谢逸枫：十五五规划建议出炉，释放未来五年中国房价上涨最强信号

文/谢逸枫

“十五五规划”(2026年-2030年)建议于2025年10月28日正式全文公布，基本确定未来五房地产发展方向，释放未来五年中国房价上涨最强信号，堪称转折点的意义，房价回归市场，住房消费振兴、城市更新和收储的政策将会加速落地。

10月23日公布的四中全会公报仅提了一句话，即推动房地产高质量发展，而10月28日“十五五年规划的建议”则增加许多，即推动房地产高质量发展、发展新模式、城市更新、好房子、保障房供给、清理住房限制措施、房地产风险等内容。

预计2026年3月“十五五规划”(2026年-2030年)全文正式发布，涉及房地产的内容应该是一样的。十四五期间的“房住不炒”已经完成，十五五期间的任务，首先是市场止跌回稳。其次是构建发展新模式。再次是好房子供给。最后是化解风险。

“十五五规划”建议，透露出未来五年房地产发展方向，释放未来五年房价上涨最强信号，主要是基于供需关系的逆转和预期、信心的回归，房地产止跌企稳、风险的逐渐化建、好房子供给、城市更新货币化、新型城镇化、居民收入的增长。

四中全会公报中的“推动房地产高质量发展”，放在“加大保障和改善民生力度”框架，而“十五五规划”建议把涉房地产的内容，放在 “新型城镇化” 框架，表明房地产不仅涉及民生保障，还涉投资、消费及新型城镇化的国家战略发展。

“十五五规划的建议”涉及房地产和相关的内容为六大块，一是完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。二是完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。

笔者认为，清理住房等消费不合理限制性措施，这意味着 “十五五”期间，限购、限贷、限价、限签、限企、限离、限售等限制政策将会彻底退出历史舞台，特别是一线城市和少部分二线城市，目前依然有部分限制性措施尚未完全取消。

三是节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋，分类保障乡村发展用地。支持发展新型农村集体经济。四是深入推进以人为本的新型城镇化。

科学有序推进农业转移人口市民化，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度。推进超大特大城市治理现代化，加快城市群一体化和都市圈同城化，优化城市规模结构，促进大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。

分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，提升产业支撑能力和公共服务水平。坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。扎实推进边境城镇建设。

五是推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。

建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。六是提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构风险有序化解，严防系统性风险。

笔者认为，房地产、地方政府债务、中小金融机构未完全化解，但风险已经控制在一定的范围，化解需要时间。特别是房地产风险的化解，与住房消费限制及销售未复苏和融资的限制政策有直接关系，预计会有落实化解风险的政策出来。

10月27日，央行表示，做好房地产金融宏观审慎管理工作，健全房地产金融分析框架，优化房地产金融基础性制度。金融监督总局则表示，加快构建与房地产发展新模式相适应的融资制度，助力化解地方政府债务风险。

房地产风险的化解，其中房企债务、信用的化解、修复，不仅要销售复苏上升，关键是房价止跌上涨，而间接融资的限制措施优化最为重要，包括三道红线、房地产贷款集中制等房地产融资限制措施。同时加大直接融资放开的措施力度。

值得注意的是“十五五规划的建议”涉及房地产内容的第五块，是表述“推动房地产高质量发展”的路径和目标，可谓是非常丰富。与2025年10月11日的住建部在发布会上讲话内容差不多，基本上是如出一辙的内容。

一是加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。笔者注意到，发展新模式自2021年12月经济工作会议提出，到2025年10月25日，差不多过去四年时间，一直不断提出探索、推动、构建发展新模式。

值得注意的是2006年提出的房地产长效机制，到2024年3月提到之后，到2025年10月28日一直未提到。房地产发展新模式与房地产长效机制在本质上是一样的，即促进房地产长期平稳健康发展。

房地产发展新模式代替房地产长效机制提法，最主要原因是阶段、环境、投资、融资、销售、管理、行业、市场供需已经变化了。十三五期间楼市火爆，十四五楼市下滑，十五五楼市企稳则是目标。

