京北经济发展再提速升级，还需怎样的新商业引擎？

秋末风裹凉意，骑行队却燃着一股热劲儿。RE而意组织的几十位骑友拉成长线，沿着未来科学城与温榆河的昌平区专属骑行路线飞驰而去……这一充满活力的动感景象也拉开了北京保利时光里项目发布会序幕。

骑行路线不仅是发布会的创意线索，也是北京保利时光里未来生活方式的一个微观表达，直观传递了项目的户外生活理念，是其与区域规划共融的一次有力印证。

北京保利时光里以“滨水公园式商业”的创新形态，打造京北区域独具特色的“新生活方式社交聚变场”，其差异化定位与改写区域高品质商业格局的独特价值，迅速引发了业内外人士的广泛关注。一个行业共识已逐渐清晰：北京保利时光里的亮相，让此前商业相对匮乏的昌平，未来有了更多关高品质生活的新想象。

Part01.60万+人口 呼唤新商业标杆

行业共识的形成，离不开昌平商业市场的现实基底——赢商大数据显示，昌平区有25家独立百货和购物中心，建筑面积210.24万㎡，人均商业面积0.93㎡/人，在北京的10个城区中排第八位。明显处于低位，高品质商业缺口尤为突出。

这一缺口的背后，是昌平城市功能的深刻转型：作为曾经的首都工业重地，如今昌平已成功跃升为高新企业集聚地，五年内落地亿元以上项目493 个，数量稳居北京平原新城首位。

新兴产业的集聚催生更旺盛的高品质消费需求。在此背景下，由保利发展北京公司与保利商旅协同打造的北京保利时光里落子昌平未来城，既精准填补了当地商业短板，又契合城市转型后的消费需求，可谓众望所归、恰当其时。

北京市商务局二级巡视员宋军的观点，恰印证了这一转型趋势：“北京正全力推进国际消费中心城市建设。我们不仅致力于推动传统商圈的提质升级，更需要昌平未来科学城这样的战略新高地，加快构建商业消费空间发展新格局。”

昌平之所以能成为战略新高地，核心优势之一便是成为央企在京布局的首选地—— 汇聚了67家央企集团的443家分支机构、6家“链主”企业入驻，产业集聚效应持续凸显。作为央企阵营中的代表性企业，保利发展亦在此前瞻打造保利未来大都汇，承担与践行着推动城市发展的时代使命。

数据佐证了昌平产业转型升级带来的客群增量。据赢商大数据显示，保利未来大都汇3公里范围内有超40个住宅项目、25座写字楼及18个大型知名企业进驻等，5-10公里范围内常住人口超60万。

这里聚集了一批以中高收入为主，消费潜力强的人群，他们大多是新知家庭、政府/科研人才、产业办公人员，对中高端/高端消费需求旺盛，具有大量潜在商务需求，迫切需要一个能“精神放松、短暂逃离”的高品质场所。

对于商圈而言，如果说人口及需求是其发展的“核心动能载体”，那么交通就是运行的“动脉网络”。人口规模、结构与空间分布直接决定了商圈内区域资源需求与经济活力，而交通的覆盖广度、通行效率与运输结构，则直接影响资源流动效率与空间可达性。

事实上，北京保利时光里不仅拥有“核心动能载体”，其所在区域位置也占尽“交通地利”。赢商大数据显示，其周边3公里的交通配套非常完善，包含19条周边主干路数量、35个停车场、68个交通站点、2个地铁站，另有温榆河水系流经。其中，17号地铁线及公交成为当地TOD黄金枢纽核心，15分钟可到望京商圈，40分钟可抵达核心工体商圈、CBD商圈……如此便捷发达的交通网络，为商圈建设及发展奠定坚实基础。

值得注意的是，昌平未来科学城周边商圈正从“产业配套型”向“区域消费中心”升级。然而，现有商业体难以满足快速升级的消费需求，导致消费力持续外流，在一定程度上影响着本地经济发展的健康度。

由此来看，昌平未来科学城亟需一个能够虹吸周边消费群体，满足中高端消费需求和精神休憩的标杆项目。而在未来科学城管委会副主任、昌平区副区长赵仕伟看来，北京保利时光里项目深度融合生态基底，精准回应了昌平区乃至北京北部区域对高品质商业的期待。

Part02.商业新物种 “被动就近消费”变“专程到访”

总建筑体量68万㎡的保利未来大都汇，在诸多业内人士眼中，有望成为全新的城市级地标性商业，将有效助力提升昌平商业的区域影响力。然而，保利商旅的目标不止于此，其有意将北京保利时光里打造为北进战略的标杆之作，创造出“骑行友好+滨水生态+多元业态”三位一体的“商业新物种”。

北京保利时光里在如今存量竞争、同质化严重的市场中缔造“商业新物种”，其核心逻辑是通过骑行与生态重构商业动线，以多元业态激活空间价值。这不仅是物理空间的创新，更是对城市生活方式的重新定义，并赋予商业以全新角色。商业不再是孤立的消费盒子，而是缝合自然与生活的纽带，是承载情感的公共空间，更是激发活力的城市客厅。

在这里，自然、人与城市有机链接，从景观到商业的立体空间科学串联，为人们提供全新的消费体验，为“商业该如何服务城市”提供了一个看得见、摸得着的答案，也为重塑京北商业格局提供全新方案。

