规范租赁市场 筑牢安居基石——国务院发布《住房租赁条例》引领房屋租赁市场迈入法治化新阶段

本文为《中国审判》杂志原创稿件

文| 本刊记者 刘庭梅

住有所居，心有所安。当前，我国城镇租房人口超过2亿，在北京、上海、广州、深圳等一线城市，租房人口占常住人口比例超过40%。在住房租赁市场不断发展的同时，“黑中介”、虚假房源、押金难退、“二房东”卷款跑路、甲醛房等市场乱象也困扰着广大租客与房东。9月15日，我国首部住房租赁领域行政法规——国务院《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行，将进一步规范住房租赁活动，守护租房人群心中的安居乐业。

回应市场需求

随着城镇化进程加速、人口流动常态化，我国租房群体持续扩大，特别是在一、二线城市，租房已成为新市民、青年人解决居住问题的主要途径。

然而，与旺盛的租房需求不匹配的是，租赁市场长期存在诸多乱象：部分中介机构利用信息不对称发布虚假房源、隐瞒房屋瑕疵，甚至在合同履行中任意加收费用、克扣押金；一些长租公寓运营方采取“高收低租”“长收短付”的高风险模式，导致资金链断裂事件频发，租客被迫搬离却仍需承担租金贷债务；此外，租赁房源质量参差不齐、安全隐患突出、房东随意涨租、租客单方面解约等问题屡见不鲜……

解决上述问题，既需要进一步深入贯彻实施有关民事法律制度，调整好住房租赁活动当事人的民事权利义务关系，也有必要制定专门行政法规，更加有力有效规范和引导住房租赁市场，促进住房租赁市场高质量发展，为加快建立租购并举的住房制度提供支撑。

“作为我国首部住房租赁领域行政法规，《条例》的施行标志着住房租赁市场从粗放发展迈向法治化、规范化新阶段，为破解‘重购轻租’难题、实现‘住有所居’民生目标提供了系统性制度保障。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥说。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛指出，《条例》对出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构、提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者等住房租赁经营主体“要做什么”“不能做什么”作出了明确的规定，通过立法从根本上整治住房租赁市场乱象。

押金退还难一直是住房租赁市场的顽疾，也是司法实务中常见的争议焦点。9月8日下午，一场围绕租房押金退还问题的巡回审判与普法讲座在上海市长宁区虹桥街道社区综合为老服务中心举行，吸引了众多居民旁听。

本次巡回审判是上海市长宁区人民法院开展涉民生房屋租赁纠纷案件巡回审判宣传周活动的其中一场，法官选取了一起典型的房屋租赁押金纠纷案例。本案中，原告为承租人，被告为出租人。今年3月，原告与被告签订了一年期的租赁合同。由于工作变动，原告租住4个月后提早解约。解约前一个月，原告通过微信告知被告自己将于7月搬走。双方达成一致，若原告将房子成功转租，被告退还押金。结果房子未能成功转租，因此被告未向原告退还押金。对此，原告提起诉讼，要求被告返还租房押金。被告则要求原告补交水费、电费、燃气费、管理费，并赔偿在其居住期间受损的窗帘、洗衣机、墙面等。最后，该案以调解方式结案，原告与被告双方不需向对方履行支付或赔偿义务。

长宁法院立案庭法官李敏表示，许多租赁纠纷源于合同中对押金返还约定不明，承租人容易误以为“提前通知即可退押金”。《条例》第十条明确规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。李敏解释：“该条款将从源头上减少此类纠纷。”

活动现场气氛热烈，法官还结合案件向旁听居民开展普法。居民袁女士是一位房东，她表示通过此次旁听，意识到合同明确的重要性，“以后出租房子一定要把条款写清楚，一切都以合同为准”。

立足国情实践

《条例》的制定并非一蹴而就，而是建立在长期实践探索和充分调研论证的基础之上。

近年来，党中央、国务院高度重视住房租赁市场健康发展。党的十九大报告、二十大报告均明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求，党的二十届三中全会进一步强调“加快建立租购并举的住房制度”，推动我国住房租赁市场和租赁行业取得长足发展。同时，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》等一系列政策文件先后出台，为市场发展指明了方向。多地陆续开展试点，在增加租赁房源供给、培育市场化租赁企业、加强市场监管等方面积累了宝贵经验。

日前，司法部、住房城乡建设部负责人就《条例》有关问题回答了记者提问，强调《条例》制定工作坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在总体思路上主要把握以下三点：一是聚焦住房租赁市场发展中的突出问题，着力增强制度的针对性和实效性；二是准确把握立法定位，着重明确行政管理措施，处理好与有关民事法律制度的关系；三是规范和引导并重，在强化监督管理、维护市场秩序的同时，引领住房租赁市场高质量发展。

“《条例》是租赁合法权益的保护规范，它针对住房租赁的现实痛点难点问题，在平衡租赁双方利益的基础上，适度倾斜保护承租人合法权益，凸显了民生底色。”北京大学法学院教授常鹏翱认为，《条例》在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》的基础上，进一步明确了租赁当事人的权利义务关系，对住房租赁企业等经营主体给予必要引导和有效监管，为促进住房租赁市场高质量发展、加快建立租购并举的住房制度，提供了强有力的制度保障和规范指引。

