楼市快报||2025年第三季度北京房地产市场分析

来源：市场资讯

（来源：国策评估）

一、房地产市场政策

2025年7月10日，北京市人民政府印发了《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，其中包含了多项旨在优化住房消费供给、提振房地产市场活力的政策措施。

支持住房公积金“既提又贷”：支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时，申请住房公积金个人住房贷款。这一政策旨在降低购房门槛，减轻购房者前期资金压力，更好地满足住房刚性需求。

优化住房供应体系：强调要优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地，完善“保障+市场”的住房供应体系。此举旨在促进职住平衡，优化住房空间布局。

鼓励住房消费升级和智慧社区建设：政策还鼓励提供房屋改造设计、定制化整装、智能化家居等产品和服务，推进室内全智能装配一体化和全屋智能物联。同时，鼓励建设智慧社区，探索“物业服务+生活服务”模式，发展社区嵌入式服务设施，实现“一刻钟便民生活圈”全覆盖。

2025年8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），自2025年8月9日起施行。

1、《通知》明确符合条件家庭在本市五环外不再限制购房套数

北京城市总体规划实施以来，五环外平原新城地区宜居宜业水平和综合承载力显著提升，为了更好地满足居民改善性住房需求，促进职住平衡，《通知》明确，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即：京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。同时，《通知》明确，对成年单身人士在本市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。

居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。

2、《通知》从四方面加大了住房公积金支持力度

（1）扩大首套房公积金贷款支持范围。《通知》明确，对借款申请人（含共同申请人，下同）在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。

（2）加大二套房公积金贷款支持力度。在最高贷款额度方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，大力支持改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。

在最低首付款比例方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最低首付款比例，由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。

（3）提高每缴存公积金一年可贷额度。《通知》明确，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。

（4）落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，《通知》明确，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。目前，缴存职工购买本市新建住房且已签订购房合同的，可通过提供网签合同编号提取住房公积金支付购房首付款，同时申请公积金贷款。

二、房地产市场情况

（一）住宅市场

1、供应分析

2025年第三季度，北京商品住宅上市套数为7280套，同比下降27.50%，环比下降37.01%；上市面积为100.28万㎡，同比下降9.25%，环比下降38.38%。

北京市2025年7月-2025年9月商品住宅供应情况图

从北京市各区域看：

2025年第三季度,朝阳区、大兴区、通州区为北京商品住宅供应主力区域，供应面积为60.44万㎡，占城市供应面积的60.27%。其中，朝阳区、丰台区及石景山区新批上市面积相较同期均有上涨。

2025年第三季度北京各区域商品住宅推出面积及占比情况

2、成交分析

从成交量来看，2025年第三季度北京市商品住宅成交套数为8024套，同比下降6.92%，环比下降19.42%；成交面积100.75万㎡，同比下降4.64%，环比下降20.56%。

2025年第三季度北京市商品住宅成交情况图

2025年第三季度,通州区、大兴区、昌平区为北京二手住宅成交主力区域，共成交0.33万余套，占城市成交套数的41.34%。

2025第三季度北京商品住宅（不含保障房）分区域成交情况

（二）办公市场

2025年第三季度，北京市办公用房成交套数为393套，同比下降19.30%，环比下降42.12%；成交面积11.53万㎡，同比下降41.53%，环比下降31.65%。

2025年第三季度北京市办公成交情况图

（三）商业市场

2025年第三季度北京市商业用房成交套数为439套，同比下降21.61%，环比增长71.48%；成交面积14.64万㎡，同比下降32.50%，环比增长55.58%。

2025年第三季度北京市商业成交情况图

三、小结

2025年第三季度，北京市房地产市场整体处于调整阶段，政策端持续释放积极信号提振活力，细分市场呈现显著分化特征。

市场运行层面，供应端整体仍处收缩态势，但纯商品住宅需求展现一定韧性；政策层面形成“组合拳”，通过公积金“既提又贷”、优化用地供应、放松五环外购房套数限制及强化公积金支持等措施，精准保障刚性与改善性需求，推动职住平衡。

细分市场中，住宅市场呈结构性企稳，部分区域供应与成交回暖，需求集中度较高；土地市场热度向住宅、商办用地倾斜，工业用地表现有差异；办公与商业市场需求则持续低迷，未有效释放。

总体而言，政策已为市场注入信心，部分领域显现企稳迹象；后续需重点关注政策落地效果，以及刚性、改善性需求的进一步释放，助力市场平稳健康发展。

（国策北京分公司 苏雪楠）