问法热线丨新房痛变“水帘洞”，责任该由谁来承担？

马上进入供暖季，业主与物业之间关于供暖的问题也逐渐增多，究竟哪些问题应该找供热公司，哪些问题应该找物业？10月28日，半岛问法热线80889800聚焦物业与供暖纠纷，山东文康律师事务所的薛航律师与刘帅律师在线接听市民来电，为市民详细解答有关问题。

2024年9月，徐女士在某小区购买了一套房产，收房后开始装修。同年11月，小区第一次开展供暖打压试水，热力公司在小区里贴了打压公告，写了开始时间。“我看到了公告，不过那时候房子正在装修，暖气片早就拆下来了，而且我也没开通供暖，觉得打压试水跟自己没关系，也就没在意。”可几天之后，徐女士去查看，发现家里被水淹了，装修材料和已经做好的部分装修都泡坏了。

“后来找评估公司鉴定，财产损失有8万多元。”徐女士了解后得知，是自家的供热阀门被人误打开导致漏水的，之后她找热力公司和物业公司谈赔偿。“热力公司说，不是他们的工作人员开的阀门，而且他们没有管道井的钥匙，这事跟他们没关系。物业公司称，当初管道井是锁着的，后来因为有住户投诉自来水刷卡不方便，才把管道井门打开的，他们并没有动过徐女士家的供热阀门，他们没有责任。”徐女士询问律师，因为供暖试水淹了自家新房，这个损失到底该由谁来承担赔偿责任？

薛航律师表示，徐女士因供暖阀门被误开导致房屋被淹，有权向存在过错的热力公司和物业公司主张赔偿，同时起诉两家公司，要求根据两家的过错程度，承担相应的赔偿责任。“根据您的描述，热力公司虽履行了打压试水的提前通知义务，但作为供热设施的专业管理维护单位，仍需对供暖期间的设施安全承担管理责任，其以非工作人员开阀、无管道井钥匙为由拒绝担责，不能完全成立。”学律师表示，根据《物业管理条例》及供热行业惯例，热力公司对小区内归其管理的供热设施（包括供热管道、阀门等）负有巡视、检查、维护的义务，确保设施处于安全可控状态。“即使阀门非其工作人员打开，但其未及时发现管道井内阀门被擅自操作，属于对设施管理的疏忽，存在过错。而且，供暖打压试水期间是供热设施风险高发期，热力公司应针对业主未购热、房屋装修拆改暖气片等特殊情况，加强对对应供热阀门的排查。因其未履行该义务，导致您家阀门被误开后漏水，与您的房屋损失存在直接因果关系，应承担相应赔偿责任。”

针对物业公司方面，薛律师表示，物业公司作为小区公共区域及设施的管理者，对管道井的不当管理是导致事故发生的重要原因，需承担明确过错责任。“管道井内包含供热、供水等关键公共设施，物业公司对其负有上锁管理、定期巡查的义务，防止无关人员随意操作设施。即使因住户投诉自来水刷卡问题打开管道井，也应采取替代安全措施而非直接敞门放任。”薛律师表示，正是由于物业公司未妥善管理管道井，导致他人可随意接触并误开您家的供热阀门，直接引发漏水事故。“建议您收集相关证据，并明确自己的实际损失，通过诉讼，要求他们赔偿损失。法院大概率会根据热力公司和物业公司的过错程度，判定二者承担按份责任或连带责任。”

房屋空置后的物业费问题仍然有较多的市民关注。李女士在青岛市某小区购置了一套住宅，办理完产权登记后，因工作调动需长期派驻上海，该房屋一直处于空置状态，既未入住也未出租。“”一段时间之后，小区物业公司给我发来了《物业费催缴通知书》，要求支付欠缴物业费共计2800元。”李女士收到通知后，很疑惑认为房屋未实际居住、未享受物业公司提供的日常服务，询问是否可以拒绝缴纳物业费？

“一般来讲，购买新房之前也会签订一份《前期物业服务合同》，李女士作为案涉房屋业主，应严格按照合同约定履行缴纳物业费的义务。其以房屋空置为由拒缴物业费，不符合合同约定，缺乏事实与法律依据。”刘帅律师表示，从物业费的构成与性质来看，其不仅针对业主专有部分的服务，更涵盖了李女士房屋所在单元及小区的公共服务，包括但不限于公共楼道日常清洁、电梯定期维护保养、小区绿化养护、垃圾集中清运等。

“即使房屋空置，上述公共服务仍在持续保障小区整体环境与设施正常运行，李女士作为业主已间接受益。在物业公司已按合同约定提供合格服务的前提下，建议李女士与物业公司友好协商清晰说明房屋空置情况，并提供水电缴费记录、物业巡查记录等空置证明材料，争取一定的折扣。如果协商不成，可以在法院调解阶段，在法庭的调解下与对方协商。”刘律师建议房屋空置的业主，提前与物业沟通办理相应的手续，避免因为物业费问题发生纠纷。

