枫丹丽舍的老板不仅会盖房，还会拍电影，成名作号称中国电影……

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

请问，我自己有两套房子，一套是西三旗枫丹丽舍3层大三居，无电梯，但小区环境好；另外一套是融泽嘉园南北通透2居，无贷款。是不是现在应该卖掉一套房子，变现降低房产比重呢？

孩子已经上初中，无学区要求，现在感觉枫丹价格还高些，融泽嘉园已经跌的很多，是不是留着融泽性价比更高呢？还是卖掉枫丹，以后如有机会再买入西二旗呢，还是两套都卖掉，用一千万换一个更好的地段，但需要留出一部分现金做生活费？

章哥：

1、如果有其他的高收益+稳妥的投资理财渠道，那就卖房套现呗。以后北京房价不太可能再大涨了，顶多是个对抗通胀的工具，跟欧美等先发国家的楼市差不多，跟随货币发行量涨跌而已。

以后持有多余房子的估计都是我这种人，不懂理财投资+胆儿小，只敢拿着房子，得到个相对稳妥的平均值就知足了。我家现在是准备好钱和资格了，等着看行情再买一套呢。

2、性价比看租售比吧。融泽的前些天我算过，以两居室为标准，8/90平的400多万吧，租金6/7000，租售比就是北京平均值650上下。所以性价比算正常，不高也不低。

枫丹丽舍的户型略大，两居室我印象中超过100平吧？这种户型的性价比一般都略低于平均值，尤其又是海淀的，房价中多少都包含一些学区溢价。所以如果是600多万的两居室，租金应该在8000左右，租售比700多800上下，比融泽的性价比低了15%左右，不超20%。

但这性价比只是从居住角度说的，投资角度未必，理论上是枫丹丽舍更高。毕竟房子是用来住的，只要物业水平别明显下降，越宜居的才越保值呢。

但再多说一句，入学高峰期已过，西三旗作为不太热门的学区，是否能保持住学区溢价的比例，得看明年之后的政策了。

3、以后如果有机会，机会常有，但要看自己判断时机和选择房源的水平了。看考虑好置换成本，一次是3%左右，约定于小两年的房租，两次可就是4年左右了。所以算计好成本和产出是否划算，然后再判断时机和找房源。

4、两套都卖掉换更好的地段儿+留现金，西二旗就更好，还有万柳等地。但1000万不太好买到多宜居的，找找看吧，尽量选择学区溢价率低的就行，相当于捡漏儿。

仅供参考。

借网友的话题聊两句枫丹丽舍，这开发商姜老板是个妙人儿，不仅会盖房，还会拍电影，成名作叫《人鱼传奇》，号称中国电影史上最大+最玄幻的烂尾片。

枫丹丽舍是2000年前后开发的，据说姜老板当时就在筹备这部世纪+国际的大片了，目标就是干掉《星球大战》，要成就一个系统性的电影帝国。

为了写剧本，姜老板号称看了几千部电影，也不知道怎么安排的时间。然后剧本写的那叫一个玄幻啊，看过的人基本都去回龙观医院聚众疗养了，场景堪比《大腕儿》，就差一个李成儒而已。

然后是去好莱坞找导演，大导儿们听到消息之后纷纷跑路，满洛杉矶+西海岸的乱窜，就怕被姜老板给逮着。但姜老板不气馁，逮不到名导儿就找烂导儿，反正老子有钱，就不信勾引不来胆儿大不要脸的。

据说是前后忽悠来了四位，都是国际知名的烂片导演。但在看完剧本之后跑了仨，统一口径是没见过这么烂的玩意儿，几乎就是希腊神话+西游记+恐龙克塞号+喜羊羊=烂片是怎样凑成的。

剩下的那位导演之所以没跑，是因为一辈子只拍过一部烂片，然后就被好莱坞给封杀了，只能跟着姜老板拍更烂的。

然后就是选演员呗，又是全世界海选，经过摇号+抽签儿+单双号排队，最终女主演定为姜老板的女朋友。好像是姓施吧，一辈子就拍了这一部大片，还烂尾了。

其他的反正有大幂幂，当时刚出道儿，造型弄的跟郭德纲戴头套似的。其他的据说都是好莱坞明星，都是从五道口儿卤煮摊儿上揪来的，什么色儿的都有。片子的感觉怎么说呢？还记得东京+巴黎奥运会的开幕式吗？就那两种风格的组合体。

就这片儿整整拍了五六年，因为演员不到位。不是给钱少，而是经常跑，前前后后吓跑了好几拨儿，造型化妆太tm刺激了。然后导演也跑了，开了工资跳窗户跑的，英勇事迹又轰动了好莱坞。

甭管怎么说吧，反正这片子最后是找了个纪录片导演给凑合着拍完了，花了整整十个亿，牛叉不？据说海边盖个红砖房子都能花1000万，姜老板女朋友当的包工头儿。

然后这片子就进入了贤者模式，或者跟贾老板似的，每次都是“我累了，明年上映”。但一晃儿十多年过去了，姜老板的女朋友都换了好几个男朋友了，大幂幂结婚又离婚了，这片子还是“明年上映”。

唉，要不说当年的房地产挣钱呢，这么糟都花不干净，都是枫丹丽舍的业主们赞助的……

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