悉尼地铁房价狂飙！澳洲人疯抢公寓，首次购房者被放鸽子，普通人真追不上房价了！

01

地铁一开，房价狂飙！悉尼这些区“步行溢价”最高达四成

在悉尼Metro North West地铁线施工最嘈杂、最扰民的阶段，在车站附近买房的业主，如今正享受着显著的价格红利——部分房产的售价较距车站400至800米的类似房产高出多达39%。

Domain最新数据分析显示，距离悉尼Metro North West地铁线新建各车站400米以内的独立屋，售价比更远距离的同类房产平均高出16.6%，按一套90万澳元的房产计算，相当于多出约15万澳元。

而400米范围内的公寓，售价则比距地铁站800米至两公里的类似公寓高出24.4%。

Domain高级经济学家Joel Bowman博士指出，地铁开通后，这类价格溢价通常不会再显著上涨，因为车站周边新增房源的供应会抑制溢价的进一步提升。

他说：“如果你想从基础设施项目中获得额外的升值空间，就必须尽早入手，这算是忍受施工阶段带来的‘补偿’。”

不过，并非所有拥有新地铁站的城区都出现了明显的房价上涨。

Bowman表示，像Epping、North Ryde这些原本就有铁路的城区，以及Macquarie Park这样的商业区，溢价提升幅度相对有限。

“这说明，并不是所有靠近大型新基础设施项目（如地铁）的房产都会获得额外的升值空间。不同车站的溢价差异很大，因此选址非常关键。”

在Bella Vista和Norwest，距Metro North West地铁线400至800米的独立屋溢价分别高达39%和23.6%；相比之下，Epping的溢价仅有2%。

Bowman指出，大多数地铁站周边的溢价在开通前一到两年已达到峰值。

他说：“这是因为房地产市场具有前瞻性，买家会提前预期未来会有显著的交通便利提升，并在早期就将这一因素计入价格。”

过去被认为没有汽车就难以到达的Bella Vista，如今距地铁站400至800米的独立屋溢价达到39%，同距离的公寓溢价则为33.5%。

The Avenue地产公司的本地中介Sherry Soheili表示，自地铁项目启动以来，车站附近的房价一路飙升。

“我们遇到不少买家来Bella Vista看房，他们就是冲着地铁来的，希望离地铁越近越好，”她说。

Soheili指出，在Hills地区，距离地铁站步行可达范围内的房产，尤其是独立屋和联排别墅，一直比稍远的类似房产更受追捧。

Manor Real Estate的中介Lachlan Whalen在Norwest也观察到同样的趋势，并补充称，地铁让Norwest变得更易乘轨道交通到达，从而提升了该地区的知名度。

他说：“过去几周，我接触的买家中，最多的就是想住在步行可达地铁的范围内。”

在Norwest，距地铁站400至800米的独立屋溢价提升了23.6%，公寓则上涨了17.1%。

“我们发现，800米范围内的房源登记买家明显更多，这显然推动了价格上涨。很多买家更愿意选一套靠近地铁的房子，而不是购买稍远一些可能需要开车的房产。”

Whalen还指出，与传统的地面火车站相比，地铁大多为地下线路，噪音更小，这也是促使买家愿意支付更高价格的重要原因之一。

02

150 人抢一套公寓！首次购房者被 “跳单”，真追不上房价了

昆士兰州一位首次购房者虽与卖方达成非正式协议，却仍错失了一套公寓。如今，合适房源供不应求，新买家争相抢房，他担心自己已被挤出市场。

专家提醒首次购房者，需提前备好资金，遇到合适房源时迅速行动。但在这个卖方占优的快速市场中，“跳单”（gazumping）、低报房价等不道德行为，让迫切的购房者陷入更不利的境地。

自联邦政府宣布扩大 “首次购房者计划” 以来，房价已创下历史新高。低端市场房源的开放日，吸引的看房者多达 150 人。

29 岁的克里斯蒂安・斯科特（Kristian Scott）曾以 55 万澳元的价格，成功竞拍一套位于因杜鲁皮利（Indooroopilly，布里斯班中央商务区西南约 8 公里处）的一居室公寓。布里斯班正处于房地产 “超级周期”，现已成为澳大利亚第二昂贵的购房城市。

“房产中介给我们回了短信，明确说‘交易敲定，这房子是你的了’。我们当时兴奋不已，当晚还庆祝了一番，真的特别激动。” 斯科特说。

然而，这份喜悦并未持续多久。由于房产中介未提供所有法定的卖方披露文件，斯科特无法签署购房合同。随后，中介收到了另一份更高的报价，卖方接受了该报价。

斯科特成了 “跳单” 的受害者。“跳单” 是行业术语，指卖方或其代理经纪人在非正式或口头接受买方报价后，转而将房产卖给出价更高的第三方的行为。

“他根本没给我们还价的机会，” 斯科特说，“这太让人沮丧了…… 这是我踏入房产市场的机会，却被无情夺走，真的很心碎。”

