中海、越秀，掉入“热地陷阱”

01

最近，朝阳的一个高端盘中海萬吉玖序，爆出网签注水：在6-9月这三个月里，万吉玖序的网签不增反减，网签套数从169套降到了120套，令人震撼！

要知道，萬吉玖序总共也就300多套房子，如今退房一下子退了近6分之1，如此巨量的退房，显然是有组织有目的清退。

当初网签有多风光，现在清退就有多狼狈。

萬吉玖序 这个项目，其实是中海新城对标中建智地拿地打包模式， 在2024年11月底以153.16亿打包拿下的酒仙桥、朝阳港、小红门三宗地，其中酒仙桥地块就是现在的萬吉玖序。

这个项目开盘当日的官宣数据是非常抢眼的，记得当时认购了332套房源，销售金额约63.7亿。它对标的也是中建智地的明星项目北京宸园。只是当大家以为萬吉玖序会像北京宸园一样很快售罄的时候，却没想到市场变化会如此之迅速。

为什么？因为在北京宸园之前，朝阳主推的是奶西、东坝等边缘性地块，超过10万+的项目，只有太阳宫的中建玖合府（由于中建玖合府倒挂，当时很多购房者买不到）。

所以从酒仙桥开始，朝阳的存量高净值客户才真正得以释放。北京宸园因为入局早有先发优势，目前已经清盘。而萬吉玖序开始也卖得不错，但因为此时高净值群体已经被北京宸园洗了一遍，后面就不行了。

因此 萬吉玖序 的问题也出在这里——高端客户群体数量不足，北京宸园把朝阳高端客群基本吸纳殆尽，后续需求乏力。为了保持高端形象， 萬吉玖序 不得不冲网签销量、博个销冠美名。

02

除了 萬吉玖序 ，北京的很多高端盘，如中海丽金府、丽泽壹号院，也是因为购买力不足或购买力被其他楼盘先一步吸纳，结果陷入“热地陷阱”。

什么是“热地陷阱”？就是开发商拿地前，所有人都很青睐的地块，在拿地后，项目销量却非常不符合预期。

这其中最典型的案例，莫过于以“精准拿地”著称的越秀，在四季青打造的香山樾。

还记得，香山樾地块在土拍时，真可谓万众瞩目。为了抢地，越秀董毅还专门 带着一个印着“大吉大利”的红袋子，最后才在摇号环节成功中奖；当时甚至还有八卦流传，为了抢这块地，有其他开发商专程跑去了潭柘寺上香。

而越秀在夺得项目开发权之后，也对香山樾项目寄予厚望。毕竟在此前，越秀北京的管理层几乎没有操盘过单价10万+以上项目，同时越秀也没有海淀区高端项目的资源累积。越秀希望能通过这个项目，在大卖的同时，树立起口碑。

但很可惜，香山樾440套房，2023年下半年首开，官宣卖了285套，如今过去整整两年，仍然只有300多套网签，还有100多套在售。

也正因为如此，有市场人士猜想，和香山樾地段极其相似的璞樾，会是第二个香山樾吗？

是啊，单从地段来说，璞樾所在的朝青板块，确实跟四季青非常相似：两者都是北京老牌豪宅区，周边近10年来都没有新项目，只有一些老旧二手房，积存了大量改善需求。且整个板块界面交通、配套完善，二手房价长期处于所在区的准一线梯队，等等。

按正常思维逻辑，这两个项目板块内长期没有新项目，会积存一些改善需求，会大大刺激板块内的新房销售；

但实际上，由于板块长期没有新项目，板块内的房源基本没有置换过，这里的一手房业主们买入时间是很久以前买的，买入成本是很低的，大多几千到几万块钱一平。

当楼市上涨，这些老业主们可以保持“兀自岿然不动”，但当楼市进入下行通道，这些业主们就可能不计成本砸盘了——最有代表性的是万柳，万柳光大花园就是因为原始老业主砸盘，结果直接从十几万一平干到八万一平。朝青板块华纺易城、润枫水尚，四季青的四季香山、和泓四季等，也都是老业主们在砸盘。

所以，老业主砸盘，一方面拉大了新房和二手房的价差，另一方面，老业主砸盘说明已经不看好这个板块的发展，真正愿意出手的购买力反而在萎缩。在这样的情况下，香山樾又如何能速卖呢？

03

“好地供不尽，春风吹又生”。随着北京第六、七、八轮供地，朝阳、海淀又出了不少好位置地块。

比如第六轮的呼家楼、太阳宫，第七轮的永安里、松榆里地块，地块热度和接受度完全不输酒仙桥和黄杉木店，其中太阳宫地块和呼家楼地块更是一个比一个强，朝阳楼市可以说是从来没有这么热闹过。

那么，这些呼声高的地块，开发商拿到手后就一定会热销吗？

依我看，除了太阳宫、上地等绝对稀缺的地块，其他地块未必会热销。

原因很简单，这些素质一般的“好地块”供应越多，购买力就越被稀释。

事实上，当前的北京楼市，一些不热门的地块，或者整体看起来不在城六区但却是区域中心的地块，如通州中建运河玖院、招商揽阅双子，门头沟的电建华曦府，反而会实现真热销。