解除烂尾楼购房合同之后｜深度报道

采写/徐岑

编辑/计巍

贵州一烂尾楼 图｜视觉中国

买房五年，烂尾三年后，邱云终于等来了最终的胜诉判决。

2025年8月21日，法院第二次二审判定邱云与开发商2020年10月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除，与银行2020年12月23日签订的《个人房产抵押贷款合同》解除，并要求开发商返还首付、贷款本金、利息等费用。

从2020年购房开始，邱云已支付首付196781元，已偿还贷款本金加利息超过8万元。2021年6月开始，工程全面停工，开发商“消失”。2023年3月，邱云决定起诉开发商和银行，并在这个过程中经历了判决结果的“反转，再反转”。

2025年7月7日，最高人民法院案例库发布《陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案》。该案例的裁判要旨明确指出，商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。

但胜诉并不意味着邱云能拿回买房的钱，他说自己像是拿到了一张“空气欠条”。

根据深一度的采访，来自广东、河南、山东、湖北、新疆等多地的烂尾楼业主，在最高法入库案例发布前后与开发商、银行的诉讼中，有的在胜诉、调解后拿回全部损失，有的在解除合同后又面临着“优先受偿权”、执行难、银行不配合“洗”征信等新的问题。

开发商“突击竣工”后，邱云购买的房屋存在严重的漏水问题 图｜受访者提供

退房，停贷

邱云来自广东清远的县城，在市里工作。2020年10月23日，邱云花了近20万元首付，贷款58.9万元，在清远市内购入了一套房子。

合同原本约定2022年6月30日开发商交付精装修的房子。然而，2021年6月再次来到楼盘，邱云发现在一期完工后，其购买的二期建筑工程全面停工。到了2022年的6月，停工的建筑外部，排栅全部拆除，工地上不再有施工的痕迹。

意识到“事情不对劲”后，邱云从2021年开始了漫长的维权之路。

业主们先是找到当地住建局。经住建局查证，开发商抽逃项目建设资金导致楼盘资金链断裂。经调解，2022年6月1日，开发商曾书面向业主承诺：2022年11月30日交房，且与起初合同约定的精装房不同，而是仅获竣工验收备案的毛坯房。但开发商再次食言。

住建局告诉包括邱云在内的烂尾楼业主们，要么等待，要么起诉。

2023年3月，邱云决定起诉开发商和银行，同时停止还贷，此前他已还贷本息合计8万有余。6月18日，正式以商品买卖合同纠纷立案。

2024年1月15日，邱云在案件一审阶段胜诉，解除了其与开发商的《商品房买卖合同》以及与银行的《个人房产抵押贷款合同》。

但银行继续上诉。银行认为，即使《商品房买卖合同》解除，根据合同相对性的原则，银行作为合同第三人不能承担义务，邱云应该继续承担还款义务。

2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称为《解释》）第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

案件二审时遇到了新的“插曲”——2024年10月31日发回重审。邱云2025年4月28日收到案件重审判决，法院认定房屋“具备毛坯交付条件，合同交易目的基本实现，从确保交易安全、平衡各方权益以及维护社会稳定考虑”，邱云的《商品房买卖合同》《个人房产抵押贷款合同》不宜解除。

而实际上，邱云和其他业主发现，此时房屋和烂尾初期并无太大区别，仅装上了门窗，通了水，还存在严重的漏水问题，多户业主不敢装修，拒绝签收。

上海市锦天城（西安）律师事务所的律师顾飞指出，实际操作中，不乏银行和开发商以继续上诉的方式避免坏账，实现债权，等待专班入驻、纾困资金拨付等盘活方式。这在诉讼过程中被称作“拖延战术”。

而在现实情况中，有的开发商也会“突击竣工”。中国裁判文书网一例判决书显示，2025年9月28日，一起在广东佛山的烂尾楼案例在已逾期交房的情况下，因在开庭前期“突击竣工”，法院认定房屋“已具备交付条件”，案涉合同具备继续履行的基础，“故不宜作解除处理”，在二审中驳回了烂尾楼业主的上诉请求。

邱云的案件经重审判决认定，房屋“具备毛坯交付条件，合同交易目的基本实现，从确保交易安全、平衡各方权益以及维护社会稳定考虑”，邱云的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》不宜解除。

