中洲迎玺为什么那么贵？是富人区吗？还有发展前景吗？产权剩多少

中洲迎玺的价格相比部分周边楼盘并不算是特别贵，其备案均价在 7 万 /㎡左右，折后均价约 6.8 万 /㎡，低于同片区的金茂府等楼盘。不过，该楼盘价格相对较高的原因主要有以下几点：

• 地段优势显著：深圳北站商务区是深圳 “十四五” 规划中重点建设的七大总部基地之一，定位为 “城市超核”，政府投资 2000 亿打造 “总部经济 + 高铁经济 + 数字经济” 产业集群，区域发展前景好，地段价值高。
• 交通极为便捷：项目距深圳北站约 600-800 米，地铁 4、5、6 号线在此接驳，未来还有规划中的 22/27 号线及深惠城轨，借助 “地铁 + 高铁 + 高速” 多维路网，15-25 分钟车程可抵达福田，交通优势明显。
• 配套设施完善：自身配建约 7300 平方米底商及裙楼商业，毗邻约 13 万平方米的龙华版万象城，周边还有星河 Coco City、红山 6979 等商圈以及华南首家 Costco 旗舰卖场。此外，还有深圳外国语学校龙华校区等优质教育资源环绕。
• 产品具有稀缺性：其是超核区域最后纯商品房社区，无保障房和回迁房，居住人群相对纯粹。项目为 45 万平方米大体量低密住区，容积率 4.24，得房率高达 95%，在深圳核心区稀缺性显著。
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中洲迎玺可以视为龙华新兴的品质生活圈，具备一定的富人区特征，但不能简单地将其定义为富人区。项目以纯商品房为主，无公租房规划，居住人群相对纯粹，且总价段集中在 600 万 - 1800 万，属于区域内改善型高端住区，吸引了众多高净值家庭。

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中洲迎玺具有较好的发展前景，原因如下：

• 产业带动需求：北站商务区定位发展 “总部经济 + 高铁经济 + 数字经济” 产业集群，政府投资 2000 亿打造。美团深圳总部、开市客华南总部、深圳能源集团等已入驻。2025 至 2030 年预计新增超 20 万就业人口，高端人才流入会带来旺盛的住房需求，拉动房价上涨。
• 商业配套升级：13.4 万㎡华润万象城预计 2026 年开业、Costco 华南旗舰店预计 2025 年底开业，将形成区域消费中心，参考深圳湾万象城对周边房价的拉动效应，项目价值有望随商业成熟跃升。
• 教育资源优质：深圳外国语学校龙华校区为市直属名校，2024 年首届中考成绩位列龙华区前三，格致中学民治校区也具有航天特色教育，优质的教育资源有利于房产增值。

中洲迎玺的产权年限从 1992 年 12 月至 2062 年 12 月，共 70 年。截至 2025 年 10 月，剩余产权年限约 37 年。

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