“《条例》已经出台，随后的落实很关键。”浦湛指出，一方面，各地要根据《条例》，结合当地实际，加快出台地方性住房租赁条例，尽快在全国范围形成完备的住房租赁法规体系；另一方面，要强化监管执行力度，对有关出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构、网络平台经营者的违规行为，该改正的限期改正，该处罚的依法处罚。

聚焦租赁纠纷

房东不退押金怎么办？租客提前退租应当承担违约责任吗？租客偷偷养宠物，房东能追责吗？租房遇到纠纷，房东和租客该如何依法维护权益？

9月24日，北京市通州区人民法院召开新闻通报会，系统通报2022年至2025年6月通州法院住房租赁案件审理情况，并发布了《北京市通州区人民法院住房租赁案件审判白皮书（2022—2025）》。

通州法院审判委员会专职委员陈汉东在通报中指出，该院住房租赁案件审理目前面临三大挑战：一是诉讼主体不适格，程序空转提速难；二是合同违约类型多，违约责任判定难；三是合同解除不规范，解约后果处理难。

面对新形势新挑战，通州法院积极创新工作举措，持续优化审理流程，提升纠纷治理效能：在立案阶段，采取递进式“三识别”机制，细化立案识别标准，优化案件办理流程，实现住房租赁案件办理“快慢分道”；在诉前阶段，深挖“多元调解+速裁”的集成效应，充分发挥调解优势，有效降低群众诉讼成本；在诉中阶段，打通住房租赁纠纷“保质快审”通道，强化专业化审判、智能化诉讼服务，不断提升案件审判质效。

9月17日，江苏省无锡市中级人民法院召开房屋租赁纠纷审判工作新闻发布会，发布一批房屋租赁合同纠纷典型案例。在这些典型案例中，房屋结构擅自改造引发的纠纷和房屋甲醛超标等问题尤为突出。

居住在无锡经济开发区的陈某将三室两厅的房屋出租给焦某某。焦某某未经陈某同意便建造隔断墙，改为五室供员工居住。法院认定此举构成根本违约，判决解除租房协议。同时，考虑陈某自身也存在长期疏于管理的情况，最终酌定焦某某赔偿违约金5000元。法官指出，《住房租赁条例》第十一条明确禁止此类行为，即使合同未约定，承租人仍需承担法律责任。

住房安全问题同样牵动人心。无锡市锡山区人民法院审理的颜某诉李某某甲醛超标纠纷案中，颜某入住李某某的房屋后，闻到很浓的甲醛味，遂委托专业机构进行检测，检测报告显示室内甲醛超标178%—200%，二甲苯部分超过国家限定标准。颜某诉至法院要求解除合同、退还租金及押金。锡山法院依法判决，支持诉求。

“即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，仍有权因健康威胁解除合同。”法官强调，这体现了《民法典》《条例》对承租人安全健康的保障。

司法实践护航

9月15日，《条例》正式施行当天，北京市第一中级人民法院适用新规，审结了一起房屋租赁合同纠纷案件。

该案中，张某与某房屋租赁公司签订了多份《北京市住房租赁合同》，承租了案涉房屋。入住后，张某在对房屋进行整修时，发现房屋门厅区域天花板存在严重破损、裂缝及下沉等问题，遂委托专业机构进行房屋安全鉴定。鉴定结论显示，案涉房屋门厅顶板属危险构件。张某遂向一审法院起诉，以某房屋租赁公司未提供安全住房为由，要求解除合同、退还费用、支付违约金并赔偿损失。

一审法院经审理认为，根据张某提交的《房屋安全鉴定报告》，案涉房屋门厅顶板属于危险构件，存在安全隐患，某房屋租赁公司构成违约。法院判决支持张某的诉求。

二审法院经审理认为，本案争议焦点为案涉出租房屋是否符合使用条件。《条例》第七条第一款规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。本案中，经鉴定案涉房屋门厅顶板相应构件属危险构件，存在安全隐患，不符合租赁物的使用条件。因此，北京一中院二审判决驳回上诉，维持原判。

“《条例》施行之前，法院一般依据《民法典》中较为原则性的规定进行裁判，且对是否参照国家标准等专业技术性强制规范认定违约存在一定裁量空间。”该案承办法官指出，新规施行后，法院可直接援引《条例》第七条，明确认定案涉房屋违反国家强制性标准，从而更精准地认定出租方违约并支持承租人解除合同的请求。

日常生活中，租赁合同双方当事人常因未签订书面合同或合同约定不明，致使双方对于合同主体、租金支付、期限认定、房屋交付状态等争议较大，一份经过官方平台备案的合同，可以有效降低“阴阳合同”“一房多租”等风险。

《条例》第八条规定，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。房产管理部门应当提高住房租赁合同备案服务水平，不得就住房租赁合同备案收取任何费用。出租人未办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。这一规定不仅为租赁纠纷的公正高效解决提供了更坚实的制度保障，也为住房租赁市场的规范化、透明化发展提供了动力。

《条例》的出台，是我国住房租赁市场规范化、法治化进程的重要里程碑。未来，随着《条例》的深入实施和相关配套政策的不断完善，期待住房租赁市场进一步实现健康、有序的高质量发展，承租人的合法权益也将得到更充分、更有效的保障。

本期封面及目录

<< 滑动查看下一张图片 >>

《中国审判》杂志2025年第19期

中国审判新闻半月刊·总第377期

编辑/孙敏