50亿元地票到手超一年 越秀地产落子番禺深耕广州

越秀地产继续加码大本营的投资。

10月28日，越秀地产以总价11.94亿元摘得广州番禺大石一宗地块。这宗地块宗地面积3.88万平方米，规划建筑面积7.74万平方米，容积率2.6，起始价11.04亿元，起始楼面价1.43万元/平方米。大石地块共吸引了2家房企参与，最终经过18轮举牌后，被越秀地产成功拿下，成交楼面价1.54万元/平方米，溢价率8.15%。

这是越秀地产今年在广州番禺拿下的第一宗地块。根据公开资料回溯，越秀地产上一次在番禺拿地已经是2022年，而在去年，越秀地产还曾公开退出番禺两宗地块获取约50亿元的地票，这笔资金仅可用于在番禺区拿地，但近一年来越秀地产按兵不动，直至这次出手。

作为广州本地国企，越秀地产在稳定市场预期上也作出了应有的表率。今年以来，越秀地产在广州频繁出手落子，截至目前，越秀地产今年已经在广州摘得7宗地块。在国央企的带动下，广州土地市场近期也出现了积极的变化，绿城、龙湖等“过江龙”重新加入战场，民营企业敏捷也有所斩获，土地市场微现企稳的迹象。

“看好广州”

番禺大石这宗地块，在板块内具有一定稀缺性。

作为近郊板块，大石近年来成交活跃，但土地供应却相对“紧缺”，加之这宗地块容积率较低，也让其更受市场青睐。

据克而瑞监测，今年前9个月，番禺区洛溪大石板块的商品住宅成交1279套，较去年同期翻倍增长，为近4年来同时期最高值。近4年洛溪大石板块合计成功出让3宗地块，成交总建筑面积约22.84万平方米，目前均已转化为项目入市。其中，龙湖亚伦央璟颂项目今年以来成交527套，保利滨江和著项目、龙湖御湖境项目分别成交50套、92套。

克而瑞的数据指出，近13个月，大石地块周边三公里内商品住宅成交2656套，成交均价4.7万元/平方米，二手房成交1251套，成交均价2.13万元/平方米，潜在置换需求明显。

由于置换需求的存在，加之地块的硬件条件不错，这宗地块最终也以较为理想的结果成交。与越秀地产竞争这宗地块的敏捷地产，也是一家深耕番禺的本地房企。最终越秀地产略胜一筹，摘得这宗地块。

越秀地产在拿地之后表示，此次落子大石，标志着越秀地产“看好广州、投资广州、深耕广州”战略布局的进一步深化。新项目将与越秀地产在番禺打造的大学城三盘、星瀚TOD等标杆项目形成战略呼应，构建起覆盖番禺核心板块的完整产品体系。

越秀地产还称，随着万博商务区的日益成熟和长隆文旅区的持续升级，大石将充分承接两大核心区的辐射带动效应，实现产业联动与能级提升。大石地块整体素质突出，具有交通便捷性，在配套方面，地块周边商业氛围成熟，也有成熟社区，生活便利性得到充分保障。

需要指出的是，越秀地产上一次在番禺拿地要上溯至2022年，其时越秀地产以32.96亿元的总价、1.48万元/平方米的单价竞得番禺南村一宗地块。

而越秀地产此次拿地还有一个背景是，去年越秀地产在番禺退地两宗换取50亿元的地票。2024年9月，越秀地产披露，其旗下公司将番禺区暨南大学北侧地块两宗土地的使用权交由土地开发中心收储，代价为50.03亿元，补偿方式为土地开发中心向广州新秀及广州城建提供等价的应付票据。

根据其时公告，由于当时超过七成的代价由番禺区土地开发中心支付，因此最终越秀地产也只能用这笔票据在番禺区收购土地，收购有效期是一年，但经所需程序审批后可予延长。

越秀的得失

作为广州本地国企，越秀地产今年以来在大本营频繁落子。据越秀地产披露，今年以来，越秀地产已经拿下海珠区新侨、天河区世界大观四期、里仁洞地块、白云区衡器厂、嘉禾望岗双地及番禺大石地块。

从业绩贡献来看，广州也仍然是越秀地产最大的“粮仓”之一。根据克尔瑞统计数据，今年前9个月，越秀地产以174亿元权益金额、236.5亿元全口径金额、233.09亿元流量金额、61.67万平方米流量面积，分别获得这四项指标的亚军。

实际上，虽然越秀地产已经是全国性房企，但是在广州本地也仍然肩负“托举”楼市的责任。过去几年，越秀地产“托底”了多宗广州本地的地块。可供对比的是，越秀地产退地的番禺项目一期越秀星汇城开盘时均价约4万/平方米，但后续这一项目的均价降至2.5万元/平方米左右；而番禺地块的成交楼面单价已是2.3万元/平方米。

这些地块部分的去化不理想，一定程度上影响了越秀地产的业绩。根据越秀地产中报，今年上半年，越秀地产实现营业收入475.74亿元，同比增长34.6%；但归母净利润则为13.70亿元，同比减少25.2%。

越秀地产管理层此前在业绩会上曾经回应称，自2021年以来，市场销售萎缩和价格下滑已对部分项目的毛利率造成了显著影响。但横向对比，越秀地产能够维持10%以上的毛利率已经相当不错。

虽然对业绩形成一定的冲击，但是越秀地产也并非没有得到回报。在优质地块的布局上，越秀地产也能够获得更多的机会。据21世纪经济报道记者了解，目前正在调规中的珠江新城跑马场地块，待挂牌后，越秀地产将是有力的竞争者。这宗地块是珠江新城的“绝版地”之一，建成之后将是广州最具竞争力的社区之一。

从广州当前的土地市场表现来看，积极的变化正在酝酿中。今年10月，绿城拿下番禺黄沙岛低密地块，再度落子广州；敏捷地产也在今年5月拿下番禺的地块，广州土地市场的参与角色也不再只是当地国企，更多的竞争者正在加入。在此背景下，广州土地市场正在形成国企托举，民营企业充分参与的竞争格局，市场或将在此影响下，逐渐回归正常轨道。