跌幅60%！300万没了，广州一网红盘彻底跌落神坛，炒房客疯狂抛售

从8.4万/平跌到3.7万/平，广州金融城的网红小区兰亭盛荟，已经彻底跌落神坛，跌幅接近60%，一堆炒房客被套牢。引发网络关注。

兰亭盛荟位于广州天河区金融城，是金融城附近楼龄最新的大型花园楼盘，当年被大量炒房客和房产大V捧上神坛。

其实兰亭盛荟的缺点还挺多的，小区在高速上盖，避免不了噪音和粉尘，离地铁也有一段距离，出入不算太方便，而且对口的学校也很一般。

但这些缺点，当年都被炒房客无视，甚至一度将小区的房价炒到9-10万/平米。2022年的时候，兰亭盛荟一套64方的小2房，成交价是548万，单价高达8.4万/平米。

结果到了今年，小区一套面积更大的2房户型，9月最新成交价降到了256万，单价跌到了3.7万/平米，差不多300万跌没了。

现在广州跌幅最厉害的，恰恰是当年这些被热捧的网红盘。因为当年冲进去的炒房客，今年都扛不住了。抛售者众多，也算自食其果了。

针对此事，有网友评论，以前是贷款买房，现在是借钱卖房，双面亏损，

有网友指出，这房型一看谁买谁倒霉，凹凸不规则。而且学校是硬伤，这么大的小区居然配个村小。

• 我们再来看看广州总体楼市状况。

10月20日，国家统计局发布《2025年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。数据显示，9月广州房价未涨，依旧两极分化，新房房价跌幅持续收窄!二手房房价降幅扩大!

从新房环比来看，在70个大中城市中，9月房价有7个城市环比上涨。其中，广州新房价格同比跌4.1%，环比跌0.6%，降幅持续收窄！从二手房环比来看，全国70个大中城市的9月二手房房价均有下降。其中，广州二手房价格同比跌6%，环比跌0.8%！环比跌幅扩大。

近日，广州市住房和城乡建设局公布数据，国庆中秋假期（10月1日至8日），广州一手房网签13.62万平方米，同比增长26.4%，其中一手住宅网签12.12万平方米，同比增长28.7%。

广州中原研究发展部于10月8日晚公布的数据显示，据其对全市部分重点楼市项目的监控和测算，今年国庆假期一手房认购量同比明显下滑，但是环比翻倍增长，二手房无论是同比还是环比均下降约三四成。

市场整体热度明显回落，主要原因是去年同期广州有放松限购的利好，而今年缺乏重磅利好的支持，再加上国庆假期买家和业主出游返乡导致市场关注较低，刚需和改善型需求有相当一部分购买力仍在观望。

广州某头部渠道中介机构统计显示，各大楼盘“十一档”仅完成全年销售任务计划的50%左右。天河海珠、增城新塘等板块相对理想，大概完成了计划的70%；番禺黄埔及其他外围区域完成度仅40%左右，情况比较糟糕。

这些种种迹象的背后，说明当前广州买房人的信心，还是在全面恢复中。可以肯定的是，如今广州的总体楼市趋于稳定，价格到了市场理性波动阶段，而现在购房消费者则更加理性。

• 有业内人士分析，当前广州所谓的“缩水”区域，主要集中在以下几类：

其一是外围区域和远郊区。这是广州楼市回调的“重灾区”。广州城市面积大，“东进南拓”过程中产生了大量新区和郊区板块，在市场上行期靠规划概念房价飙升，下行期则因配套落地慢、供应量大而首当其冲。

• 增城区：尤其是新塘、朱村等板块。增城是广州的“房价洼地”，也是供应量最大的区域之一。早期吸引了大量投资客和刚需客，但产业和配套跟进不足，导致供过于求矛盾突出，价格回调非常深。
• 从化区：定位为生态区，距离市中心遥远，缺乏产业支撑，本地需求有限，几乎完全依赖广州外溢需求，在市场下行期流动性极差。
• 花都区：虽然有空港经济概念，但产业与居住联动性不强，距离核心区过远，价格支撑力弱。
• 南沙区：作为国家级新区，规划级别高。但问题在于规划落地周期长、前期概念炒作过度，而常住人口增长和商业配套成熟度未能匹配上巨大的新房供应量，导致价格出现显著回调。

其二是中心城区的“老破小”与无学位“老大旧”。广州拥有大量房龄超过20年甚至30年的老旧楼梯楼，这些物业正在经历残酷的价值重估。

产品力被时代淘汰。无电梯、无物业管理、停车难、户型落后，无法满足现代居住需求。

“学位房”溢价松动。广州也在推进教育均衡化，虽然顶级学位房价值依然坚挺，但中等或不确定性高的学位对应的溢价正在被挤压。没有学位加持的老旧房子，流动性面临巨大挑战。而接盘人群消失，年轻一代的刚需客更倾向于选择稍远但有地铁的次新房，而非市中心的“老破小”。

其三是前期炒作过度的“概念板块”。一些在牛市中被热炒的板块，正在挤泡沫。

比如，知识城。规划宏大，发展也确实迅速。但问题同样是前期房价上涨过快，透支了未来利好。当市场转向，投资客退场，价格便进入盘整和回调期。

再比如，广钢新城。作为旧改巨无霸项目，集中供应了大量高端改善盘。在高峰期价格直逼市中心。但随着集中供应上市，内部竞争激烈，加上部分规划配套（如学校）未达预期，价格出现明显松动。

此外，还有一些有明显硬伤的楼盘，在买方市场下，瑕疵被无限放大。

比如，位置问题：临近高架、铁路、高压线、垃圾站等。品质与物业问题：小开发商、物业服务水平低、社区维护差。产权问题：如公寓、商办类项目（价格跌幅远大于住宅）。

不得不说，商品房本身就是商品，涨跌都是市场供需关系所致。房子是用来住的，不是用来炒的。而上述这些楼盘价格状况，符合市场经济规律，也是当前部分楼盘的真实写照。价格波动起伏，都是市场需求变化决定的。哪怕是腰斩，这可能也有一些特殊原因引发。

总体来看，当前广州楼市大体处于相对稳定，小幅震荡行情，当然对比高位是肯定跌了不少。对于刚需购房者是个机会，但是购房前需要盘点家庭经济状况，特别是贷款买房者，毕竟还款是一个长期工程。

展望四季度，业内有观点认为市场成交量会维持高位。一方面开发商要继续冲刺全年业绩，在促销方面会有很多动作，另一方面广州等城市仍在推进房票安置、扩大公积金提取的用途、推出房产会或购房节等支持措施，预计四季度整体楼市交易会明显好于三季度，全年将呈现出“前面高、中间低、后面略翘尾”的走势。

对此，你怎么看呢？