首先是由高负债、高杠杆、高周转向低负债、低杠杆、高质量的房地产开发经营模式，将成为未来主流模式。问题是房地产下行阶段，房地产风险未出清、化解，需要时间过渡，房企重新洗牌，市场企稳之后才有可能真正完成转向。

其次是融资模式，由间接融资转向直接融资的房地产项目融资模式，未来是主流模式。问题是目前房地产的间接融资占房企资金的70%-80%以上，加上股市融资、债市融资困难，不动产投资信托基金REITs和股权基金未形成规模。

房地产下行阶段，房地产融资协调机制下的项目白名单与保交楼已经捆绑一起。融资模式的转向主流模式，需要时间过渡。可能要到房地产企稳复苏，风险出清化解，REITs和股权基金立法通过，三道红线和贷款集中制转为长效机制。

最后是销售模式。现房销售模式的试点城市、项目不断增加，但是真正落地的不多。过去几年，国家考虑过全面推行现房销售模式，但因国情、市场、制度等原因，一直未全面推行。目前的楼市下行期，难全面推行。

现房销售的城市、项目，在未来五年肯定会推进。全面推行现房销售和形成现房销售制度，需要时间。因为全面推行现房销售模式的前提条件，楼市企稳，房地产风险化解，相关融资等方面的基础制度已经完善并成熟。

二是优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。优化保障性住房供给，最主要是根据市场行情、住房需求的变化。所以保障性住房实际上是一个概念，主要包括配售型保障房、租赁房、共有产权住房、经适房。

目前的保障性住房，应该是专指配售型保障房。2023年推出的新型保障房产品，即配售型保障房，其目的是满足城镇工薪群体和各类困难家庭的基本住房需求，主要是新市民、新青年、对外来务工、人才。

住建部在10月11日就说了，针对产权交易型住房形成保障住房（就是指配售型保障房）和市场化两个体系定位清晰、功能互补的供应格局。发展住房租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力。

解决新市民、青年人的基本住房需求，实现“住有所居”的民生目标。2023年9月，国家出台规划建设保障性住房的指导意见，其中 “保障性住房”，就是配售型保障房。目的是让工薪收入群体逐步实现 “居者有其屋”，拥有自己的房子和产权。

保障性住房的保障对象主要是住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的人才等群体，且以家庭为单位，保障对象只能购买一套。实行封闭性运行，若想出售，只能卖给地方政府，或者转售给同样具备购买资格的人群。

三是因城施策增加改善性住房供给。改善性需求的释放不断加大，增加改善性住房供给，关键是增加改善性的商品住宅用地供应和调整住房规划和设计指标，才能够真正实现。目前改善性住房供给，集中在大中城市，大户型占比上升。

四是建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。五是建立房屋全生命周期安全管理制度。这四、五条在10月11日、10月13日，住建部在好房子的表述中已经非常详细讲到。

前六天，四中全会公报（2025年10月23日）已经明确提出房地产行业定调，即未来五年“推动房地产高质量发展”，一字未提“房住不炒”、“房地产税”、“发展长效机制”。上次，三中全会公报则提出“房住不炒”，让房地产过去五年陷入低迷。

十三五期间（2020年-2025年），“房住不炒”政策基调的背景之下，2021年房地产开发投资、商品房销售面积和销售额、土地出让金、房价、房企到位资金最高峰之后，行业进入长达4年的冰冻期、下行和止跌、探底的调整期。

目前房地产已经从经济工作防风险篇改纳入加大保障和改善民生篇，实际上是房地产不仅是稳定经济的关键，还是稳定家庭财富、收入增长的关键。因为居民家庭资产中约70%集中在房地产领域，房价下降将让家庭资产损失巨大。

定位转变，意味着未来五年房地产行业进入新的发展周期，即高质量发展，路径为发展新模式和好房子建设（商品房）、租购并举（保障房）、城市更新（基建和投资及供应好房子）、闲置土地和存量房收储、盘活（去库存、供需平衡）。