问题1：供暖管道漏水造成的损失应该由谁承担？

去年供暖季时，王先生家里的暖气管道漏水，水渗到了地板和家具上。 发现漏水后，王先生多次联系给他家供暖的供热公司，让他们来处理漏水问题，但公司一直没派人过来。直到漏水越来越严重，王先生家财物严重受损后，公司才派人上门维修。之后王先生要求供热公司负责维修漏水管道，并赔偿因漏水造成的财物损失。但公司检查完后，说漏水是因为他私自改装家里的暖气管道导致的，并以此为由拒绝承担维修、赔偿责任。王先生对于供热公司说的“私自改装”并不认可，他询问律师，自家的损失能不能要求他们赔偿？

律师说法：王先生，您遇到的暖气管道漏水问题，核心在于明确漏水管道的责任归属及供热公司是否存在过错。《青岛市供热条例》中明确规定：从热源（厂、站）起，至单位用户规划红线、至居民用户用热计量装置（含用热计量装置）或者入户端口的供热经营设施的维修、养护、更新责任，由供热单位承担。单位用户规划红线以内、居民用户用热计量装置或者入户端口以内供热设施的养护、维修、更新责任，由用户承担。也就是说，若漏水发生在“入户端口以外”的公共管道部分，维修责任完全由供热公司承担；因该部分管道漏水导致的您家地板、家具损失，供热公司也需依法赔偿。但若漏水确系发生在“入户端口以内”的管道，且供热公司能证明该部分管道经过您私自改装，非原安装状态，则该部分管道的维修责任由您自行承担，因改装导致的漏水损失也需您自行负责。

不过您也不用太担心，即使是户内管道，若供热公司在日常服务中存在过错，仍需承担相应责任。《中华人民共和国民法典》中有规定：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。根据您的描述，您多次通过电话、书面形式反映漏水情况，供热公司未及时处理，导致损失扩大。即便漏水管道是户内责任，供热公司拖延处理的行为本身已构成过错，需对“扩大的损失部分”承担赔偿责任。 同时，若供热公司未履行日常维护义务，比如未按规定对辖区内供热设施进行定期排查、未及时发现潜在漏水隐患等，即便漏水在户内，也可能因“维护疏忽”承担部分责任。

问题2：在自有车位安装充电桩，物业公司拒绝配合是否合理？

孙先生是某小区业主，买房时购买了小区地下车库的一个车位，并办理了产权登记。前段时间，孙先生买了一辆新能源电动汽车，他联系了当地供电局的施工队，申请在自己的车位上装家用充电桩。供电局来现场初步勘查过后，明确这个车位的电力负荷条件能满足安装充电桩的需求。可就在电力部门施工队准备安装充电桩主机的时候，物业公司的工作人员却赶到现场拦着不让施工。他们说安装充电设施会影响小区消防安全，还说必须经过其他业主同意才行。孙先生跟物业公司沟通了好几次，让他们拿出不让安装的明确法律依据，或者消防部门出具的相关风险评估报告，可他们一直就只说“要保障小区整体消防安全”，拿不出任何书面材料，还是坚决不让施工。孙先生询问律师，物业不让安装充电桩的理由合法吗？到底能不能在自己车位装充电桩？

律师说法：孙先生，您对地下车位享有完整产权，该车位属于《中华人民共和国民法典》规定的建筑物专有部分，您依法享有占有、使用、收益和处分的权利。安装充电桩是新能源汽车业主使用自有车位的必要需求，目的是提升车位的使用价值，并非改变车位的性质，也未侵犯其他业主的合法权益，属于对专有部分的合理利用，无需经过其他业主共同决定，物业公司以“需经其他业主同意”为由阻拦无法律依据。

有关部门发布通知明确，物业服务企业应当积极配合业主或其委托的建设单位，提供必要的协助，为充电基础设施建设创造条件，不得无故阻挠或者拒绝。 国家层面明确支持居民区充电桩安装，且电力部门的勘查结论已对安全条件予以认可，物业公司无权单方否定。建议您收集车位产权证明、供电局现场勘查的书面意见或记录、与物业公司沟通的录音、聊天记录、施工队被阻拦的现场照片或视频等相关证据，向物业公司提交书面申请，明确要求其配合充电桩安装，并告知其法律依据，限期要求其书面答复；若物业公司仍拒绝，可要求其出具正式的《不予配合通知书》并说明具体法律依据。若书面沟通无果，可向当地住建部门（物业行业主管部门）或发改委（能源主管部门）投诉，请求行政协调；若协调仍无法解决，可向法院提起诉讼，要求物业公司履行配合义务，排除施工障碍。

（半岛全媒体首席记者 尹彦鑫 半岛全媒体记者 蒋凯 宋泓睿）

来源：大众·半岛新闻