官方聚焦 | 金隅公园东序售楼处最新发布：以匠心品质铸就传奇！

位于桃浦中央公园+创智城核心位置

金隅·公园东序项目热销中

✅✅售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅

可售房源仅367席，建面约102-184㎡

世界公园名宅，首批88套

过会均价84610万/m²！

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金隅公园东序，作为金隅地产高端产品，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅是继北京隅·东序（去年12月面试后豪取朝阳区三冠王的现象级红盘）之后，献给上海的第二座「东序」钜作。

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金隅公园东序依托金隅全产业链优势，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅以“好材料、好房子、好服务”为标准，瞄准NEW-GEN都会人群而匠造，有望重塑上海中环品质人居格局，这样的中环公园名宅无疑正是中环改善的终极答案！

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社区规划

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项目位于普陀桃浦智创城板块，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅板块总体规划437万方，是目前上海中心城区现存不可多得、可成片开发的“黄金宝地”。

桃浦智创城公司董事长王慎曾说，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅将按照黄浦江两岸的开发标准和现代化国际大都市中心城区的一流标准来规划建设桃浦智创城。

从定位上来说，桃浦智创城要打造的是中心城区转型升级的示范区与上海科创中心重要承载区，从形式上来说和张江科学城有点像，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅但是要更加细致、功能更全。

效果图

光商办体量就规划了约207万方，已经超过了约197万方的前滩、约126万方的新天地，再加上76万方的科创板块，区域后续的发展绝对值得期待。

示意图

这些并不是“喊口号”，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅而是实打实的在逐步落地。

目前部分建成的体量中最大的项目是智创TOP产城综合体，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅规划建筑面积有113万方，同时已经开始对外招商。

作为桃浦地区转型发展的首发项目，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅由临港集团下属上海市工业区开发总公司主导开发。

实景图

目前，智创TOP的A区已先后引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料头部企业，上海电力高压、李园实业等总部办公相继入驻，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅这些都是税收千万级的总部型企业。

已经能够可以形成产业链创新链的基础，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅而这种园区集聚、龙头带动的业态也是桃浦产业发展从零开始的一个很好开端！

另外，周边几个商办地块也在推进进度。✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅其中包含了603地块的华谊集团就地转型项目，604地块的英雄天地项目。

效果图

随着多年的开发，产城高度融合发展的国际化生态示范区初具规模。✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅相信不久后，桃浦智创城将会有大量的高知人才在此居住和工作。

示意图

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交通方面

✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅项目临近沪嘉高速，可快速直达虹桥枢纽，往南约1公里为地铁11号线祁连山路站，往东约1.5公里为地铁15号线古浪路站。

此外，规划的26号线地铁线在桃浦智创城范围内沿祁连山路也将设立站点，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅同时区政府也在积极推进轨道交通20号线西延伸服务桃浦智创城核心区的研究工作（已公示，信息来源：上海市人民政府网站）

自驾的话，周边中环高速、外环高速、✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅沪嘉高速贯穿城市动脉。

商业方面

✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅商业方面，静安大融城、环球港、大华虎城嘉年华、百联中环购物广场以及南翔印象城，5大顶尖商圈环绕。

此外项目周边还有世纪华联超市、✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅每日优鲜等多个便民超市。

实景图

教育方面

✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅目前区域内已形成了涵盖幼、小、初、高全学段的教育设施，引入了高水平的国际化教育学校，核心区已建成上海安生学校（72班），东拓区已引入上海外国语大学附属普陀实验学校，目前均已招生入学；

区教育部门根据桃浦智创城的建设进度，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅按照对标上海一流，适度超前的原则，统筹加快推进高品质幼儿园和九年一贯制学校等高质量教育设施落地。

上海安生学校实景图

医疗方面

✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅周边有上海德济医院、上海交通大学医学院附属仁济医院宝山分院、上海市同济医院、上海市普陀区中心医院等。

