许小军：从一起咨询案件来浅谈业主的撤销权之诉

业主撤销权，是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害自己的合法权益或者违反了法律规定的程序，请求人民法院予以撤销的权利。《中华人民共和国民法典》第280条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。

根据案件咨询者的问题，对以下的几个问题作出解析：

问题1：既然是业主撤销权，那行使撤销权的主体必须是业主。那哪些人可以认定为业主呢？在小区居住的人都是业主吗？没有房产证就一定不是业主吗？

解析：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定：“依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。”由此可见，有权提起业主撤销权的主体包括：经登记原始取得所有权的人，依据生效法律文书、继承或者受遗赠以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，尚未办理所有权登记但是根据商品房买卖民事法律行为已经合法占有该专有部分的民事主体。既可以是自然人，也可以是法人、非法人组织等。

问题2：哪些人不能行使业主撤销权？

解析：房屋承租人、房屋使用人、停车位业主等不能行使业主撤销权。

问题3：担任业主委员会成员的业主，他们应被排除在撤销权行使主体之外？

解析：担任业主委员会成员的业主能否行使撤销权，实务中存在争议，有意见认为，担任业主委员会成员的业主，他们应被排除在撤销权行使主体之外；但笔者认为，法律并未禁止作为业主委员会成员的业主提起撤销权之诉，业主撤销权的行使主体不应受到任何限制。任何业主，只要其合法权益受到业委会决议的侵害，都有权主张撤销权。

问题4：部分业主以其没有参与投票或投反对票为由，请求撤销决议是否能够得到法律支持？

解析：根据民法典有关规定，业主大会或者业主委员会作出的决议，只要是在符合法定人数或者具有投票权的业主参加的情况下，所作出的涉及小区事项的决议，对该小区所有业主都发生效力，因此以上主张不能得到支持。

问题5：业主行使撤销权的法定事由？

解析：业主撤销权的创设，其目的在于保护建筑物区分所有权的业主对建筑物区分所有中的重大事项民主决定的监督和权利救济。民法典第280条吸纳并明确了业主对侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会的决定有权请求人民法院予以撤销。业主合法权益包含实体性权益及程序性权益：第一，实体权益受到侵害，是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。第二，程序权益受到侵害，是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益，然其所作出决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定。

问题6：业主撤销权诉讼应当在何时提出？

解析：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”业主撤销权的本质是形成权，依据业主一方的意思表示而使得法律关系发生消灭，因此该期间为除斥期间系不变期间，超过除斥期间业主即丧失起诉撤销业主大会或者业主委员会决议的权利。（文/湖南君杰律师事务所许小军）