第一是发展新模式。实现房地产高质量发展的主要抓手是构建完善行业发展新模式。当前所强调的“房地产高质量发展”是一个多维度、系统性的概念。2025年10月11日，住建部就进一步明确了房地产发展新模式的内涵，并且提出新的说法。

提出住建部将在“十五五”期间，立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，落实好构建房地产发展新模式的各项任务，推动形成供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的房地产发展新格局，促进房地产高质量发展。

加快构建房地产发展新模式是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。主要包括以下四方面内涵。一是完善住房供应体系，推动形成供应体系健全。

针对产权交易型住房形成保障住房和市场化两个体系定位清晰、功能互补的供应格局。发展住房租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力。解决新市民、青年人的基本住房需求，实现“住有所居”的民生目标。

二是建立“人、房、地、钱”要素联动机制。以编制和实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，即以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。

目的是从源头上促进房地产市场供需平衡，防范盲目扩张带来的风险（三高、供应过剩、高库存）。三是改革完善房地产开发、融资、销售、使用制度。房地产开发方面，项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。

项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。房地产项目融资方面，推广“保交房”工作中探索形成的行之有效办法。即一个项目确定一家银行或银团为主办银行。

就是一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。同时，建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元，实施项目“白名单”制度。

目前全国“白名单”项目贷款审批金额已经超过7万亿元，有力保障了商品住房项目建设交付。商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，维护购房人合法权益。

房屋使用方面，加快建立房屋体检、房屋安全管理资金、房屋保险三项制度，为房屋全生命周期安全管理提供制度保障。因此，构建新模式是为了推动房地产高质量发展，房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上“好房子”。

四是发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，把保障房建成“好房子”，不仅将新房子建成“好房子”，要将老房子改造成“好房子”，实现高质量发展的目标，即让人民群众住上“好房子”。

第二是好房子建设。提出并推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维等五方面提升住房品质。2025年5月1日正式实施的《住宅项目规范》。

明确住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，对层高、隔音等作出强制性规定，提高了住房品质标准。毫无疑问，将以发展新模式、城市更新、完善住房保障、好房子建设等为抓手，构建房地产高质量发展新格局。

10月11日，住建部指出，发展安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。指导各地全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，首先把保障房建成“好房子”，同时，不仅将新房子建成“好房子”，还要将老房子改造成“好房子。

值得一提的是5月1日，住建部发布的“好房子”新国标——《住宅项目规范》已正式实施，该标准有14项提升，比如层高从原来2.8米提高到不低于3米；4层以上的楼都要加装电梯；对楼板隔音要求降低10分贝等。

第三是城市更新。2025年10月11日，住建部就提出，坚持体检先行，找准城市更新的着力点。目前，全国297个地级以上城市和150多个县级市已经全面开展了城市体检工作。坚持统筹推进，加快重点任务落地见效。

坚持机制创新，建立可持续城市更新模式。一是完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新机制。对每一个项目都精打细算，做到自身资金能平衡、运营维护可持续。二是城市体检和城市更新一体化推进。

健全“体检发现问题、更新解决问题、评估实施效果、推动巩固提升”的闭环工作机制。三是建立金融、财税、土地等相关支持政策协同机制，实行“项目跟着规划走、土地要素跟着项目走”。

同时，研究建立房屋全生命周期安全管理制度等。通过新机制的建立，推动高质量城市更新，更好地适应城市发展已经转向以存量提质增效为主阶段的新要求。以城市更新为重要抓手。

在8月28日推动城市高质量发展的意见提出，系统推进“好房子”和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设。实施物业服务质量提升行动。

高质量开展城市更新已经成为未来城市高质量发展的重要抓手。10月24日《建议》提出深入推进以人为本的新型城镇化，大力实施城市更新。城市更新将成为助力房地产高质量发展的重要支撑，发挥城市更新稳投资、扩内需的综合效用。

一个建议、一个公报，标志着行业发展已明确进入下一个阶段，即从规模扩张转向聚焦于提升品质与内涵。推动行业从“量”的扩张转向“质”的提升，这不仅是行业健康发展的必然要求，也是满足人民群众对美好生活向往的关键路径。

