民生底色更浓，未来五年房地产逻辑将发生重大转向

21世纪经济报道记者李莎 北京报道日前，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（后简称《建议》）公布。

与“十四五”规划纲要在新型城镇化的框架中部署房地产工作不同，《建议》对房地产的安排主要集中在民生保障部分内容，核心任务是推动房地产高质量发展。

为落地这一方向，《建议》部署了五方面具体任务：加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

清华大学土木水利学院院长吴璟向21世纪经济报道记者表示，《建议》单独用一段话来论述推动房地产高质量发展，而且将其放在保障和改善民生部分，这释放出重要信号：“十五五”时期房地产高质量发展，将回归住房相关产业的初心与使命，即服务居民家庭对更高品质居住生活的需求。这是“十五五”时期房地产业发展的首要目标，也是理解和把握房地产高质量发展的首要出发点。

吴璟认为，《建议》对房地产的部署，总体延续了近期有关部门已在开展的工作思路，“十五五”期间将继续以此为重点持续推进，这也体现了“一张蓝图绘到底”的思路，确保房地产领域政策推进的连贯性和稳定性。

《建议》中“房”字共出现了13次，关键词主要包括“房屋”、“房地产”、“商品房”、“住房”、“好房子”等，这些词汇多与居住场景相关，房地产的居住和民生属性进一步凸显。在民生保障部分，“推动房地产高质量发展”被单列为一项重点工作。

广发证券首席经济学家郭磊分析指出，房地产从“十四五”规划纲要被放在城镇化部分，调整至《建议》的民生部分，体现了在新的发展阶段，房子主要是居住属性，房地产本质上已属于民生问题。

围绕推动房地产高质量发展，《建议》从加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、增加改善性住房供给、“好房子”建设、建立房屋全生命周期安全管理制度这五个方面展开具体部署。

吴璟表示，房地产高质量发展是经济高质量发展的重要组成部分，在对推动房地产高质量发展的五方面表述中，突出体现了三个结合或并重：“市场+保障”结合，“增量”与存量并重，结果与制度并重。通过系统性、整体性部署，共同实现房地产高质量发展。

在《建议》对房地产高质量发展具体的部署中，加快构建房地产发展新模式被摆在首要位置。

前不久，在国新办介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就的发布会上，住房城乡建设部副部长董建国介绍，“十四五”以来，在完善住房供应体系，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，改革完善房地产开发、融资、销售制度，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”等方面，房地产发展新模式构建取得积极进展。

在此基础上，《建议》再次强调，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任王业强向21世纪经济报道记者表示，在商品房开发环节，一是要‌改革预售制度，建议逐步转向现房销售或完善预售资金监管机制，降低行业系统性风险‌。二是要‌提升房屋品质，建立从规划设计到施工验收的全流程品质管控标准。

在‌融资环节，一方面要‌优化融资结构，发展如REITs、债券市场等多元化融资渠道，降低杠杆率。另一方面是要‌建立风险预警机制，针对房企债务风险，需建立动态监测和分级预警体系，防止风险跨市场传染‌。

在‌销售环节，一方面要‌完善销售监管，加强销售行为规范，打击虚假宣传、违规销售等乱象，保护消费者权益。另一方面要‌根据不同城市市场状况，灵活调整限购、限贷等政策，满足改善性住房需求。

需要注意的是，在大力提振消费这项内容中，《建议》明确，要清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

对此，业内人士认为，这是对去年以来系列相关政策举措的合理延续：“清理和全面解除的含义并不相同，清理并不意味着要‘一刀切’、将限制性措施全部废除，而是各城市从实际出发，因城施策，根据当地市场情况来进行政策调整。”

市场与保障双轨并行，是实现居民安居的重要举措。董建国在前述发布会上指出，坚持市场与保障相结合，多措并举、多点发力，提高人民群众居住水平。

《建议》延续了这一政策思路，提出优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。

在对保障性住房供给的部署上，不同于“十四五”规划纲要提出的“有效增加保障性住房供给”，《建议》更强调要对保障性住房供给进行“优化”。

王业强表示，这一变化反映了我国住房保障政策的发展阶段和战略重心的转变。“十四五”时期‌的表述强调“有效增加供给”，主要目标是扩大保障性住房的覆盖面和数量。“十五五”时期‌提出“优化供给”，则意味着政策重心从单纯追求数量转向质量与结构并重。这一转变体现了住房保障工作从“保基本”向“促发展”的阶段性转变，标志着我国住房保障政策进入高质量发展新阶段。

中指研究院相关人士分析认为，“十五五”时期，保障性住房供给优化方向或包括保障性住房供给的规模、结构（区域和产品结构）、品质等，更加侧重因地制宜。当前各地正在编制“十五五”住房发展规划，对保障性住房需求的测算是重点之一，“人房地钱”要素联动在保障性住房的供给中也在发挥重要作用。

郭磊认为，“因城施策增加改善性住房供给”，是《建议》对房地产的部署中值得关注的新提法。

王业强表示，这一表述变化背后，是住房发展阶段从“保基本”向“促品质”的深刻转变。接下来一线城市或重在政策创新与存量激活，通过‌放宽限购、‌公积金改革等组合拳释放改善性需求；二线城市重在品质提升与产城融合，通过‌土地供应优化‌和‌品质升级‌吸引改善需求；三线城市重在存量盘活与保障托底。各地需准确把握城市定位，在“好房子”建设中托起人民群众的“好生活”。

前述中指研究院相关人士认为，“因城施策”与“增加改善性住房供给”结合，进一步强调针对城市特点落位政策举措，根据居民对改善型住房的需求差异，供给上要求更加精准匹配，根据地方需求特征精准增加供给或将是“十五五”时期住房供给的一大特点。

2025年《政府工作报告》提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。5月1日起，国家标准《住宅项目规范》正式实施，这是强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。

在此基础上，《建议》再次强调，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，这也是“好房子”建设首次被写入五年规划建议。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这标志着“好房子”建设上升为国家战略。

在王业强看来，将建设“好房子”写入《建议》，一方面，中国房地产市场已从“规模红利”阶段进入“质量红利”时代，低水平重复建设与住房结构性短缺并存，“好房子”供给不足；另一方面，当前我国住房需求已呈现明显分层升级特征，比如中高收入群体追求高品质生活居所，老龄化社会催生适老化居住需求，需求转变倒逼行业突破传统发展路径，对住房品质进行优化提升。

住建部明确，不仅要将新房子建成“好房子”，还要将老房子改造成“好房子”。对此，《建议》也提出，要实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

相较之前的五年规划纲要对房地产的部署，吴璟认为，《建议》对存量提质增效的重视度大幅提升，这是需要重点把握的新提法，这也与今年7月中央城市工作会议提出的“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”的判断密切相关。

吴璟进一步指出，接下来的房地产工作，不仅事关新开发、新投资、新建设，存量提质增效也非常重要，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动都是题中之义，要提升已有房子的品质，将老房子改造成“好房子”。

王业强认为，随着房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动的深入推进，我国住房市场将呈现三大趋势：‌供给体系更加多元‌、‌产品标准持续升级‌、‌服务模式不断创新‌。未来应进一步打通房地产设计、施工、监管、服务全链条的卡点堵点，构建起“好房子+好服务”的住房高质量发展新格局，真正实现从“住有所居”到“住有优居”的历史性跨越。

另外，《建议》专门提及建立房屋全生命周期安全管理制度，吴璟认为，这从制度层面为现有房屋提供全生命周期保障，同时助力其持续的品质提升，是房地产高质量发展在制度建设上的重要补充。