“我本以为自己已经步入正轨。我在昆士兰州政府有一份高薪工作，原以为自己的经济状况足以进入房产市场，但房价的上涨速度远超工资增长。这几乎是不可能的，你根本追不上。” 他说。

并非只有斯科特面临这种困境。大南方银行（Great Southern Bank）对 2000 名首次购房者的调查显示，55% 的受访者急于在房价进一步上涨前完成购房。

年轻人的紧迫感更强，53% 的 Z 世代购房者表示面临着锁定房源的压力。

“我建议购房者提前获得贷款预批准，” 大南方银行首席客户官罗尔夫・斯特龙瑟（Rolf Stromsoe）说，“此外，长期限贷款的月供更低，能提高购房可负担性，帮助购房者更快踏入房产市场。”

“红鞋” 抵押贷款经纪公司（Two Red Shoes）的丽贝卡・达尔顿（Rebecca Dalton）表示，跳单现象早已存在，通常在市场升温时与低报房价行为一同增多。她提到，自己的首次购房者客户 “情绪高涨，且充满紧迫感”。

“我担心跳单现象会越来越多。目前还没有明显增加，但我们预计这种情况一定会发生，绝对会。” 达尔顿说。

昆士兰州房地产协会（REIQ）首席执行官安东尼娅・梅科雷拉（Antonia Mercorella）指出，通常情况下，即使口头接受，非正式报价也不具备法律效力，这一点购房者需特别注意。

“如果房产中介为卖方服务，在购房合同签署前，他们通常有义务将所有新报价告知卖方。”

低报房价是一种违法行为，指中介为吸引更多买家，以低于预估售价的价格宣传房源。这种行为目前在市场上也十分猖獗。

维多利亚州政府在收到超过 4200 起投诉后，宣布启动 “冬季严查低报房价行动”。《悉尼先驱晨报》发现，在其追踪的 10772 笔交易中，50% 的房源成交价比指导价高出至少 10%。

今年 8 月，新南威尔士州公平交易厅（NSW Fair Trading）以涉嫌低报房价、虚假竞价、伪造文件及其他违反执业规范的行为，暂停了房产中介约书亚・特索林（Joshua Tesolin）的执业资格。

斯科特原本计划在联邦政府扩大后的 “首次购房者担保计划” 生效前入市。该计划于 10 月 1 日生效，允许购房者仅支付 5% 的首付，且无需缴纳贷款人抵押贷款保险（LMI）。

据 Domain 房产平台 9 季度报告显示，自该计划生效以来，布里斯班的房屋中位价已达 110 万澳元，超过堪培拉和墨尔本。

“布里斯班的房地产超级周期已持续一段时间，目前市场仍充满活力，”Domain 研究主管妮古拉・鲍威尔（Nicola Powell）说，“‘住房担保计划’的扩大进一步为市场注入了活力。”

“布里斯班的住房长期供不应求，且难以跟上需求增长 —— 一方面是（2032 年）奥运会前大量基础设施建设正在推进，另一方面跨州移民持续涌入，因为这里创造了大量就业机会。” 鲍威尔说。

从市场一线情况来看，该计划生效后的首个周末，斯科特前往布里斯班内城区西端（West End）的一处房源开放日，发现有超过 150 人前来看房。

“一套一居室公寓，门口排的队绕了街区一圈。” 斯科特说。

他还注意到，与今年早些时候相比，9 月和 10 月入门级公寓的平均指导价上涨了超 10 万澳元。

03

外国人持续爆买墨尔本房地产！

尽管维州政府近年不断提高针对海外买家的额外税费，以抑制外国购房需求，但维州仍然是全澳最受外国投资者青睐的房地产市场。

根据澳洲税务局（ATO）近日发布的首份《外国资产所有权登记册》报告：

2023年共有2606宗维州房产被海外买家购入，远高于2021-22年度的1703宗，短短两年增长超过50%。

报告显示：

外国投资者在维州主要瞄准的是总价低于100万澳元的新建住宅和未开发空地，而非高端豪宅或二手房。

即便在本地民众对住房负担能力、交通拥堵、治安问题和生活成本感到担忧之际，维州仍凭借强劲的吸引力，成为全澳海外置业的 “第一州” 。

从全澳范围来看：

来自中国、日本、新加坡买家，占据了去年外国买家总数的近一半。

其中，中国继续是最大来源国，在澳购买超过2000套房产，总价值约20亿澳元。

ATO于2023年设立的外国资产登记册，首次将外国人在澳的房产、农地和水权投资整合为全国统一记录。

本次发布的最新报告，统计时间截至2024年6月30日。

报告显示：

自2016年以来，外国买家在澳共购入超过4万套房产，其中约1.7万套位于维州，比例居全澳之首。

尽管报告没有评估外国买家对房价的具体影响，但数据表明：维州仍是外资青睐的重点地区。

阿德莱德大学住房政策高级研究员Sha Liu表示：

虽然最新数据呈现反弹趋势，但整体而言，外国买家在澳房市的参与度已大不如前。

现在外国买家在住房交易中所占比例大约为1%，无论是从交易数量还是交易金额来看，都远低于2015-16年高峰时期接近5%的水平。

她指出：过去十年中，联邦和各州陆续出台了多项政策，包括申请费、额外印花税、土地税附加费、非居民资本利得税和空置房产年度费用等，这些都显著提高了外国人在澳买房和持有的成本。

