房价到底还会跌多久？惠誉评级给出了答案

最近据媒体报道，惠誉评级亚太区企业评级董事石露露表示，中国房地产市场或将维持缓慢下行态势，整个行业还在探底的过程中，尚未触底。

惠誉评级一向很有公信力，比如它对于美国的主权信用评级都是该下调就下调，毫不含糊。

惠誉对中国房地产的最新判断可以说是一针见血：这一次房地产下行绝非简单的周期性波动，而是结构性转折的开始；它的波动根源不是房地产行业本身，而是宏观经济整体的结构性转变。

从数据上看，2024年底到2025年初，中国楼市一度出现短暂回暖：成交量上升、价格企稳、信贷松动。在这段时期，政策层面释放了一系列宽松的信号——降低首付比例、取消限购限贷、放宽开发商融资。

这让市场一度以为“政策底”已经出现。

然而惠誉的数据显示，从2025年4月起，楼市再次进入下行通道，6月开始跌幅扩大。新房价格、成交额双双回落，二手房市场更是“量价齐跌”，连一线城市都难独善其身。

这说明，市场的复苏并没有形成自我强化的正反馈。

在房地产这个高度依赖预期和杠杆的行业里，一旦信心未能真正恢复，短期反弹就注定会被现实打回原形。

问题的根源在于——支撑房价的“人口红利”和“杠杆红利”，都在消失。房地产的逻辑从来不只是金融，它作为人居场所，根还是在“人”。

惠誉报告预测，中国中长期每年的新增住房需求约为8亿平方米，而新建商品房能够满足6亿平方米，剩余部分将由保障性住房和存量空置房来消化。

也就是说，中国房地产的年销售面积未来可能比现在还要再下降15%到20%。

中国人口总量已进入下降通道，年龄结构迅速老化，城镇化速度放缓，年轻人口锐减，老龄化社会使得“新增购房者”越来越少。

城市不断扩大而人不断涌入城市的时代已经结束。未来的市场将更多是换房需求而非新增需求，而换房意味着“有买有卖”，总量不再增长。

说白了就是，蛋糕的大小，已经不再增长了。

还有一个因素是，年轻人的收入预期不再乐观。就业环境不稳、工资增长停滞、消费信心低迷，这些都压制了他们的购房能力。年轻人已经不像以前那样愿意“无脑背负贷款”。

以前，地方政府通过卖地获得财政收入，开发商通过高杠杆拿地融资，银行通过房贷放水获得利润，而居民则用三代人的积蓄去追逐资产升值的幻觉。

这个循环在2020年前后戛然而止。

现在，单靠地产行业政策已经无法扭转颓势。不管是限购放开、LPR下降还是融资松绑，这些政策能起作用“缓跌”，但无法让房价重新继续上涨。

因为问题不在于政策是否宽松，而在于整个经济体系的杠杆已经饱和，居民资产负债表也在被动收缩。

当居民不愿再举债消费、企业不敢再举债扩张时，房地产这个昔日的“增长引擎”，自然难以再启动。

不过，现在人们对房地产又有一种过度悲观，这其实也不够理性。因为，下行并不意味着全行业的崩塌。

惠誉提到一个关键趋势：“卷产品、竞品质”成为新常态。这意味着房地产将进入分化重构的时代。

一线城市和核心二线城市，仍然具备相对稳定的基本面——人口净流入、产业集中、优质教育资源，使得房价下跌空间有限。而三四线城市、资源型城市、人口流出地区，则面临持续的去库存压力。

在高端、改善型住宅领域，需求仍有支撑。那些地段好、配套优、设计精的“好房子”，仍然能维持成交与价格的韧性。

而面向刚需、投资属性强的普通住宅，则会继续承压。过去“买房稳赚不赔”的逻辑，已经彻底失效。

从政策层面看，政府已经逐渐从“托市”转向“重构”。

“好房子”概念越来越受到强调，即安全、舒适、绿色、智能的居住品质，房地产将回归居住属性，进而满足居住体验升级的功能。

未来房地产的政策导向将更像是城市公共服务的一部分，而不再是“拉动GDP”的手段。

这是经济结构从“房地产驱动”的路径依赖中退出，所必须付出的痛苦代价。房地产在中国GDP中的占比，从高峰的25%左右降到如今的15%左右，仍将继续缓慢下行。

未来政策要做的，不是让房价再暴涨，而是防止硬着陆、控制系统性风险，让市场缓慢出清。

对于投资者而言，房地产的高收益时代已经过去，但它依然是抗通胀、保值的重要工具——前提是选对城市、选对标的。

惠誉说，房地产市场尚未触底，其实这不一定是个坏消息。未来的中国房地产，不会消失，但会变得慢、变得稳、变得理性。

这既是行业的宿命，也是中国经济转型的必经之路。

最后，引用惠誉的一段原文，作为结束，我想这才是惠誉报告中至关重要的、充满深意的一段话：

“我们认为整个行业的稳定需要一揽子政策来解决现有的这些痛点，包括对经济的提振、就业环境的改善、有效去库存等。这会是各个行业之间、政府和企业之间、企业和百姓之间不断博弈的过程，需要一定的时间。我们认为，行业实现真正的止跌企稳仍需时日，需等待经济、消费和市场预期逐步形成良性迴圈。”

也就是说，只有内需真正受到提振、消费真正复苏、经济信心真正重回的时候，房地产市场也才能真正谈得上企稳。如果那一刻没有到来，那么房价可能会一直缓慢下跌。