中建系开创了一个新赛道｜公司观察

最近看到纪伯伦的一句话：

「一粒珍珠是通过围绕着一粒沙子所建造起来的圣殿」

毫无疑问，房企会把那些产出效率最高的楼盘视为「耀眼的珍珠」；把更多楼盘视为平常的「沙子」。

但如果问，今年北京哪个楼盘最「耀眼」？你可能会对答案很意外——

中建·臻源府

你没看错，是延庆的楼盘；

你也没看错，即使整个北京所有楼盘一起对比，它也具有最耀眼的光芒——

• 2025年7月3日拿地→9月25日取得预售证，全部住宅供应仅用84天；整盘运营速度北京第一；

• 2025年9月27日正式开盘，截至10月26日网签248套，取证首月去化率78%；销售网签速度北京第一；

• 截至10月26日网签金额9.16亿，土地款5.6亿，地价覆盖率164%；资金周转效率北京第一。

更意外的是，这个楼盘来自于一个大家并不那么熟悉的企业——

中建方程

看名字你可以知道它是「中建系」企业之一，但其他更多的就像它的名字一样，是个方程等式上的未知解。

当方程等式的一端，是北京最挣钱的楼盘——中建·臻源府热销作为结果；

中建方程的X、Y、Z分别是什么？

• 已知X*Y*Z=中建·臻源府热销；求解X、Y、Z。

这就是今天我们要聊的内容：

中建·臻源府这颗「珍珠」是怎么来的？中建方程是如何让它散发出「珍珠」的迷人光泽?

01.

近几年有两个词很被津津乐道：「下沉市场」与「降维打击」。

我们不做过多展开，仅在房地产角度的意思大致是：在低能级区域，把主流市场的产品降一个档次再低价卖，就足以卖得很成功了。

这或许确实能够成功；

但有没有想过，如果你站在消费端，看到这些词：低能级，下沉，降维，打击……带来了成功——居高临下的优越感，带来了成功……

你会是什么感受？

因此对于延庆，可以有两种截然相反的认知态度——

• 一种认知态度：延庆就是一个「县城」。撤县建区都十年了，但心里的「县」还没撤掉。

• 另一种认知态度：延庆是北京的延庆区，所谓与市区的差别，只是各自承担职能的侧重不同；并且延庆区是北京面向世界的重要窗口（北京2022年冬奥会和冬残奥会三大赛区之一）。