从‘严控增量、优化存量’的供需调节到‘好房子’建设的品质导向，从房企融资支持到城市更新提速，一系列政策组合拳既回应了当前市场的突出矛盾，更勾勒出房地产发展新模式的清晰路径，为行业企稳回升注入强劲动力。

表述传递出多重关键信号，标志着房地产定位从单一的民生保障、经济刺激工具，升级为与促进消费、扩大投资、推进新型城镇化的国家战略协同联动的关键环节。毫无疑问，人、房、地、钱的要素联动未来将加强。

“十四五”时期，房地产发展新模式在加快构建，深化房地产业改革，完善住房供应体系，改革完善房地产开发、融资、销售等基础性制度，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，构建房地产发展新模式工作取得积极进展。

要通过建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众从“有没有”到“好不好”的居住需求。未来将向供给-需求-运营全链条升级、城乡区域协同发展、平衡民生属性与市场功能的方向调整，推动房地产行业向高质量发展模式转型。

房地产未来政策调整将呈现三大核心变化，一是全面推进高质量发展模式。四中全会明确的“房地产高质量发展”并非单一维度的品质提升，是涵盖“供给-需求-运营”全链条的系统性升级，供给端将从“增量开发”转向“存量优化+精准补位”。

通过城中村改造、老旧小区更新盘活存量住房资源。针对新市民、年轻人等群体增加保障性住房、共有产权房供给，形成“商品住房+保障住房”的多元供给结构。需求端将以“人口高质量发展”为牵引，围绕人口结构变化。

如家庭小型化、老龄化的优化住房产品设计，例如增加适老化住房、小户型功能性住房供给，同时通过完善教育、医疗等配套设施，提升住房的综合居住价值。运营端将强化“全生命周期管理”。

从“建房”向“管房”延伸，引入智慧物业、社区服务等增值功能，实现住房从“物理空间”到“生活场景”的转变。房屋交付后续管理方面，加快建立房屋体检、房屋安全管理资金、房屋保险三项制度，为房屋全生命周期安全管理提供制度保障。

二是城乡与区域协同发展格局加速形成。随着“以人为本的新型城镇化”与“城乡融合发展”的推进，房地产市场将打破“城市单打独斗”的格局。核心城市群、都市圈将成为房地产高质量发展的核心载体，人口、产业的集聚。

将带动住房需求从“刚需”向“改善型”“品质型”升级，同时催生城市更新、产城融合等新场景，例如产业园区配套住房、职住平衡社区等。城乡融合将推动房地产资源向县域、乡镇延伸，围绕乡村振兴需求，发展乡村旅居、康养地产等。

特色产品，同时通过土地要素市场化改革，盘活农村集体建设用地，为城乡住房供给提供新空间，形成“城市高质量发展+乡村特色补充”的协同格局。三是民生属性与市场功能的平衡机制更加完善。

十九届四中全会“住有所居”到二十届四中全会“房地产高质量发展”，政策始终锚定“民生保障”核心，未来市场将进一步强化“民生为本、市场为辅”的平衡。民生层面，住房保障体系将更加普惠，通过精准识别保障对象、优化申请分配机制。

确保新市民、低收入群体等“住有所居”，同时通过“好房子”标准建设（如绿色建筑、低碳住宅），让普通购房者共享高质量住房成果。在市场层面，政策将通过“稳预期、防风险”引导市场健康运行。

遏制投机性需求，维护房价稳定。支持合理的改善型需求，通过优化信贷政策、简化交易流程等，畅通二手房置换链条，缓解当前市场“二手房挂牌高企、置换不畅”的结构性矛盾，最终形成“民生有保障、市场有活力”的良性生态。

在“止跌回稳”基础上，将“高质量发展”作为行业转型的核心目标，标志着房地产政策从“短期救市”向“长期筑基”的深度过渡。这一定调不仅将推动房地产市场企稳回升，更将从根本上重构行业发展逻辑与城市价值体系，带来多维度深远影响。