上海德济医院实景图

更重磅的是，于2022年12月完成立项批复，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅计划于2024年年底动工的约25万方西部区域医疗中心。未来将成为集医疗、教学、科研、预防于一体的大型综合性医院。而这一项目更是被列入了普陀区卫生健康“十四五”规划重点项目之一。

其他重点设施及配套：桃浦着力打造的约100万方智创森态中央公园✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅，其规模相当于长风公园的3倍，这在浦西外环以内可以说是目前绝无仅有的。

已建成约50万方的中央绿地作为桃浦区域转型升级的重要载体，✅✅金隅公园东序售楼处电话：400 - 882 - 4258✅✅在景观打造上借鉴了伦敦海德公园、纽约中央公园规划设计理念。建成后将成为中心城区最大的开放式公共绿地。

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“十四五”时期，我国房地产市场经历了一场罕见的深度调整，这次调整既与人口周期变化、城镇化、就业和收入等长期宏观因素有关，也与行业相关的重要因素如居民住宅水平、库存水平和居民部门杠杆水平变化等密切相关。“十五五”时期，与房地产有关的宏观因素和行业因素将会发生哪些重要变化及其影响，市场的供求关系将会怎样演绎，市场结构将如何变化，政策怎样进行应对，是本文将要讨论的内容。

一、宏观因素对住房总需求和市场结构的影响

展望“十五五”，全国住房总需求和总供给都可能进一步收缩。总需求主要受长周期人口下降、城镇化建设放缓等因素影响而回落；而房企风险较高和投资能力有限，供给端收缩的程度很可能大于需求端。供求关系有望向着平衡的方向发展，总供给过剩的程度将得到缓和。区域差异化的结构性市场特征将逐步显现，城镇化建设更加侧重和聚焦于重点城市群都市圈的发展，高能级城市的住房市场相较之下更具竞争力，其住房销售、土地和投资市场份额将进一步提升，与房地产相关的各项主要资源要素的分配将趋向合理。

我国将进入第一个完整五年规划期的人口减少周期。尽管国内在“十四五”时期后半段已经全面放开生育政策，人口下降过快的问题得到一定程度缓解，但无法根本解决人口迭代的趋势性发展。根据联合国发布的《世界人口展望2024版》的预测，到2030年，我国总人口约14亿人，较2025年总人口净减少480万人左右。经测算，适龄购房人群总量和占比均有所下降，适龄购房人群总数可能减少2100万人，占总人口比重将从39.2%降到38%。房地产需求长期看人口，由于未来中国总人口规模将持续减少，而适龄购房人群减少的数量可能更多，下一个阶段，全国住宅购置需求减少将是大概率事件。

置业人口结构性变化将支持改善性需求稳定增长。根据国际经验，一个国家改善性购房需求年龄大约是适龄购房人群年龄基础上增加15岁。经测算，“十五五”时期，我国改善性购房群体（35~64岁）人口基数有所提高，平均每年改善性购房人口约6.6亿人，较“十四五”时期平均每年6.3亿人多增将近3000万人；年均占总人口比例从“十四五”时期的44.3%升至46.3%。2024年大城市纷纷调整了新建商品房的住宅标准，更多120平方米以上的改善性商品房将流入新房市场，以满足日益增加的改善性购房需求。改善性需求在沿海大城市占比更高。据最新市场调研来看，诸如北上深等一线城市，二手房市场交易通常为新房市场交易量的1.5~2倍之多。如果参考全球城市发展经验来看，未来二手房市场交易的比例可能会更高。2025年美国成屋销售与新屋销售的比例接近6:1，未来我国改善性购房需求可能会进一步占据市场更多的交易份额。

