物业只收费不服务，业主如何合法“炒掉”物业公司？三步让他卷铺盖走人！

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受够了！ 物业费一分不少交，小区环境却一团糟？安保形同虚设、卫生无人打扫、设施长期损坏……面对这种 “只收钱不办事”的糟心物业，业主们难道只能忍气吞声？

绝不！ 法律赋予了我们业主 “炒鱿鱼”的权利！2025年最新物业管理规定明确，只要程序合法，业主完全可以让不作为的物业公司卷铺盖走人！这篇 “换物业”最强攻略，请务必收藏转发！

01团结业主，成立业委会想换物业，一盘散沙可不行！你必须有一个合法的组织来代表全体业主发声——那就是业主委员会

核心操作流程：

联合发起：由同一物业管理区域内十分之一以上的业主联名，向街道办或乡镇政府提出成立业主大会的申请。

成立业委会：召开业主大会，选举产生业主委员会，并完成备案。业委会，就是法律认可的代表全体业主的“董事会”！

律师紧急提示：

证据是根基！平时就要用照片、视频记录物业不作为的证据（如垃圾堆积、保安脱岗、设施损坏），保留好物业费缴费凭证。这些是后续谈判和诉讼的“子弹”。

业委会成立过程必须合法合规，遵循《民法典》和《物业管理条例》，确保程序无懈可击。

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02依法表决，双过半原则

业委会成立后，换物业的核心战役就打响了。关键就在于一次成功的 业主大会表决。

⚖️法律硬性规定（“双过半”原则）：

根据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比过半数的业主且人数占比过半数的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

简单来说：需要超过一半的业主（按面积和人数算）参与投票，并且在这些投票的业主中，再需要超过一半的业主同意换物业。

案例警示：

某小区因物业长期服务差，业委会组织投票，面积和人数双过半且同意户数过半，成功解聘原物业。法院判决：解聘程序合法有效，原物业必须限期移交手续并撤场！

03公开招标，平稳交接

成功解聘旧物业后，业委会应组织公开、公平的招投标，选聘新的、更优质的物业服务企业。

警惕！旧物业赖着不走怎么办？

发函警告：由业委会向原物业公司发送正式函件，限期办理交接并撤场。

行政投诉：向当地房管局物业科或街道办投诉，要求政府介入督促。

司法诉讼（终极武器）：如果原物业拒不撤场，业委会可以代表全体业主向人民法院提起诉讼，要求其强制搬离并赔偿损失。

律师最后叮嘱：

切勿采取拒交物业费等过激行为，这可能导致你个人违约，被对方反诉。

整个流程专业且复杂，业委会可考虑聘请专业律师全程指导，确保每一步都合法合规，不给旧物业任何反扑的机会。

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