弥补三十年的遗憾

*此节目由豆包AI播客生成，感兴趣的朋友可以试听

上一届巴黎名媛舞会上，张艺谋大概是最忙的：

Instagram丈夫。

这位在片场挥斥方遒的国师，蹲在地上满头大汗，只为给女儿找一个完美的拍照角度。

这场舞会不简单。每年全球仅20余位少女受邀，非富即贵。万宝宝、姚安娜、何超欣，都从这里步入国际社交圈。

但张艺谋一家来了个“全家总动员”。大儿子张壹男早前以“骑士”身份出席，这一次，他又带着小女儿张壹娇和二儿子张壹丁，齐齐现身。

曾几何时，全国人民都帮老谋子算过那笔超生账——三个孩子，罚款七百多万。新闻标题比他的电影还轰动。

可一转眼，孩子们都长大了。张壹男和张壹娇在南加州大学读书，张壹丁则在耶鲁。老谋子仿佛在用行动说：

每一笔超生款，都是对未来的长线投资。

从北京到加州、巴黎，老谋子的孩子们像从家里的一个房间走进另一个房间。这条路看似无缝衔接，但起点，都在北京东北郊的那片

国际学校区。

不只是张艺谋的孩子。李湘女儿王诗龄、王菲女儿李嫣，也都是从这里出发，走向世界。

在这里，邮政编码本身就是一张通行证。

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张艺谋孩子们曾就读的北京顺义国际学校，前身可追溯到1970年代。

那时中美尚未建交，美国驻京联络处在三里屯外交公寓的走廊里办了所子女学校，最初只有8个学生。

这所“走廊小学”，是中国第一所国际学校。2002年，学校迁至顺义，全北京外国人最密集的：

中央别墅区。

中央别墅区的诞生，始于一场地方政府的财政自救。

1992年，北京赴港卖地，顺义一片荒地被包装为“天竺旅游度假别墅区”。丽京花园成为北京第一个外销别墅项目。

巩俐是业主之一，其余几乎全是外国人。老外选这儿理由很实在，温榆河水清树绿，离机场只有十分钟：

万一政策有变，嗖地一下就跑了。

一个高端外销市场由此打开。随后几年，温榆河畔冒出大量外销别墅，开发商奉行“拿来主义”，直接照搬美国郊区图纸，连墙纸都从国外空运。

可惜舶来品总有些水土不服。客厅空旷、分区生硬、采光不佳，有的甚至只有中央空调：

没有供暖。

1997年亚洲金融危机爆发，外资撤离，温榆河畔的“美国梦”一夜破碎。

但牌桌很快迎来新玩家。中国加入WTO后，第一批富起来的商人、煤老板、股市炒家，拎着现金全款买房。

他们的房子不是居所，而是身份勋章。

开发商也嗅到变化。罗马柱、大理石、金碧辉煌的入户大堂成了标配。客厅要大得能开派对，卧室舒不舒适反在其次。

于是，这片区域变得割裂：

遍地的一代别墅，要么是洋人思乡馆，要么是土豪炫富台。

2008年，一位企业家卖掉他在顺义的托斯卡纳风格别墅，面对邻居不解，他说：

终于不用活在自己不认识的欧洲了。

睁眼看过世界之后，中国新富阶层变得更自信。财富，已无需标签证明。

此时，一批南方开发商北上，带来产品革新。别墅进入“觉醒期”——从面子回归里子，从照搬欧美到关注美学与生活。

金钥匙管家成了标配，风格也更多元，法式、西班牙、北美……

温榆河畔，明星们簇拥而来。王菲和那英两位天后成了邻居，朴树卖掉了市中心的公寓，搬进别墅区。为了交房租，朴树忙着走穴。接受采访时他说：

把顺义租的房子买下来，可能是我唯一的幻想。

企业家也来了。比如杭州的杰克马，买房不为别的，就为离朋友近一点——比如“小燕子”。

随着顺义国际学校、德威、哈罗等名校迁入，这里也成了国际教育高地。

孩子学的是IB课程，玩的是冰球、马术和高尔夫。他们的同学，可能是张艺谋、王菲、田亮的孩子……，他们的妈妈，开始被称为：

曼哈顿上东区——顺义妈妈。

海淀妈妈拼的是清北，顺义妈妈打的是世界大战。

黄金时代呼啸而来，也呼啸而去。

2012年“限墅令”出台，规定住宅用地容积率不得低于1.0。普通人对1.0没概念。比值越低，地块上盖的房子越少，住起来就越宽敞、越舒服。1.0的红线，意味着，开发商已经不可能再拿到一块可以光明正大修建独栋别墅的土地了。这把政策的铡刀直接宣判了：传统独栋别墅的死刑。