未来城镇化建设仍能催生一定规模的城镇人口住房需求。尽管近年来城镇化建设进程整体放缓，但并不等于增量需求的消失。理论上长周期住房需求=全国总人口*城镇化率增量*人均住宅面积增量。根据联合国预测，到2030年左右我国城镇化率将达到70%左右，这意味着“十五五”时期，我国城镇化率仍有大约2~2.5个百分点的增长空间。随着改善性需求提升，未来我国人均住宅面积将进一步增大。历史数据显示，人均住宅面积增量与城镇化率增量关联度极高。将两个变量做简单线性回归分析，数据选取1998年~2024年，发现其相关性超过97%，其他统计指标均表明两者关系密切，方程斜率为0.63，即自1998年房改后所经历的26年时间内，我国城镇化率每增长1个百分点，新增人均住宅面积约0.63平方米。基于上述分析，预计到2030年，我国城镇人口将达到9.83亿人，城镇人均住宅建筑面积将升至44.6平方米，人均住房面积持续上升。

区域分化特征明显，需求将集中于重点城市群。展望“十五五”，区域发展差异化的结构性特征将进一步显现，重点聚焦城市群和大城市都市圈建设。预计重点城市群销售份额占全国比例有望升至80%，较“十四五”时期上升5个百分点左右。参照世界银行统计的城市集聚指数来看，与全球各大经济体相比，我国城市集聚程度尚处于相对偏低水平，距离美国还有一倍的差距，日韩因国土面积狭小其集聚程度更高。目前，我国一线城市中人口密度普遍在每平方公里几千人的水平。相较之下，欧日韩等发达经济体大城市人口密度均在万人以上。通常现代服务业为主的国家及其城市集聚程度很高，未来人口向大城市流入仍是主要发展趋势，大城市人口集聚仍有不小的增长空间。“十五五”时期，伴随着新质生产力的进一步发展，战略性新兴产业和高新技术产业的大规模崛起，必然带来产业和人口在大城市的进一步聚焦。在户籍、财税等公共政策推动下，预计大城市落户门槛将进一步降低，人口将进一步向经济发达地区持续集中。总量上，沿海发达地区仍有望保持人口净流入，而国内大部分低能级城市新增住房需求可能比“十四五”时期减少。

二、房地产行业重要因素对供需的影响

从全球来看，我国居民目前住宅水平已达中等偏高水平。2023年底，我国城镇人均住房建筑面积已超过40平方米。参考2021~2023年均值变化测算，预计到2025年底，我国城镇人均住房建筑面积可能达到41.4平方米（见图1），较“十三五”时期累计增长约3.8平方米，表明我国城镇人均住房建筑面积将持续上升。城镇户均套户数从2004年的0.84套，至2020年的1.02套，到2025年套户数接近1.10套。目前美日约为1.15~1.20，英德为1.0~1.05水平。

大城市改善性住房需求占比上升。以深圳为例，到2024年底，商品房住宅成交占比中，小户型（90平方米以下）占比为39.2%，占比较2020年末下降3.4个百分点；中户型（90~144平方米）占比为56.1%，占比较2020年末上升2个百分点；大户型（144平方米以上）占比为4.7%，占比较2020年末上升1.4个百分点。2023年底，北上广深一线城市全面调整普通住宅和非普通住宅标准，凡容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下的定性为普通住宅。普通住宅标准全面提升，大城市带头提升“好房子”的住宅供给能力以满足当地居民改善性住宅需求。当前我国家庭住房面积水平处于全球主要经济体平均水平，高于东欧、俄罗斯、英国等地区，与美国、北欧、西欧相比仍有一定差距，与日韩水平接近。结合人均GDP水平来看，我国居民的住宅水平相对偏高，未来的需求成长空间相对较为有限。

当前我国住房库存水平处于历史高位。“十四五”时期，全国商品房年均待售面积为6.54亿平方米，较“十三五”时期5.61亿平方米多增16.5%；同期，全国商品房库销比均值水平位5.5，较“十三五”时期2.9的水平多增92%，商品房库存积压程度为历史之最。“十四五”尾部时期库存水平则更高。截至2025年6月，全国商品房待售面积为7.6亿平方米（见图2），较2020年末净增2.6亿平方米，累计增加52%；商品房库销比为7.7（见图3），较2020年末2.3的库销比水平净增5.4，大约多增2.5倍。商品房库销比和存量待售面积两项指标均处于历史最高水平区间，表明全国范围内，商品房供应过剩状况较为严重，需要一个较长时期才能得到消化。

