北京楼市：香港止跌逆转，什么信号？

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香港楼市止跌了！

看了一些数据，发现从今年的5月份开始，香港楼市有了触底企稳的现象，

7月份售价指数288.1，居然超过了1月份的水平，要知道，2024年2月香港刚"撤辣"的时候，多少人以为楼市马上就能翻身，结果成交量不升反降，跌得更狠了，可现在，短短几个月，香港楼市真的稳住了。

一、香港是怎么跌的，又是怎么起来的？

来追溯一下！

香港这次"撤辣"，取消了15%的买家印花税、7.5%的新住宅印花税，还有额外印花税，力度很大，按理说，这么重磅的政策一出，楼市应该立马回暖吧？

结果呢？2月政策落地，3月成交量反而暴跌，很多人傻眼了，这是咋回事？政策不是松了吗？

2024年初的时候，香港银行同业拆息HIBOR高达4.%点多，买房的人月供压力山大，就算印花税免了，每个月的按揭还是还不起，所以政策虽然松了，但真正想买房的人，成本依然很高，依然要观望，等什么？等利率降下来。

这一等，就等到了2025年，美联储降息，香港金管局跟进，HIBOR从4.07%一路狂降到0.58%，你算算，一套1560万港元的房子，利率降这么多，每个月月供能少1000港元，30年下来就是36万港元！

这钱，够在北京个小户型的首付了吧？

利率一降，租金回报率立马超过了按揭利率——租金回报率3.6%，按揭利率3.5%，什么意思？就是你买套房出租，租金收入能覆盖月供了！这时候，刚需、改善族坐不住了，纷纷入场，于是，7月份成交量大涨，楼市真正止跌回稳。

二、香港让我们看到了希望！

1.政策松绑不等于市场回暖，利率才是关键。

香港"撤辣"后成交量先跌后涨的过程，给咱们北京上了生动一课，你看北京这两年，限购松了，认房不认贷了，二套房首付比例也降了，政策可以说是一波接一波，但楼市呢？该观望的还在观望，依然在探底中。

为啥？还是利率没到位！

现在北京的房贷利率，首套基本在3.15%左右，二套要高一些，虽然比前两年降了不少，所以很多人还在等，等利率再降一降，等月供压力再小一小，但问题是，利率什么时候降到位，谁也说不准。

2.底部是有信号的，别错过。

香港这次止跌回稳，有个很关键的信号：租金回报率超过按揭利率，这意味着什么？意味着持有成本降下来了，哪怕房价没涨，租金收益高了。

咱们北京呢？核心区域比如朝阳、海淀，租金回报率普遍在2%左右，而房贷利率还在3.5%左右，单从这个指标看，北京楼市确实还没到香港那个"临界点"。

现在的北京，很多小区挂牌量翻倍，业主急着出手，降价几十万，与高点比降价几百万，越是加速下跌，越是说明底部正在形成，毕竟任何一个市场都不可能只涨或者只跌！

3.区域分化会越来越明显。

香港这次止跌回稳，核心区域抗跌能力明显更强，外围区域还在承压，北京也一样，核心板块，虽然也在跌，但跌幅远小于远郊区县。

为啥？毕竟核心区域有稀缺资源——学区、配套、地段、交通这些东西，不会因为市场冷就消失！

近期市场中有一些形成鲜明对比的案例，比如上地东西里的房子受树村柳浪家园和裕和嘉园回迁楼入市的影响，供大于求，价格失衡，回龙观融泽嘉园业主的砸盘也正是这个逻辑，市场只是其中一个原因。

而比如万柳万泉新新家园和鲁艺上河村近期个别房源的成交中，价格非常稳定，这是得益于产品稀缺，地段优势。

市场确实几级分化，在大的市场环境下，我们能做的就是在不确定中寻找确定性，无论刚需还是改善，找到对的产品是关键！

最后说两句

政策会变？利率会降？都在等…

短期感觉在加速赶底了

现在的北京，就像去年的香港，加速下跌的过程，能否是打开市场回暖的窗口期，或许是，物极必反，否极泰来！

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