邱云继续上诉。

2025年8月21日，广东省清远市中级人民法院二审认定，虽然毛坯房验收通过，但仍然不满足起初合同约定的精装交付条件，开发商构成根本违约，邱云与开发商和银行的合同关系均获得解除，并要求开发商返还首付、贷款本金等费用。

就在邱云收到二审判决前，7月7日，最高人民法院案例库发布了一则发生在江苏盐城的房屋买卖纠纷案例，二审判决购房人与开发商和银行均解除合同。基于《解释》的规定，在该案例的裁判要旨中，最高人民法院明确指出，应当充分考虑贷款购房情形下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系，在商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。

完成度较高的烂尾楼 图｜视觉中国

“法定解除权”，一条新路

大成律师事务所律师刘廷彦告诉深一度，在新入库案例公布后，预计会有更多判决将购房和贷款两份合同视为一个完整的商品房买卖交易整体，依法同时解除。

但并非所有购房合同解除同时都会解除贷款合同，一并解除需要同时满足开发商逾期交房，项目建设已停工且短期内无交付可能性，以及购房人购买商品房与为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现这三个条件。

在国浩律师（石家庄）事务所律师霍雅西看来，7月7日新入库案例的特别之处，在于就“解除权”的问题为身处困境中的烂尾楼业主又开辟了一条新路。

霍雅西告诉深一度，消费者能否行使解除权是此类房屋合同纠纷案件中的核心问题。在购房人享有解除权的基础上，法院才会继续审核合同目的能否实现以及开发商的违约程度。

她还指出，在最高法案例入库前，一般购房合同约定，自业主知道解除事由发生之日起向后推一年，购房人应当在这一期限内向开发商提起解除。“但凡业主超过时效起诉且开发商以超过时效作为抗辩理由的，法院都不会支持购房人的解除诉求。”

有不少开发商还会在补充协议中添加时限，比如自知道解除事由之日起30天内，需向开发商发送解除合同通知函，如果没有发送就视为接受逾期现状，放弃解除权。霍雅西认为，这样的条款实际上是和法律规定的一年期限是冲突的，“但在实践中，只要开发商在合同中加黑加粗条款文字，履行了提示义务，法院都会基于维稳的考虑下，认定该条款的有效性，不支持购房人的解除权。”

当购房人因为合同条款或时效问题失去“约定解除权”时，现有法律规定上没有说明业主会不会同时失去“法定解除权”。在司法实践中，案件判决结果往往取决于案涉小区的建设进度以及法官的自由裁量权。

此次最高法入库案例引用《民法典》合同编第563条关于合同法定解除规定，明确当合同目的不能实现的情况之下，消费者也可以适用法定解除权。“这给了法院一个明确的信号，也相当于告诉消费者在失去约定解除权后并不是无路可走。”霍雅西向深一度解释。

邱云曾在2022年7月开发商正式违约后联系住建局向开发商递交了一份解除函。在最终的判决书中，这份解除函也成为邱云胜诉的重要证据。银行在辩诉理由中提出，邱云没有在约定时间内行使解除权——合同中约定的15日，所以已经失去该权利。但在2025年8月的二审判决书中，法院认定邱云以合同目的无法实现为由行使法定解除权而非约定解除权，所以不适用合同中约定的解除权期限。

顾飞同样观察到，民事司法领域尊重当事人意思自治，自由约定往往优先于法律调整。但约定不能排除“法定底线”，在约定情形中呈现出权利义务不对等时，应该借助法律解释实现守约方应当获得的公平。

霍雅西经手过多起房屋买卖合同纠纷案件，她告诉深一度，在合同目的确实无法实现的情况下，基于《解释》第二十条，业主与银行解除贷款合同已经是法律实践中的基本操作，大部分法院都会支持购房人解除贷款合同的主张。

这一原则在多地司法实践中得到验证。

霍雅西曾代理在河南的烂尾房案例，法院在一审阶段就明确解除了购房人与开发商和银行贷款两份合同，达到了合法停贷的目的。

在广东省惠州市，购房人刘澄在楼盘停工后，和邱云一样通过诉讼解除了与开发商和银行的合同，并最终成功拿回已支付的首付与贷款本金。“当时我想的就是，已经付了的钱赔了就赔了，但是我要把贷款这个大窟窿给填平。”刘澄说。

