北京建工瞄上东六环10万方宅地，建筑“增高”被指不合理

北京进深 徐迪 10月21日，《北京城市副中心0605街区FZX-0605-6004等地块规划条件》公示意见反馈情况通告。

规划条件于6月30日至7月29日进行网上公示，期间收到公众反馈意见168条，主要涉及建筑高度、社区配套资源等问题。

1、关于建筑高度与压迫性问题

公众反馈意见：规划建筑高度60米将给周边小区居民带来压迫感。此前规划限高为36米或45米，现调整为60米缺乏合理解释。

建议降低建筑高度至30-45米，控制建筑密度，避免对相邻小区形成视觉压迫。

实施主体意见：依据相关政策及设计规范，在保障居住环境质量和公共空间品质的前提下，为进一步优化居住空间布局、提升城市界面形象与整体景观效果，需适度提高建筑高度。

综合技术论证结果，将建筑限高整体调整为60米，符合相关设计规范要求。

2、关于日照采光与通风问题

公众反馈意见：规划建筑高度60米将影响周边现状小区东西向住宅的日照、采光和自然通风。

实施主体意见：本次公示内容为规划指标，不涉及具体建筑方案。

后续将依据国家及北京市相关规范，在建筑设计方案阶段严格审查日照、采光、通风等指标，确保符合标准。

3、关于缺少公园绿地、商业设施问题

公众反馈意见：该区域住宅密集，但缺乏足够的公园绿地、体育健身场所及大型商业综合体。周边几公里范围内缺少便民健身场所和集中绿地。

建议在规划中增加公园绿地面积，并配套建设商业服务中心，提升区域生活品质。

实施主体意见：规划范围周边规划多处公园及绿地，满足居民对公园绿地及活动健身的需求。西侧地块已规划商业用地，弥补区域商业短板。

4、关于道路交通问题

公众反馈意见：部分意见提及潞邑西路宽度不足，新建建筑将加剧周边道路的交通拥堵问题。同时关注规划建筑与相邻小区之间道路宽度不足，建议同步拓宽小区西侧道路。

实施主体意见：本项目规划范围不包括潞邑西路，且该道路尚未按照规划实施。

分局意见：关于本次规划研究范围外道路实施等问题后续会反映给相关行业主管部门统筹研究，建议随本项目同步实施。

5、关于公共服务设施、教育资源问题

公众反馈意见：该区域处于06组团核心位置，显示该区域用地为公共服务设施用地、大专院校及科研。同时，公众反馈现有教育资源难以满足未来新增人口的入学需求。

实施主体意见：依据《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年）》，组团中心鼓励配套服务功能集中设置、混合利用、统筹核算。

本次规划落实副中心控规要求，此次公示地块西侧已规划社区综合服务设施用地、教育科研用地。周边现状学校可以覆盖本项目，解决入学需求。

不属于规自分局职责范围意见

1、关于房屋价值与生活品质问题

公众反馈意见：新建高层建筑将导致房屋贬值、生活品质下降，要求政府补偿或调整规划。

实施主体意见：本次规划严格遵循国家及本市相关法律法规与技术标准，将有效填补现状空地，通过优化空间形态、促进城市整体协调发展为目标，有助于区域价值和生活品质。

2、关于施工期间具体环保措施问题

公众反馈意见：要求明确施工期间噪音、扬尘等具体控制措施，以及施工期间可能产生的噪音、振动、扬尘等环境影响，以及施工车辆进出对周边居民出行安全的影响。

实施主体意见：施工期间环保管理属相关行业主管部门及属地职责，后续将由其统筹处理解决。

3、关于街坊路开放与阳台封闭问题

公众反馈意见：建议在规划中明确街坊路对公众开放，并规定阳台不得封闭，以保持建筑外立面统一美观。

实施主体意见：本次规划为主要明确规划指标和用地性质，不涉及街坊路开放与阳台封闭等具体管理要求。

规划条件显示，地块位于北京城市副中心06组团0605街区、通州区潞邑街道。东至潞邑西路、南至潞苑三街、西至规划二路、北至潞苑二街。

用地面积约6.37公顷，建筑规模约10.32万平方米，包括住宅用地和公园绿地。

两幅住宅子地块南北排列，一街之隔，限高60米，其中：

1、6005地块占地3.47公顷，建筑面积7.63万㎡，容积率2.2。

地块内设置一条东西向街坊路，宽度15米，可在保证与交叉口衔接顺畅的前提下，结合建筑方案适当调整位置。

另规划新建开闭站1座，占地面积约300㎡。

2、6006地块占地1.28公顷，建筑面积2.69万㎡，容积率2.1。

地下可连通部分，应与相邻地块以及地块间支路实现同步设计、建设和交付。

两幅公园绿地分别位于住宅地块的南北两端，形成社区口袋公园的布局。

值得一提的是，上述地块早在2023年5月就曾公示过规划条件。

当时住宅地块限高36米，北侧沿潞苑二街建筑局部控制在45米。

本次公示规划有所调整，把建筑高度整体拉高到了60米。

在规划公示前的6月中旬，北京建工新城投资发展有限公司已就6005和6006两幅住宅地块的发出招标计划。

招标范围包括地块的施工和监理，建设规模约16.41万㎡，投资估算11.77亿元。

北京建工新城投资发展有限公司成立于2015年，注册地址在通州区。

公司注册资本1.9亿元，由北京建工集团和通州区属国企北京新城投资分别持股70%和30%。

北京建工地产董事长潘捷担任该公司法人、董事长。

目前，北京建工在怀柔的嘉棠澐玺正在热销，开盘1个月已完成167套网签，全盘去化超七成。

5月份拿地至今，网签金额总计6.73亿元，地价覆盖率189%。

这个成绩在当前市场可谓非常亮眼，也让北京建工重拾了对郊区项目的操盘信心。

上半年，北京建工地产的营收和净利纷纷“开倒车”，嘉棠澐玺的热销对于拯救公司下滑业绩贡献有限，毕竟这个项目体量太小了。

在主城区海淀，建工地产还与保利发展联手，砸重金铺排了两个大项目：

一个是嘉华天珺，自年初开盘以来流速一直不温不火，只能靠调规来“自救”；

另一个是半壁店项目，拿地已经5个月了，上周才出总平图。

这两个项目进展都不算顺利，嘉华天珺在去年底报规时，就因为消防问题数次调整设计方案；

今年9月初，又将西区的设计方案进行了大规模调整，后续也是收到了东区业主的抗议，称其虚假宣传，要求赔偿等，目前暂无后续。

而半壁店项目进度也是罕见的缓慢，主要涉及到项目高度管控问题，最终这版突破限高的设计方案，能否顺利过关，也在等待中。

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