招商蛇口回复优先股发行审核问询函 财务指标符合监管要求 82亿元募投聚焦保交楼项目

来源：新浪财经-鹰眼工作室

深圳证券交易所于2025年10月17日对招商蛇口（001979.SZ）向特定对象发行优先股申请下发审核问询函，公司会同保荐机构等中介机构对问询函涉及的财务指标、项目交付、债务风险、募投项目等问题进行了逐项回复。回复函显示，公司多项核心财务指标符合房地产行业监管要求，不存在重大项目交付风险，拟募集的82亿元资金将全部用于11个“保交楼、保民生”存量商品住宅项目。

财务指标稳健 符合“三道红线”监管要求

回复函披露，截至2025年6月30日，公司合并报表资产负债率为67.86%，流动负债3918.35亿元（含短期借款44.39亿元、一年内到期非流动负债481.94亿元），非流动负债1972.60亿元（含长期借款1378.65亿元）。针对“三道红线”监管指标，公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比均处于合理区间：

财务指标2025.6.302024.12.312023.12.312022.12.31剔除预收款后的资产负债率63.10%62.37%62.41%62.42%净负债率66.42%55.85%54.58%48.09%现金短债比1.301.591.281.30

注：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收款项）/（总资产-预收款项）；净负债率=（有息负债-货币资金）/所有者权益；现金短债比=非受限货币资金/短期有息负债。

公司表示，上述指标均满足“三道红线”监管标准，财务状况相对稳健。

项目交付风险可控 债务偿付能力良好

针对项目交付情况，回复函指出，报告期内公司因交付问题引发的纠纷案件数量较少、金额较小，2022年至2025年1-6月诉讼标的额100万元以上的案件共21件，其中500万元以上7件、1000万元以上1件（该案件已判决驳回原告诉求）。未决诉讼涉诉金额合计6072.98万元，占归母净资产的0.06%，不构成重大不利影响。公司已建立《工程管理制度》《项目交付及维修管理指引》等制度，通过强化工程管理、细化交付流程等措施保障项目交付。

债务方面，截至2025年6月30日，公司银行授信总额达2647亿元，已发行存续债券34只（规模合计525.55亿元），债项评级均为AAA，所有债务均按期还本付息，不存在违约或逾期情形。

82亿元募投11个保交楼项目 预售比例达51%

公司拟发行优先股募集资金82亿元（后调整为78.41亿元），全部用于广州林屿院、深圳会展湾雍境名邸等11个房地产项目，均为“保交楼、保民生”存量商品住宅项目。截至董事会决议日，这些项目已全部开工，整体预售比例达51%，预计2026年8月起陆续交付。

募投项目基本情况如下：

项目名称开工时间累计签约销售比例预计开始交付时间拟投入募集资金（万元）广州林屿院项目2023年12月69%2027年5月深圳会展湾雍境名邸项目2023年10月14%2027年9月北京亦序佳苑项目2025年3月13%2028年3月上海新顾城项目2024年2月65%2026年9月上海铭庭项目2024年4月74%2026年8月（其余6个项目略）

公司表示，募投项目尚需投入资金112.20亿元，募集资金占比70%，缺口部分将通过自有资金或开发贷补足。项目预售资金均通过监管账户管理，不存在挪用情形，可确保资金专项用于项目建设。

毛利率下滑风险已披露 内部控制健全有效

针对毛利率持续下滑问题，回复函显示，2022年至2024年公司综合毛利率分别为19.25%、15.89%、14.61%，主要受房地产市场下行及业务结构调整影响（资产运营、物业服务等低毛利业务占比上升）。公司已在募集说明书中披露“毛利率下滑风险”，并表示随着行业企稳及核心区域布局深化，毛利率不存在持续恶化风险。

此外，公司已建立健全资金管控、拿地拍地、项目开发建设、销售等内部控制制度，2022-2024年《内部控制自我评价报告》均显示“不存在重大缺陷”，会计师事务所出具了“有效的财务报告内部控制”审计意见。

中介机构核查后认为，招商蛇口财务指标符合监管要求，募投项目具备必要性与合理性，不存在重大交付风险，相关信息披露真实准确。

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