站在另一个角度来看，北京保利时光里同时具备目的地型商业（Destination Mall）的基因。它区别于传统的“社区便民型”或“区域辐射型”商业，其核心特征是通过独特体验、稀缺资源或强情感连接，让消费者从“被动就近消费”转变为“主动跨区域、专程到访”，甚至形成“打卡式复购”。

这样的商业模式，优势显而易见。于北京保利时光里而言，打造目的地型商业不仅能突破地理半径限制，在短期实现客流提升，延长客群停留时间，更能实现长期品牌沉淀与区域价值绑定，进而成为京北之地商业升级的“核心引擎”，实现“商业价值、消费者价值、区域价值”的三重共赢。

尽管在消费市场下行的环境下，目的地型商业凭借体验式优势逆势增长。相信未来随着人们对消费体验要求的不断升级，目的地型商业还将焕发更大能量，而北京保利时光里也将获得更大的发展空间。

Part03.业态组合创新 吹响潮流前哨

北京保利时光里的出现，承担未来科学城核心商业配套职能，当中超10万㎡商业空间，从形态到功能，从场景到业态，都代表着未来目的型商业的进化方向。

北京保利时光里向来在社交空间设计、艺术展示区域设置方面独具匠心，项目充分利用“两心·四园·多点”的绿道位置优势，以构建京北周末微度假超级自然场为目标，打破自然与商业的边界，将自然主义与都市生活融合，打造出以“时光溪谷”为场景主题定位的“六谷一境”及三个“时光之地”。

具体划分为风之谷、水之谷、森之谷、动之谷、宠力谷、时光广场、时光营地、时光云境。这些场景被赋予运动、宠物社交、商务休闲、艺术交流等不同功能性和个性化设计风格，营造出独属于时光里的松弛感、氛围感，充分契合不同人群对个性化、高品质的生活与工作需求。

在业态组合方面，北京保利时光里同样进行了定位明晰的划分。整体可分为南巷和北街，南巷是理想生活悦动体验地，北街是新生活方式漫游地。两个区域以“运动力、舌尖韵、艺术心”为线索串联起三大主力业态，每个业态都有其独特的服务内容，可精准吸引的人群，满足其特定需求。

顾名思义，“运动力”作为生活零售业态体验共展地，吸引了旗舰级运动科技与装备品牌，是人们获得多巴胺等快乐因子的能量站，也是现象级都市户外生活方式策源地、城市级室内运动地标的新场域；“舌尖韵”意在打造昌平区顶配高能级餐饮集合场，一系列米其林、黑珍珠餐厅开业，将成为高净值人群商务宴请的首选地；“艺术心”则主打构建跨界艺术策展空间，在地非遗艺术策展长廊，满足人们精神文化生活需求。

不论是场景空间设计，还是业态组合设计，都能精准戳中不同人群的喜好——户外群体、新知精英、文艺爱好者，爱宠家庭等群体。这些群体圈子属性较强，或因兴趣聚集，或因工作需要，或因社交需求，对专属活动、群体活动更为热衷。

基于此，保利时光里在打造全客层消费场景之外，还将持续加强特色运营，通过鼓励不同业态品牌合作共创，培育新玩法，新潮流，引导新生活方式的未来发展方向，将这里变为新生活方式的“孵化场”“聚变场”，吸引人们专程奔赴。

Part04.竞合共赢 打破“客流孤岛”

在商业的广阔版图中，没有一个项目可以孤立存在。

不同商业体通过业态互补、流量互通、品牌联动实现协同发展，打破商业体的边界，将“单个消费目的地”升级为“区域消费生态圈”，最终朝着商业价值倍数增长的目标前行。而这正是区域商业价值升级，区域商业长远发展的核心逻辑。

北京保利时光里同样并非孤立存在于未来科学城这片区域中。它距离亚洲最大小区天通苑仅1站地铁，与山姆会员店等形成“各有专攻、互为补充、差异化共生”的生态格局。其清晰的差异化定位构筑了长远发展的核心堡垒。

这种模式不仅能破解单项目竞争的局限，降低运营成本，提升资源利用效率，还能打破“客流孤岛”，实现客源交叉转化，激活商业集群效应，进而助力“昌平特色商业集群”的区域 IP建设，为消费者带来“体验升级”，让商业体实现“韧性增强”，最终推动昌平区迈上“价值跃迁”的全新发展阶段。

北京保利时光里的到来，不仅是一个商业项目的落地，更是一次对京北商业格局的焕新，一种对未来科学城市生活方式的积极提案。

更重要的是，北京保利时光里的独特价值主要表现为不可复制的稀缺性与引领行业的前沿性。从稀缺性来看，北京近郊商业中，能将“骑行友好、滨水生态、多元体验”三者深度融合的项目几乎为零。此类项目既需依托优质的自然景观资源（滨水地块），又需具备场景化的空间设计能力与精细化的社群运营能力，这种组合在近郊商业中具有极强的唯一性，短期内难以被复制。

从前沿性来看，项目精准踩中了“体验经济”“社群经济”“城市微更新”三大商业趋势，这种“商业服务城市”的理念，远超当下多数近郊商业的定位，展现出极强的前沿性。就此来看，北京保利时光里不仅贡献了新商业范式，更将成为推动京北经济发展的新引擎。

我们有理由相信，未来随着品牌的陆续落位、特色活动的常态化运营，北京保利时光里还将解锁更多可能性，为人们创造更多期待。

赢商矩阵/Win Family