第二代别墅的时代，也戛然而止。

需求仍在，只是被迫变形。开发商戴上镣铐跳舞，在“高低配”中寻找平衡。

叠拼、合院等“类别墅”涌现。第三代别墅在产品上极尽巧思，却难免妥协：院子是一小片被邻居围观的草地；所谓私密，拉开窗帘就能和对楼打招呼。

独门独院、四面采光、与土地亲密接触，成了遥不可及的奢侈。

市场，在等待一个破局者。

2

2025年2月27日，北京地产圈为一块土地震动。

这块地静卧在中央别墅区主轴，温榆河与京密路交汇处，与北京顺义国际学校隔路相望。

中央别墅区已十年未出过如此优质宅地。更令人震惊的是其容积率：

1.01。

贴着政策红线，这是2012年以来北京批复的最低值。那扇紧闭十几年的低密大门，被撬开一道缝。

最终拿地的，是华润置地。

他们为这个项目兵分两路：一队踏遍全国、远赴纽约、伦敦和巴黎，考察世界顶级别墅；另一队则将中央别墅区历届项目翻了个底朝天，发出两千多份问卷，深访上百组业主。

他们梳理出中国别墅三十年的进化脉络：从慰藉外籍人士的思乡馆，到新富彰显身份的勋章，再到“限墅令”后委曲求全的第三代类别墅。

每一代产品都试图回应时代，却也都留下了独属于那个阶段的遗憾。

面对这块十年罕见的土地，华润置地清楚，仅仅再造一个“更好的别墅”远远不够。它必须是一次对遗憾的终结，和对以往所有经验的超越。

于是，他们选择站在前人的肩头，打造一个全新的第四代别墅，并将其命名为：

北京润园。

这不仅是一个项目的名称，更是华润置地以“产品主义”为信仰，向北京甚至全国递交的一份答案。

当市场习惯于在“限墅令”的镣铐下进行产品妥协时，华润选择回归原点，提出一个更本质的问题：在当下这个时代，什么样的别墅，才配得上塔尖人群最终的归宿？

“园系”，作为华润置地最高产品序列，其北京首作的意义，便在于此。它并非简单的产品迭代，而是基于一套完整的 “七维价值体系” ，从土地、景观、建筑、产品、科技、服务到国际配套，进行的一次对别墅本质的系统性重构。

土地，是无可复制的天赋，更是战略眼光下的稀缺占位。

1.01容积率、温榆河首排、4.56万亩公园环抱，构成的不仅是“藏风聚气”的格局，是近乎绝版的低密权与宁静权，更是一个将家安放在城市生态绿肺之上的特权。

景观，是营造的起点，也是一场自然的人本回归。

土地的从容，让“先做景观，再点建筑”成为可能。低密专家蒋愈执笔总体规划，外融温榆河公园，内造景观，让建筑仿佛从自然中生长出来：

开窗即景，出门即园。

别墅是建筑的私家表达。北京润园想找到生命力最长久的建筑语言。

于是大家看到了外立面的北京宝格丽酒店同款莱姆石，看到了经典的罗曼门与老虎窗，看到了九拱凯旋门与百年文冠果的中西对望。

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北京润园最重要的意义，还在于对空间的探索。

传统的别墅，花园是属于一楼的，北京润园在庭院里做了最深5米的覆土，哪怕百年大树也能移植进来，每一层都是树景房；

在树影营造的私密氛围中，每个家庭成员、每个楼层，都有可能平等地拥有私属领地。

在平墅产品，他们甚至做了进深最大约4.2米、面积可达约80平米的超大露台。

传统的别墅并不在意空间的浪费，但北京润园却极度在意每一寸空间，他们用无界少柱设计，把剪力墙降到最低。

比如在约329平米的空墅中，竟然做了约8米长的三联无界全景舱，做了270度IMAX级转角窗，室内与室外再无阻隔；部分户型的得房率竟然最高达到了137%。

传统别墅中最鸡肋的地下室，也迎来光感革命。通过下沉庭院与巨幅采光窗，蜕变为明亮的第二客厅。

建筑革新只是开始，北京润园代表着第四代别墅的前瞻性——四重净水、医用级直饮水管道、即开即热的零冷水系统、博物馆级标准的照明与静音降噪系统，在声、光、水、气都做了系统升级。

还有约4000平米的超级会所，内置约50米室内国标泳池、雪茄吧与私宴厅，服务对标LVMH旗下白马庄园，志在成为：

中央别墅区的第一会客厅。

前几天看完样板间，包叔回来跟我感叹：

这哪是房子，这是给温榆河的情书。

3

回过头看，北京润园要弥补的，究竟是怎样的遗憾？

它不是要复刻某一代别墅，而是试图超越三十年来的所有探索。当别人还在纠结风格是现代、是托斯卡纳，还是新中式，它选择回归本质：

建筑，应生长于土地，而非漂浮于符号。

于是，我们看到的不再是舶来的罗马柱，也不是炫富的金色大厅，而是一种从温榆河土地里长出来的从容。

窗外，是三十平方公里的自然。室内，是围绕“人”的真实需求展开的空间革命。

华润置地在这里种下的，从来就不只是房子。它更像一个生活的基座，一边聆听着隔壁国际学校传来的书声，一边对望着河流的晨昏。

三十年前，第一批业主选择这里，怀里揣着的，是一张“随时可飞”的机票。温榆河畔的别墅，是通往世界的跳板，也是一个进退之间的观望所。

三十年后，新一代人要的不再是退路，而是归宿。当大多数人的话题还围绕着市场与估值时，北京润园的业主可能在讨论，今天在50米标准泳池该游几个来回，或是在那80平米的露台上，是：

该种一棵红枫，还是两株紫藤。

窗外的风景，终于从仿制的托斯卡纳，变回了真实的三十平方公里河滨公园。社交的圆心，也从遥远的国际舞会，回到社区会所的泳池边、雪茄吧里。

这部中央别墅区的进化史，在符号堆砌的篇章之后，终于被一家央企，写下了最结实的句点。

而住在里面的人，也终会懂得，所有的远行，或许都只是为了验证，最奢侈的投资，是让一片土地，成为：

血脉里流淌的故乡。