26亿再拿地 中建智地京城北七家板块底价补仓

观点网 中建智地又在京城拿地了！不过与前两次的高总价或激烈竞争相比，此次摘地较为平淡。

10月28日，北京昌平区北七家镇歇甲庄村A地块正式出让，仅获得一家出价。最终由中建智地置业有限公司与北京未来科学城置业有限公司联合体以底价26.012亿元摘得，成交楼面价24855元/平方米。

算上4月28日以126亿元摘得的北京市朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块、孙河组团土地储备项目2902-73地块，以及10月1日以43.15亿元摘得的朝阳太阳宫地块，中建智地今年在京城累计拿地金额已达195.16亿元。

年内195亿京城掠地

资料显示，该地块编号京土储挂（昌）[2025]032号，地块名称为昌平区北七家镇歇甲庄村（A地块）土地一级开发项目CP02-0704-0038、0046、0035、0043、0044、0045地块，由6宗子地块组成，总用地面积6.35万平方米，规划总建筑面积10.47万平方米。

6宗子地块中，0038地块、0046地块为住宅用地，容积率为2.1和2.05，可统筹考虑、统一核算，整体不超过2.07，建筑限高均为60米。0035、0043、0044、0045地块分别为社区综合服务设施用地、教育用地、文化设施用地和体育用地，建成后需无偿移交。

相对此次平淡的拍地表现，中建智地此前两次京城拿地均在朝阳区，区位的稀缺性与高总价也更吸引眼球。

据观点新媒体过往报道，4月28日，北京土地市场迎来北京市朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目2107-01、02、03地块、孙河组团土地储备项目2902-73地块的竞拍，地块起始总价达126亿元。

地块在开拍前就吸引了保利、中建智地+金茂+越秀+朝阳城发、招商、中海等6家实力雄厚的房企或联合体报名，但最终似乎只有中建智地联合体报价。从结果来看，经过一轮报价之后就被中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价126亿元拿下，成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳宅地单价最高纪录，成为新朝阳地王。

时隔五个月后，9月30日朝阳太阳宫地块入市竞价出让，吸引了9家房企参与角逐，包括中建智地、城建发展、懋源、招商蛇口、保利发展、建发、中海、京投发展及金隅集团。

现场竞价持续了近3小时，经过339轮的激烈竞价，最终由中建智地以43.15亿元成功竞得。地块的溢价率高达39.18%，成交楼面价约为8.53万元/平方米，成为北京年内土地溢价率的新高。

算上10月28日最新摘取的歇甲庄村A地块，中建智地年内已在北京豪掷195.16亿元拿地，新增土地面积23.12万平方米，新增建筑面积43.8万平方米。

北七家板块压力

‌虽然热度比不上朝阳两宗地块，但歇甲庄村A地块自身条件并不差。

资料显示，歇甲庄村A地块邻近地铁17号线与18号线换乘站天通苑东站（约1公里），多条公交线路环绕，交通便利，且临近规划地铁(在建)13A号线。

同时，地块周边有国泰百货、温榆河公园、天通苑中医医院、朝阳外国语学校(来广营校区)、昌平区第一中学(天通苑校区)等配套，未来将形成包含社区服务、教育、文化及体育设施的生活圈。‌

地块自身条件优越，却缺乏竞争者，主要原因或是其所在的北七家板块近年面临市场回调压力。

据了解，昌平北七家板块近年来新项目涌现，供大于求也使得新房市场竞争激烈，价格承压。数据统计显示，2025年昌平区新房均价约5.39万元/平方米，但部分新盘如星耀未来、未来科学城国贤府贰期定价约5.2万-5.8万元/平方米，仍面临去化压力。

由于新房源大量上市，二手房市场也受到冲击，房价下跌。加之北七家作为远郊刚需板块，在2020年前缺乏高端住宅市场，致该地区房价受到较大冲击。

有分析指出，远郊板块和刚需老旧小区是这一轮房价下跌的重灾区，而两者叠加的北七家的跌幅也因此超过了北京整体水平。

数据显示，在此轮楼市回调中，北京二手房市场整体价格下滑约30%，其中优质房源则下跌了百分之二三十，而品质较差的房源价格跌幅达到百分之四五十。北七家板块楼价整体跌幅约为50%，超北京整体的30%跌幅，部分小区价格甚至已回调至2014年之前的水平。

如名流花园2017年均价3.6万元/平方米，2025年跌至1.86万元/平方米；望都家园2017年均价3.88万元/平方米，2025年跌至1.94万元/平方米；美树假日嘉园2017年均价4.5万元/平方米，2025年跌至2.39万元/平方米。

此外，北京昌平区北七家镇歇甲庄村A地块捆绑的4宗非住宅用地需由竞得方负责代建并无偿移交，这一要求也使得项目开发成本进一步增加，盈利预期被压缩，真正有实力“参赛”的选手也被筛选得所剩无几了。

中建智地除了手有余粮以外，摘取歇甲庄村A地块最主要动机或许还是区域补仓行为。

公开信息显示，中建智地在北七家已与未来科学城联合开发北京国贤府，其中‌一期盛世文庭‌于2023年7月以27亿元摘得地块，规划25栋楼822户，2023年11月取得预售证，截至2025年7月网签679套，去化超八成。‌‌二期逸贤华庭‌于2024年12月以21.14亿元摘得地块，规划建设26栋6-9层洋房，共850户，2025年4月取得预售证，截至2025年7月去化35%。‌

对于歇甲庄村A地块项目的未来售价，有业内人士预测，项目售价大概率会参考北京国贤府当前5.4万元/平方米的价格，但区域内价格竞争压力大，未来随着地铁18号线和R6线的推进，区域价值将逐渐释放。

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