股债“跷跷板”效应蔓延，近三月REITs八成产品下跌，业内提示两大风险

来源：财联社

财联社10月29日讯（记者 李迪）REITs二级市场震荡加剧。截至10月28日，市场上有数据可查的REITs产品中，超八成产品在过去三个月下跌。而中证REITs收盘指数在过去三个月的跌幅达到5.13%。

今年以来股市热度吸引大量资金流入，“跷跷板”效应的影响不仅体现在债市，也蔓延至REITs市场。此外，近期部分REITs份额解除限售，也对二级市场走势造成一定影响。

另外值得注意的是，REITs二级市场虽然震荡加剧，但打新依然火热。近期有两只REITs的公众发售部分一日售罄。

对此，业内人士也提示风险称，当前打新拥挤度高，叠加二级市场震荡，打新策略收益不及预期的可能性增加，投资者需关注相关风险。此外，二级市场震荡环境下，业内人士也提示投资者称，“切忌因追涨杀跌而错过中长期持有的收益。”

REITs二级市场震荡，指数近三个月跌幅超3%

中证指数官网显示，截至10月28日，中证REITs全收益指数的过去三个月亏损达3.89%，中证REITs（收盘）指数的过去三个月亏损达5.13%。

从单只产品来看，市场上有数据可查的75只REITs中，61只REITs在过去三个月下跌，占比超八成。其中，招商基金招商蛇口租赁住房REIT、华泰江苏交控REIT、博时津开产园REIT等产品的过去三个月亏损超8%。

近两年REITs热度较高，但今年以来随着股市回暖，大量资金涌入股市，固收资产热度随之下降，“跷跷板”效应不仅在债市有所体现，也蔓延到了REITs市场。

此外，多个REITs的部分份额解除限售，也是影响REITs二级市场走势的因素之一。

以招商基金蛇口租赁住房REIT为例，该产品的部分份额于10月23日解除限售，解除限售份额为2.39亿份，占全部基金份额的47.83%。解除限售当日，该只REIT在二级市场的跌幅达3.61%。

另外值得注意的是，华泰宝湾物流REIT、中金联东科创REIT等REITs的部分份额也将于今年解除限售，其二级市场价格可能也会受到一定影响。

不过值得注意的是，虽然REITs的二级市场走势近期处于震荡状态，但由于该类产品具备分红稳定的特性，因而从全年周期来看，REITs产品的收益依然相对稳健。截至10月27日，中证REITs全收益的今年以来收益达7.51%。

业内人士也认为，虽然经历短期震荡，但REITs的底层资产价值与收益特性未改，其核心投资价值也没有受影响，这类产品依然是较为稳健的投资品类。

REITs打新仍然火热，两只产品“一日售罄”

虽然二级市场震荡加剧，但REITs打新市场依然热度高涨，多个产品受到抢购。

华夏中海商业REIT于本月14日发布公告称，华夏中海商业REIT发布公告称，公众投资者发售部分提前结束募集，并进行比例配售。该产品的原定募集期限为2025年10月13日至10月14日，但由于发售首日就出现公众投资者认购规模超过初始募集规模上限的情况，该产品的募集于10月13日就提前结束。

公众发售方面，该产品获得的有效认购基金份额数量为97.71亿份，为公众发售初始基金份额数量的361.9倍。

此外，中信建投沈阳国际软件园REIT也是一只公众投资者份额“一日售罄”的产品。

公告显示，该产品原定的公众投资者募集期限为2025年10月13日至2025年10月14日。但在本月13日，该产品的公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限。配售结果显示，该产品获得的公众投资者有效认购份额约为66.82亿份，公众投资者配售比例为0.40408970%。

业内人士提示两大风险

近期，REITs二级市场热度和活跃度显著回落，这体现出资产观望情绪浓厚，且市场对REITs市场的估值存在分歧。

在当前的震荡时刻，多位业内人士也对投资者提示两大核心投资风险。

第一是参与REITs打新的风险。一券商系公募投研人士对记者表示，“当前REITs打新策略拥挤度较高，再考虑到REITs二级市场震荡有所增加且市场流动性有所收缩，REITs打新策略的风险会有所提升。考虑到目前新发REITs产品的认购倍数依旧居高不下，这可能会进一步增加后续收益不及预期的风险。”

第二是追涨杀跌风险。近期REITs二级市场震荡加剧，部分投资者受短期市场波动影响可能会产生恐慌性抛售的现象，这可能让投资者错过未来持有REITs的中长期收益。

业内人士指出，即使近期二级市场调整，但REITs的中长期投资价值依然显著。一方面，若长端利率企稳甚至再度下行，叠加股市震荡导致市场风险偏好适度回落，兼具稳健属性的 REITs可能会重新吸引避险资金的关注，迎来二级市场价格回暖。另一方面，在利率下行的大背景下，REITs稳定收益属性的吸引力有望进一步凸显。