最高院：工程价款优先权以房抵债未过户，能否排除其他债权执行？

作者：周军律师.

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在建设工程领域，发包人以房屋抵偿工程款（即 “以房抵债”）是常见的债务清偿方式，但实践中常出现 “房屋已达成抵债协议但未过户，发包人其他债权人申请强制执行该房屋” 的纠纷。通常情况下，未过户的房产权利人并不享有房产物权。

那么， 行使工程价款优先权的以房抵债未过户，能否排除其他债权执行？

最高院在《河北华盛建筑工程有限公司直属六分公司、王保双案外人执行异议之诉民事申请再审案》明确：

以行使建设工程价款优先受偿权进行的以物抵债，即便因尚未过户而未取得物权，权利人对抵债房屋享有的权利也足以排除其他债权的强制执行。

最高院认为，

本案中，华盛六分公司系以享有并行使了建设工程价款优先受偿权为由提起诉讼，主张排除王保双的强制执行。二审判决未对华盛六分公司的前述上诉主张进行审理，却以《执行异议和复议规定》第二十八条来分析判断王保双与华盛六分公司的权益先后顺序，与当事人主张不符，适用法律不当。

建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。

本案中，华盛六分公司与菩萨崖公司在政府的协调下签订《房屋抵债协议》以案涉5002平方米房屋抵顶1930.65万元工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。

根据《合同法》第二百八十六条规定，建设工程价款优先受偿权应优先于普通债权，这也是优先权的应有之意。

2013年8月8日，华盛六分公司与菩萨崖公司签订《以房抵债协议》，通过以房折价方式行使了建设工程价款优先受偿权，而王保双与菩萨崖公司系民间借贷关系，王保双为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，华盛六分公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。

华盛六分公司主张排除王保双的强制执行系基于享有并行使了建设工程价款优先受偿权，即便华盛六分公司未取得物权，亦不能当然否定其在具备法定条件时仍可以依据其他权利而主张排除执行。

周军律师提醒，承包人只要在法定边界内行使优先权，以房抵债协议具备合法性、真实性和优先性基础，即便未办理过户，也可对抗普通债权的执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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