慈溪律师慈溪刑事律师陈亮：以案设法528期，农村自建房买卖案

农村宅基地房屋买卖，绝非只要签了合同“一手交钱、一手交房”那般简单，其背后牵涉着特殊的法律规定，一旦触碰红线，合同便归于无效，涉及此类交易时，要保持清醒的头脑。

以案设法528期，农村自建房买卖案

农村宅基地房屋买卖，绝非只要签了合同“一手交钱、一手交房”那般简单，其背后牵涉着特殊的法律规定，一旦触碰红线，合同便归于无效，涉及此类交易时，要保持清醒的头脑。

一．案子简介

李某看中了许某的一处在农村的房产，双方协商后达成买卖意向，李某向许某支付了3.3万元购房定金。但此后李某发现，所涉房产实为许某配偶付某名下的农村宅基地住房，许某本人并非宅基地使用权人，也未能提供其配偶同意出卖的证明。由于该房屋无法过户，交易陷入僵局。李某认为许某的行为构成违约，要求其返还定金，但许某推诿拒绝。于是李某上诉，请求解除合同并返还定金3.3万元。

法庭审理后认为，本案所涉房屋建于农村宅基地之上。许某将房屋出卖给非本集体经济组织成员的李某，违反了我国土地管理法律法规的强制性规定，因此，双方达成的房屋买卖合同无效。判决许某返还李某定金3.3万元。

二．案子的警示

这起案件带来的核心警示意义是：法律红线不可逾越。

1.对于购房者而言， 购买农村房屋前，要先查下自身的“身份”是不是该村集体经济组织的成员，同时要核实房屋的完整权属证明，并要求所有权人及其共有人共同签署合同；

2.对于卖房者而言：要诚信守法。许某在未取得配偶授权、明知交易存在法律障碍的情况下，仍收取他人定金，最终不仅交易不成，还输了官司，损害了自身信誉。作为卖方，应如实披露房屋信息，明知合同无效却仍与他人缔约，需要对合同无效的后果承担相应责任；

3.对于所有交易主体：合同无效≠无需负责。虽然本案因合同无效而判令返还财产，看似回到了起点，但双方都投入了时间、精力，并承担了诉讼成本。

三．相关法律

1.《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的取得、行使和【转】让，需适用土地管理法的法律规定。将农村宅基地房屋出卖给非本集体经济组织成员，实质上改变了宅基地的权属和用途，违反了法律的强制性规定，故而合同无效。

2.《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。