中建方程选择了第二种认知。

所以终端的呈现上，你会感到这就是北京的高品质楼盘，甚至是品质领先的楼盘。

这种领先感，来自中建·臻源府样板间第一眼的人居美学感：

整个房间硬装采用的是中性色调，这使得空间很完整；同时中性色调的温柔感更有家的感觉，也避免了业主不好配家具；

木饰面的追色处理，扩大了公区的视觉尺度感；地面750*1500的大块砖通铺，强化了这一感觉；

岩板与木饰面的材质对比和间奏感设置，让餐厨空间即统一，又有领域的区隔。

是不是感觉很温馨，空间很显大，也很有品质？

这种品质感不只在美学感受上，更是在场景的高标准投入上。

比如你会感到中建·臻源府的样板间很有气场，因为感觉竖向感很高。

这当然有灯光设计设计的贡献：无主灯设计加上吊顶向顶部照射的一圈灯带，进一步加强了空间高度感。

但是更重要的，是因为中建·臻源府层高——

3.1m（148户型3.15m）

这是10w+楼盘的标准。

再比如中建·臻源府所有户型，玄关都是90°的形式，

这是10w+楼盘的标准。

再比如对于四个立面的美学平权，

不仅南立面好看；

也不仅南、北立面好看；

连山墙面都好看！

这也是10w+楼盘的标准。

再比如社区大门的踏水归家水系：

以及立体式园林设计理念：

这些还是10w+楼盘的标准。

各位可以感受一下，为了这样的品质呈现，中建方程投入了多少成本、时间、心血和才华。

当然你可能会说，上面的投入终归是显性的，客户能看见的。

那么在隐形层面，臻源府结合延庆气候落位了「中建6633好房子标准体系」：

这其实也是10w+楼盘的标准。

包括在设计团队上，臻源府采用了最强组合：

HZS汇张思+中国建筑设计院

• 方案设计：北京汇张思建筑设计事务所，代表作：北京万吉玖序、建发海晏、中建宸园等；

• 工程设计：中国建筑设计研究院有限公司，前身为中央直属设计公司，从其简称「中国院」就可以看出其地位；其他设计院是「遵守规范」，中国院是「制定规范」，代表着全国最高的设计水平与质量把控。

业内的朋友或许会了解这意味着什么——

这是10w+楼盘都很少见的「超配」组合。

而一个楼盘的设计阶段，往往在拿地前就开始了。

也就是说，中建方程从一开始，就是在用最大的诚意去面对，然后再来面对市场。

什么叫初心？这就叫初心。

什么叫敬畏市场？这就叫敬畏市场。

什么叫态度？这就是态度。

中建方程的X，就是敬畏市场的态度。

02.

