潘仲光专栏｜如何让高尔夫变得更亲民?

文/潘仲光

中国高尔夫球协会副主席、女子世界高尔夫排名董事、女子中巡赛事公司董事长、东方高尔夫国际集团总裁、中国连锁经营协会副会长、中国五十人经济论坛理事。

这几天，中高协刚刚发布了，其中提到全国平均打球价格是530元/轮，84%的球场都面向公众开放。这个数字略高于美国公众球场的打球价。过去几年，中国球场总量的减少，加上疫情后人们需求增加所导致的打球人口增加，让全国打球平均价格有所上涨。

无论从经营模式还是平均价格来看，中国大部分球场与美国公众球场模式一致，只是没有使用同样的名称。从土地使用模式来看，国内很多球场与集体经济体合作，采用租赁集体土地模式，相对控制了成本，也带来相对“亲民”的价格。但这不是唯一的球场土地使用模式，在美国，也有球场购买商业用地。

我在美国南方长大，也参加过田纳西州俱乐部的建设。很多人以为高尔夫贵是因为草坪、会所和服务，但球场生意里，土地才是“定海神针”。地越贵，球场要花的钱越多，后期收费就越高。我想用通俗的方式，讲讲土地成本如何影响球场的成本结构和定价方法。

先说成本。一个18洞球场一般需要120到200多英亩的地(相当于900到1500亩)。如果是大城市或热门旅游区，拿地本身可能比建球场还贵。拿地后，还会有利息、税费和保险等“资金占用成本”。再加上房产税通常跟地价挂钩，地越值钱，税越高。还有一个容易被忽略的点:机会成本。同样的地如果盖房子、做商业，利润可能更高，那么做球场就得靠更高的收入来“对得起这块地”。

以160英亩(约970亩)的土地为例:假如情景A的土地成本为5万美元/英亩(总计800万美元)，而情景B为50万美元/英亩(总计8000万美元);该项目融资成本为有效年化6%(利息+税费+租赁等效);其他固定成本(人员、养护、公用事业、保险)为250万美元/年;球场年打球轮次为5万。

综合计算年度土地占用成本:情景A为48万美元(800万美元×6%)，情景B为480万美元(8000万美元×6%);总固定成本:情景A为298万美元(250万+48万)，而情景B为730万美元(250万+480万)，不同的成本会导致打球的巨大差价。情景A下，维持项目所需要的单轮总收入为298万/5万≈60美元，而情景B需要的单轮总收入则是730万/5万=146美元。可以看到，土地成本差异会造成每场球的价格有数倍差距。

我的举例是美国一级城市的真实价格，为什么价差这么大?8000万美元是商业用地的价格，而800万美元则是体育类别的土地价格。正是因此，美国的公众球场可以做到平均价格60美元(约430元人民币)。在美国，三分之二的球场是公众球场，选择昂贵商业用地的开发商往往要依赖高额的会员证收入或者房产收入。

如今，中国84%的球场都向公众开放。而公众球场的核心使命是让更多人“进得来、打得起、玩得好”。它与以高门槛、高会费为特征的私人俱乐部不同，社会期待它做到普惠、开放和透明。因此，价格平民化是商业逻辑与公共价值的共同结果，而通过“卖会员证”来筹资买地，不但会改变公众球场的定位，还会引发合规与财务风险。相较之下，采用租赁或与土地方合作分成的方式，既能降低前期资金压力，又能维持价格友好与开放属性，符合可持续路径。

过去多年，中国高尔夫球场一再减少，假如国家层面可以明确取消对“新建高尔夫球场”的禁建政策，而通过其他国土空间、生态环保与交易监管等现行规则，让公众或社会资本可以依法通过“租赁”或“以土地作价出资合资”的方式，利用“不能耕种的”农村集体土地建设并运营高尔夫球场。

依据土地管理法(2019修订)及配套规定，集体“经营性建设用地”可依法入市，采取出让、出租或作价出资(入股)方式与社会资本合作。若是合规的体育公园、综合运动场地、青少年公共体育设施等，且用地属性允许、手续齐备，集体组织以土地入股或与社会资本分成合作也是法律支持的路径。

当然，一些核心规范必须提前考虑:一是绝对遵循国土空间与生态环保边界，先规划后交易;二是用合规的入市机制把集体建设用地“公开、透明、市场化”地配置给项目;三是把普惠价格与公共开放写入合同与监管，换取政策可预期与社会许可。这既能以较轻的土地资本负担落地项目，又能在法律和社区的共同约束下，实现商业可持续与公共价值平衡。

最后回到初衷:公众球场要服务更广泛的人群。平民化定价不只是“便宜”，而是通过合理的资产结构和运营效率，让更多人长期稳定地享受高尔夫。拒绝以“卖会员证”或“开发房地产”换取短期资金的诱惑，是对定位的坚守，也是对监管与消费者的尊重。以租赁或土地合作分成为核心的方案，则是在现实约束下的务实解法:把重资产变轻，把刚性成本变弹性，把对少数人的依赖变成对大众客流的经营。这样的球场，更能经得住周期、融得进社区，也更是一个真正的大众体育项目。

近期精彩不容错过：