境内外企业主提供专业法律及税务服务，并为诸多财富管理精英提供业务指导及技术支持。团队在法律及税务领域具备较强的行业影响力，负责人及成员曾参与政府政策内参项目并承办具有行业影响力的典型案例。2023-2024年国际私人财富管理论坛上，大成律所王旭律师法税团队连续两年荣获亚太财富论坛“中国大陆最佳高净值人士法税团队”奖项。