198亿重启广州旧改 “不死鸟”佳兆业强势回归

佳兆业正以一种别样的方式来宣告自身的强势回归。

10月16日，广州海珠区政府正式批复石溪村旧改方案，确认由佳兆业集团联合持股的广东佳红房地产开发有限公司担任实施主体。这标志着，这家深陷行业调整期的房企，已经走出困境，重新来到房地产市场舞台的中央，要凭借着在旧改方面的长袖善舞，作出傲人的业绩，以期宣告佳兆业走出困境，重焕生机。

但佳兆业能够如愿吗？

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沉寂多年重启石溪旧改

石溪村旧改的获批，标志着这个总投资198.18亿元的重点项目进入实质推进阶段。作为海珠区城市更新的标杆项目，石溪旧改将彻底改变区域面貌，为广州城市发展注入新动能。

自2009年石溪村启动改造申请以来，历经十余年的精心筹备与反复打磨，其间，佳兆业在项目上花费了大量的心血。

2020年底，广东佳红以89.87%的高同意率中标成为合作企业。这一切得益于佳兆业在城市更新领域积累的丰富经验——此前五年累计竣工验收超100万平方米房屋、在广州操盘多个大型旧改项目，更得益于市场对其专业能力与履约诚意的高度认可。

就当佳兆业想在旧改市场上大展拳脚的时候，天有不测风云。2021年底，房地产市场遭遇严重的调控，佳兆业瞬间陷入流动性危机。

随之，石溪村旧改被按上了暂停键。

就在石溪村暂时陷入僵局之际，市场上一度传出，越秀地产想接手石溪村旧改。其间，石溪村一度组织村民，对合作企业“佳兆业+红八方”联合体的退出或股份转让事宜进行表决，但最后村委和越秀双方在补偿条件方面还有些分歧，所以最终还是选择了佳兆业和红八方作为合作对象。

今年5月，广州市海珠区石溪村城中村改造项目实施方案征询意见公示，标志着这一旧改项目终于迎来实质性进展。10月，广州市海珠区政府批准项目实施方案，要求实施主体筹措资金并接受政府监管。佳兆业集团表示正与金融机构沟通筹措资金，但公司近期债务重组后仍面临经营压力。

这标志着佳兆业在沉寂多年后，再次回到了舞台的中央。

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佳兆业迎来重生

这个项目其实早在2020年就启动了，彼时佳兆业成功中标，项目总的分为四个步骤实施。按照原计划，佳兆业在今年年底就要完成安置房建设了。但是到了2021年佳兆业债务违约，然后公司没有资金推动该项目，也连累了合作方。

不过，佳兆业经过了卖地割肉、股权转让、债务重组等漫长“自救”历程，直到2024年12月，公司境外债务重组方案才正式出炉。多达122.7亿美元的化债规模，佳兆业总体给出了两种方案：以新换旧、发行可转债置换。

直至今年9月，佳兆业董事会主席郭英成终于与境外债权人达到一致性意见。9月2日，佳兆业宣称，公司境外债务重组计划已取得关键性进展，重组生效日期预计在2025年9月底正式落地。“不死鸟”佳兆业迎来了重生。

完成了重组的佳兆业，又开始加快旧改的步伐。

石溪村的旧改获批就是一个重要的信号。

这表明，佳兆业要靠全力推进旧改业务，来带动业绩的提升。

估计石溪村村民怀疑刚刚完成了重组的佳兆业有没有实力来推动旧改业务。而新通过的旧改方案明确指出，如果实际改造成本超出198.18亿元，超出部分将由实施主体自行承担，政府不再追加融资面积。这体现了政府对项目成本的严格控制，倒逼实施主体进行精细化的资金规划和运营。

资金安全也设有监管，高达162.45亿元的复建安置资金将按照市、区要求筹集，并纳入政府监管，确保了项目核心资金的安全，保障了复建环节的顺利推进。

这说明，佳兆业已经为这次旧改准备好了足够的资金。

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中信城开出钱出资源

石溪村的旧改加速推进，给片区带来的是全面升级，同时也会提升佳兆业自身的业绩，实现自救。

项目坐拥广佛线和地铁10号线双地铁交汇优势，并将配套建设约27.89公顷的道路，大幅提升出行的便捷度。

据批复，项目规划约7宗融资宅地、多宗中小学用地、商务商业用地、绿化用地等，总建筑面积约达284.45万㎡。包括：复建安置区161.31万㎡、融资区99.09万㎡（住宅45.20万㎡，公建配套4.97万㎡，商业办公48.92万㎡）。

项目将分四期推进，坚持“安置优先”原则，确保复建房和配套设施先于融资区建设。

关于融资楼面地价，官方明确了住宅部分楼面地价评估为25023元/㎡，商业办公部分为12453元/㎡。

目前海珠区同等地段的楼盘卖价超过5万元/平方米，这给了佳兆业一定的盈利空间，也给了其接下来的重组更有底气。

不过对于上半年又亏掉了100亿元的佳兆业来说，旧改的钱从哪里来？

据悉，佳兆业和中信城开完成了战略合作协议的签署，计划以共同管理模式推动旧改。作为旧改专家的佳兆业主要牵头负责旧改，而中信城开可能为项目提供资金和资源支持。

此前，佳兆业已经和中信城开在福田佳园项目上有过合作，项目价格非常坚挺。

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