居民部门杠杆率达峰值后逐步走低。由于住房需求释放节奏进一步放缓，新增个人按揭贷款仍然可能负增长。假设未来一个时期，中国GDP增速保持在4.5%左右，住户贷款增速保持在2%左右的增速，居民个人住房贷款增速按照（2022~2025年，剔除疫情影响）平均-0.6%的增速计算，预计到“十五五”末期，个人住房贷款占居民贷款的比例将从“十四五”末期的45%降至40%，居民部门杠杆率将从61%左右的水平降至54%（见图5）。居民部门杠杆率下降与全球发达经济体房地产运行周期的规律相吻合。由于居民部门存量债务处于相对偏高的水平，居民部门为了减轻偿债压力，减少房产购置和进行存量债务提前偿还是主要的选择方式；而居民信贷增速低于GDP增速，居民部门杠杆率将自然回落。长期来看，居民部门杠杆率的回落将有助于提升居民部门潜在的购房能力。

房企存量债务“尾部风险”压力犹存。商业银行未来持续增加对房企信贷支持依然存在难度。房地产销售的持续下滑对房企营收仍有负面影响，进而可能导致部分开发商资信评价的调降。长期持续高负债率增加房企还本付息压力。尽管住房金融政策对维持部分房企流动性给予了必要的支持，但当前主要的上市房企资产负债率仍然在75%~80%的高负债压力水平之上（见图6），每年仍将至少有15%~20%的资金用于还本付息，由此带来的房企现金流压力仍然偏紧。除非针对房企出台大规模债务出清的专项政策，否则在房地产中长期下行周期中，即便是经营比较稳健的公司也可能会因为暂时性的资金周转问题而被迫出现债务违约或付息困难的情况。

在“十四五”末期，上市房企投资回报率开始由正转负，部分房企资产减值损失正以倍数的方式逐年递增。这种情形可能在“十五五”时期进一步扩散蔓延，进而扩大商业银行房企不良贷款规模和提升不良率，风险可能从房企逐渐影响至重要的银行金融体系，而银行系统这类风险的显现往往是滞后的。

在房价持续存在较大下行压力之下，个人按揭贷款有较大范围违约的潜在风险。参考全球主要房地产市场的历史运行规律，个人住房贷款不良/拖欠率通常具有典型的尾部风险特征。即随着房价的持续下跌，个人存量住房贷款不良率将逐渐上升，尤其是在房价下跌的尾部阶段，个人住房贷款的不良率可能以指数化方式陡然升高。以美国为例，在次贷危机时期，个人住房贷款拖欠率从2007年前2%左右的平均水平大幅攀升，2009~2012年拖欠率在10%以上（见图7）；直到2022年6月，该指标才回到2%以内。香港在1998年爆发金融危机后，按揭贷款拖欠比率快速飙升至原有水平的十倍以上。类似的情况在上世纪九十年代日韩都发生过。尤其当存量房价距离历史高点持续累计跌幅接近或者超过50%以上后，个人住房违约风险可能集中爆发。尽管我国购房首付比例较高，相对发达国家有较高的安全垫，如果未来一个阶段我国商品房价格持续下跌30%甚至更高，居民部门住房贷款违约风险仍可能大幅上升。而居民部门住房贷款从爆发危机到回归安全水平可能需要消耗10~15年的时间，对市场的健康运行带来很大的负面压力。

鉴于我国居民住宅水平已达到中等偏高的水平，居民部门杠杆率才从峰值下降，未来住房需求增长会受到一定制约；而住房库存处在很高水平、房企存量债务“尾部风险”压力犹存等因素将导致市场供给大幅走弱，市场可能会较长时间在底部徘徊。

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