最高院：以房抵债未过户，能否排除其他债权人的强制执行？

作者：周军律师.

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经济生活中经常会碰到，债务人无力清偿负债，和债权人协商以名下房产抵债的情形。

如果双方约定以房抵债但尚未过户，能否排除其他债权人的强制执行？

我们来看最高院的几则案例：

案例一《李韻、李长远再审案》

最高院明确：以物抵债的当事人可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，其不能基于《商品房买卖合同》形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。

最高院认为，

《执行异议和复议规定》第二十九条系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房，却未及时办理房地产过户手续的情形，优先保护消费者购房人的物权期待权。但人民法院在审理执行异议之诉案件时，既要对执行标的享有实质民事权益的实际权利人依法进行保护，也要防止案外人与被执行人恶意串通规避执行。

《执行异议和复议规定》第二十九条之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。当事人通过以房抵债方式取得的房屋，并未实际支付购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，当事人可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，其不能基于《商品房买卖合同》形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。

案例二《陈钇安等与王嘉庸等案外人执行异议之诉案》

最高高院明确：一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。

最高院认为，

如果认为以物抵债情况下的所谓“买受人”可以排除出卖人的其他金钱债权人对抵债物的强制执行，则无异于该“买受人”通过以物抵债的方式即获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使得本应处于平等受偿地位的普通债权仅因以物抵债协议的签订就产生了优先与劣后之别。因此，除非执行案外人确有证据证明当事人之间已经另行形成了不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶，否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能够排除债务人的其他债权人的强制执行。

据此，一般情况下，以房抵债的债权人并没有优先权，不能排除其他债权人的强制执行。

但是要注意的是，如果以房抵债的债权人是建设施工合同享有价款优先受偿权的施工方，则其可以以此为由排除其他债权人的执行。

案例一《河北华盛建筑工程有限公司第六分公司、王保双案外人执行异议之诉民事申请再审案》

最高院认为，

建设工程价款优先受偿权作为承包人的法定权利，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿，符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式。

案例二《四川省建筑机械化工程有限公司与成都紫杰投资管理有限公司等申请执行人执行异议之诉纠纷再审案》

最高院认为，

以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建设工程价款优先受偿权，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

周军律师提醒，根据上述案例观点可知，一般情况下，以房抵债的债权人如果房屋没过户，不享有优先权，不能排除其他债权人的强制执行。但如果是以以房抵债的形式行使工程款优先受偿权，则可以排除普通债权和抵押等优先权的执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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