Liu表示：外国买家通常倾向于投资悉尼和墨尔本的核心地段，因此更容易受到公众和媒体关注，但从整体来看，他们对市场的实际影响常被夸大。

以他们现在在市场上的占比来说，并没有在大范围或系统性地挤走本地首置业者。

而从地区来看，外国买家主要集中在新州和维州，尤其是悉尼和墨尔本。

她还说：全球城市通常更容易吸引国际学生和高端人才，也更受全球资本青睐。

但即使在这些市场上，如今的外国买家活跃程度也远不及过去。

报告还提到：

澳洲的农地仍是海外资金的重要投资目标。

至2024年，澳农地中登记为有外国持股的比例上升至12.7%，较2022年增长3个百分点。

英国、中国、加拿大、美国和荷兰的投资者，仍是澳洲农地的五大海外持有者，合计控制了近一半的外资农地。

根据登记册统计：

只要某块土地有超过20%的外国持股，就会被计入外资持有范围。

在维州，截至2024年6月，外资农地持有率为5.9%，相当于全州1130万公顷农地中，有67.5万公顷属于外资所有。

这一数字比上一年增加了约9000公顷。

维州的外资农地多数用于林业，其次是种植业。

目前，维州农地的外资持有比例，仍低于塔斯马尼亚（23.9%）和北领地（27.6%）等地区。

04

建社会及经济适用房百亿基金 审查署将查效益及是否被滥用

艾班尼斯（Anthony Albanese）政府解决住房危机核心政策之一的100亿澳元澳洲住房未来基金（Housing Australia Future Fund）将接受澳洲国家审计署（Australian National Audit Office）的严格审计，因为人们担心政府向房地产开发商支付的数亿澳元纳税人的钱未能生产物有所值的效果或达到所需的建造新住房目标。

联邦工党政府计划在未来五年推动建造120万新套住宅，其中100亿澳元的澳洲住房未来基金旨在到2028建造40,000套社会住房（公屋）和可负担起起租金的经济适用房，它们将提供给中低收入者。

国家审计署还将调查财政部在设计100亿澳元住房未来基金计划中所扮演的角色，以及该计划的管理效果如何。

这样的审计给这个陷入困境的澳洲房屋署（Housing Australia）增加了压力，这家为监管联邦政府住房建造计划而设立的新机构主席奥斯汀（Carol Austin） 在去年被指控欺凌而受到调查后，刚于上周辞职，因为她试图改变该基金的运作。

面对严重的住房短缺，甘马斯（Jim Chalmers） 于2023 年设立了澳洲住房未来基金，旨在帮助艾班尼斯政府实现未来四年内建造一百二十万套新建房屋的目标。

《澳洲人报》上个月透露，鉴于受到来自内部和外部的重大批评，包括来自前基金董事会成员以及参与该计划的经济适用房开发商的批评，国家审计署正在考虑对该基金进行审查。

审计长麦克利什（Caralee McLiesh） 在给自由党参议员布拉格（Andrew Bragg） 的一封信中透露，该基金将接受审计，财政部也将因其参与而成为人们关注的焦点。

麦克利什博士说：「审计的目的是评估财政部设计和交付的有效性。」

「澳洲国家审计署将审查财政部是否有效地设计了澳洲住房未来基金，以及是否建立了有效的交付安排。」

《澳洲人报》上个月透露，尽管向开发商分配了数亿澳元，但住房基金上一财政度年的支出仅相当于在悉尼获得八套中位价的房屋。本财政年度，它增加了支出，一些人担心这可能会使该计划提供质量较低的产品（经济适用房和公屋）并受到滥用。

住房部长奥尼尔（Clare O’Neil） 的办公室淡化了将要进行的审计的重要性，审计署将于2026 年6 月提交对澳洲未来住房基金的审计报告。

奥尼尔的发言人说：「澳洲审计署的工作是审计政府计划。它只是在做它自己应做的工作，我们期待明年的调查结果。」

「工党政府将在五年内交付55,000 套新的社会住房（公屋）和经济适用房，这与自由党相比是一个巨大的升级，自由党在执政十年内交付了373 套社会住房和经济适用房」。 」

布拉格参议员告诉《澳洲人报》，澳洲未来住房基金正在转变为前陆克文（Kevin Rudd）工党政府时期备受诟病的房屋安装隔热计划，当年计划出现许多问题，需要委派皇家委员会调查。

布拉格参议员说：「澳洲未来住房基金是我一生中看到过的最大的公共政策灾难之一。」

「这种混乱象征着工党在住房方面采取了更广泛的方法，向官僚机构投入了600 亿澳元，但却未能建造房屋。澳洲房屋署正陷入混乱，现在审计长已经确认该机构正在接受审计。」

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