如果说品质的背后，说的是态度。

那么态度的背后，更想说思维方式。

这是什么意思？

让我们先把时间的指针，拨回到中建·臻源府的土地供应之前。

其实这块地，政府要求很多开发商来看过。但如果彼时彼刻你问开发商一句：延庆有没有可能卖3万元/㎡+？

得到的回答一定是「你疯了」。

北京六环的新房都出现了3字头单价，这里在六环外的40公里。

也因此，其他开发商最终都选择了放弃。

但是事实呢？

中建·臻源府如今实现了单方3.2万元/㎡的网签价格，比延庆全区单方均价高了

5000元+

为什么其他开发商放弃了？

因为它们是数据比价思维，拿过往营销数据一拉，发现都是2万+。

但是中建方程不一样，它就像一位产品经理，不是简单追求数据的堆叠，而是基于深度的客户洞察，探寻用户真正需要什么——

• 用户都会遇到哪些场景体验？

• 这些场景需要怎样的空间形式？

• 这些空间又需要什么样的交互？

也因此，

中建·臻源府呈现出的是场景价值＞营销价值的决策逻辑。

比如，在做148㎡户型格局选型的时候，选择四面宽or四叶草？

常规的营销思维，肯定更愿意讲四面宽的故事。

但是客户思维，会结合场景——

延庆当地的区域特色属于「熟人社会」，家里家外的社交频次较多。

因此对于客餐厅的面宽和总面积要求很高，这代表着身份脸面；

另一方面，家庭成员在社交场景之后，需要互不打扰的空间；

因此，宽厅四叶草格局更符合需求。

再比如，是否分出一部分拓展空间做露台？

从营销层面，有个室内外交互的灰空间当然更好！

但是结合场景——

延庆的气候冬天长风雪大（毕竟冬奥会主赛区之一），露台的实用度很有限。

而且客户置换改善，对于每个空间的尺度都有要求。

因此，相应的拓展空间融入室内更符合需求。

再比如，每个户型都做了独立电梯厅。

要知道，独立电梯厅意味着室内得房率减小。因此往往140以下户型不设置，而是把空间放入室内。

但是结合场景——

延庆用户偏好壁球、钓鱼、骑行等运动的较多，相应的室外物品不可避免有泥土鱼腥，也不可能次次清洗，所以会放到户门外。

因此，设置独立电梯厅更符合需求。

这样的思维方式贯穿整个社区。

再比如，延庆用户喜欢吃面食，往往会用到铝锅蒸笼。

因此，对于烟机的选型更有要求，不是选个好品牌好型号就可以，还要有合适的样式

再比如，前面说到延庆的气候，冬天有积雪。

因此，中建·臻源府采用坡屋顶+「官帽」塔冠——既防积雪，还好看，更有寓意！

并且在看不见的隐性细节，也结合延庆的气候，在「中建6633好房子标准体系」之上做了定制化提升：

• 首层地暖增加排管密度，同时在公区补充采暖排管，确保冬季室内温暖；

• 通过小市政设计增加排水管覆土厚度，并设置保温井盖，从根源上避免冬季管道故障；

所以我们能发现，中建方程其实把对当地客户日常生活的深度理解，融入到了每一个细节。

这些细节要说难吗？

技术层面来看，都不难。

关键是能不能想得到，这是思维层面的问题。

中建方程的Y，就是创造价值的思维方式。

这样的思维方式，会吸引到一群有想法的人；

而有想法的人，往往是各行业的意见领袖；

这群人看到后，就一定会过来买；然后影响身边的人来买。

• 有想法的人会看到价值；

• 没有想法的人，才只会紧盯价格。

这就是非常经典的8%理论：

社区只要吸引到8%的各行业意见领袖，客户就会自动开启自来水模式。

也因此，如今在延庆这些有想法的人心中有个潜在共识——

买中建·臻源府，有面子！

03.

中建方程怎么做到的？

本质上，是因为中建方程具有「链长」式能力。

什么是「链长」？

是指一条产业链路上的主导角色。

事实上，从2016年开始，中建方程就已经进入延庆做一级开发，有过3000套的属地城市综合改造；

2022年，也开发了商品住宅中建·上源府。

可以说，中建方程就是这条「一二级开发联动+高品质住宅建设」的链路模式的「链长」。

那么什么是「链长」式能力？

是指中建方程基于对延庆的城市功能布局、地块条件、区域价值等有非常深入的了解，

从而产生出的两个很重要的「护城河」式的能力：

第一，它拥有一套直达「真实客户需求」的研究体系。

完整的客研到方案落地，大概流程是这样的：

客户访谈→挖掘需求→方案设计→客户问卷调研→方案落地→潜在客户体验→优化确认

你会发现，其中很多反复调研优化的过程。

因为对于客户研究来说，最难的是什么？

• 找到最真实的客户；

• 找到最真实客户的最真实需求场景。

中建方程深耕延庆十年，积累了一批客户资源。

因此在拿地之初，就可以根据在政府端、企业内部端对于延庆「真实客户需求」的深刻理解，快速交叉研究进行场景落位。

这样的厚积薄发，某种程度上是于一种业主不知不觉中。就已经深度参与设计的「产品定制」，这样「因自己而生的产品」，他们当然会买。

其次，中建方程构建了一种客户、开发商、政府「共同奔赴」的合作模式

中建方程深耕延庆区域，从修建道路、到回迁棚改、到城市综合改造、再到商品房开放——

这个过程中，一方面是企业去深入了解城市、区域和客户；

另一方面，也是政府和客户对企业的了解过程。

这种信任和了解是互相的、是全方位的。

所以对于中建·臻源府的开发，政府给予了很大的审批支持，甚至区长亲自参观。

从客户角度看来，某种程度上，这就是政府背书的「区域好房子」；这样的房子，客户理所当然会更加信任。

本质上是一次彻头彻尾来自客户、开发商、政府的三方共赢。

04.

所以中建方程的X、Y、Z分别是什么？

X.是始终敬畏市场的态度，真诚对待每一片土地与居住者。

Y.是创造价值的思维方式，从用户真实场景出发，让产品长在需求里，而非长在数据里。

Z.是「链长」式的能力，让政府、客户与企业形成信任链路，实现一场真正的三方奔赴。

围绕这些答案，中建方程形成了质量、进度、成本、安全、环保「五位一体」的全方位管理能力。

更是让中建方程成就了一条独属于自己的价值赛道：

深耕区域市场的好房子企业。

在这条赛道上，中建·臻源府用最耀眼的光芒，揭示了一个朴素的道理：

若要被视若珍珠，必先以孕育珍珠的诚意与韧劲，去对待每一粒看似平凡的沙。销冠100

注： 本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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