2025年5月，江苏连云港一烂尾楼案例判决开发商与业主签订的购房合同与贷款合同均解除，剩余未还贷款的本息则由开发商直接偿还银行。

刘丽在今年6月收到执行法院发来的消息，开发商已无可执行的财产，执行程序终止 图｜受访者提供

解除合同后，钱在哪里？

邱云虽然胜诉了，但应该由开发商还的钱却被卡在了“优先受偿权”上。这是他之前没有考虑到的变量——资金链断裂的开发商身后，留下的是无法兑现的还款判决。

2023年，最高人民法院在答复河南省高级人民法院的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中明确指出，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款，结清贷款的，同样可以适用。

2025年二审开庭后，8月1日法官召开补充庭审，询问包括邱云在内的业主们是否接受解除合同但可能会拿不到还款的后果，邱云接受了，因为他看到了停贷止损的曙光。

8月19日，银行主张优先受偿权，这是在先前的开庭中从未讨论过的问题。

二审判决银行对案涉房屋享有的抵押权自预告登记之日起设立，因此享有优先受偿权。房屋目前拍卖价40万，但银行投进去的钱总共已超过50万元，这意味着银行在享有优先受偿权后，轮到邱云受偿时已无钱还款。邱云感到无奈，觉得自己赢了官司，却拿了一张“空气欠条”。

顾飞向深一度解释，银行享有的受偿权基于贷款合同内容。在贷款合同中，银行的抵押权和其对于房屋的优先受偿权是有明确约定的，因此银行对于抵押物变卖的款项，享有优先受偿权。对于业主来说，如果在房屋买卖合同里面并没有赋予或者约定业主的权利，那么业主就无法享有这个权利，“而业主的优先受偿权则必须满足全款购房或者已经在一审前结清所有款项，否则业主的优先受偿权就不构成”。

和邱云一样，同批部分业主在发现房屋烂尾后选择停贷止损。但如果停贷时间过长，银行有权向征信中心报送违约信息，从而影响个人征信。8月27日拿到二审判决书当天，与邱云同批收到胜诉判决书的业主前往银行“洗”征信，但却并没有获得银行的积极配合。

霍雅西解释，在一般烂尾楼胜诉判决书上会写明，银行的还款需要开发商还清，与业主无关。但在实际情况中，有银行会在判决已出的情况下表示，只要开发商不还清钱款，银行也不会协助业主结清贷款，“给业主挂着这笔贷款”，甚至可能继续上诉。针对这种情况，霍雅西表示业主可以通过执行法官与银行沟通，但过程需要耗费更多的时间和精力。

顾飞将业主、开发商和银行之间的关系定义为“微妙三角”，“就是预售制下风险失衡的牵制与倒逼”。开发商挪用资金致使项目烂尾，银行放贷过度依赖“期房逻辑”，业主作为弱势方承担最终风险，三方在“钱、房、责”上互相牵制。

霍雅西表示，目前房屋买卖合同纠纷在开始诉讼时，一般会采取财产保全的策略。在拿到判决后，业主可以利用网签以及执行局配合查封等方式来控制已解除合同的房屋。除非开发商彻底摆烂或者破产，否则业主拿回已付购房款以及已付贷款本息和利息、违约金（合同若约定）的概率还是有的。

但霍雅西同样提醒，诉讼是一场充满变量的持久战。“首付款可能一个月退回，也可能拖上一年甚至两年。”

2024年底拿到二审判决书胜诉后，刘澄在2025年6月终于等来了她的还款——刘澄已付的首付和贷款本金从监管账户中被扣除。而贷款利息要从开发商的其他账户中扣除，由于开发商的银行账户已被冻结，这意味着刘澄先前所付的利息可能“打水漂”。

刘丽来自河南郑州，纠缠她三年的烂尾楼官司在2025年6月走到了终本裁定，即终止执行。刘丽和执行法院联系时发现，开发商已被列为失信被执行人，名下无任何可执行资产，账户无资金，和刘丽一样的烂尾楼业主们正在排队等待。除非刘丽向执行院提供新的财产线索，否则她付出的22万多首付将无法收回。

（为保护受访者隐私，文中邱云、刘澄、刘丽为化名）

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