从一级市场到消费REITs，用数据“挖”出资产真金

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 苏珊 雨晴

封面&头图来源 · 视觉中国

在资产证券化的浪潮中，深度分析成为新纪元的入场券，什么才是决定资产长期价值的真正内核？

赢商研究中心坚信，资产的价值源于从企业、城市、商圈、项目到品牌的层层穿透与环环相扣。我们构建了完整的数据维度和分析体系，旨在将复杂的市场信息，转化为清晰的决策指令，助力投资者洞见未来，稳驭风浪。

针对一级市场投研、二级市场权益投资（地产、消费）、二级市场偏固定收益投资（公募REITs、私募REITs），赢商研究中心提供全维度商业地产数据服务、深度行业研究与分析报告、消费REITs专项研究与品牌动态监测等“数据+研究+监测”三位一体服务，助力精准识别价值、敏锐发现机会、有效管理风险。

01.

企业研究：

从源头识别资产价值、

预判经营韧性的关键

企业是资产的持有者与运营者，其战略布局、资产结构与经营能力，直接决定了底层资产的质量与现金流稳定性。深入研究企业，是从源头上识别资产价值、预判经营韧性的关键。

更进一步说，通过分析企业的资产组合策略（是聚焦核心还是分散风险）、产品线运营能力（不同的产品组合及落位），以及财务健康状况（NOI、负债结构等），能够判断其是否具备持续的“造血能力”与风险抵御能力。企业的管理基因，最终会体现在每一个底层项目的运营效率上。

■示例一：华润万象生活资产结构分析

华润万象生活的优质项目数量远超行业平均水平。S级/A级优质项目，华润占比为9.8%/26.5%，全国购物中心均值占比为1.3%/4.9%。从品牌业态来看，华润万象生活在管项目，尤其是万象城产品线的零售占比更高，一定程度上证明华润万象生活的招商能力。

■示例二：万达广场品牌关联度

随着万达广场数量增加，其关联品牌数量也走出了增长之路。据赢商研究中心监测，目前与万达广场品牌关联度超过25%的品牌共73个，在60%以上的品牌共13个。而在2021年底，这两个数字底分别为57个、6个。万达广场与品牌的绑定深度仍在不断提升。

■示例三：吾悦广场选址特征与偏好

目前有效下沉市场集中在长三角地区，以新城吾悦表现最为突出。以新城吾悦已开业吾悦广场的长三角三四线县级市及县城为例，除常住人口增速表现较弱以外，GDP 和社零总额的平均增速都高于全国水平。从人均 GDP角度看，吾悦广场选择入驻的城市均具备较强的经济实力和发展速度。

02.

城市研究：

决定商业项目生存环境、

经营上下限和长期业绩

城市是宏观经济环境的载体。城市能级、城镇人均可支配收入、社零总额、产业结构及变化、常住人口基数及变化趋势等宏观经济指标，决定着商业项目的基本生存环境、经营上下限和长期业绩趋势。

通常认为，城市能级越高，对产业、资本、人口的吸附能力越强，经济发展水平越高，在其余约束条件理想化的情况下，商业项目的经营环境和经营业绩上限越高。有商业经验认为，单个规模商业销售额上限是当地社零总额的10%。一般而言，只有北京、上海、深圳等一线城市有可能孕育并支撑百亿级的商业项目。

此外，城市产业结构会直接影响城市居民消费习惯和消费水平，同时其变化会通过影响城市人口数量和人口结构，间接影响商业项目长期经营态势。

■示例一：存量空间模型应用

从城市进入机会评定角度分析佛山城市商业基本面：佛山属于博弈机会城市，处于典型的存量阶段，购物中心供需相对平衡，且消费活跃度高，存量盘活与焕新存在大量市场机会

■示例二：苏州城市商业迭代与发展路径分析

苏州商业已从姑苏区单一中心，演进为“多中心、组团式、网络化”格局。伴随2012年“一核四城”战略推进及轨交发展，商业资源与人口分布趋于均衡，形成以“15分钟社区+30分钟通勤”为特征的分布式消费生态。

这种“不聚焦中心、不迷信符号”的行为模式，构成苏州商业生态中分散而稳定的网络型消费逻辑。这个演变的过程，苏州商业经历了从步行街、百货到购物中心的升级进阶。

同时，赢商研究中心还进行了充分的线下调研。坚持“数据+调研”双轮驱动，通过系统化城市调研与历史数据分析，构建城市商业发展档案，为资产选址、市场进入与风险研判提供扎实依据。

不仅看一个城市的GDP总量，更关注其产业结构与人口净流入的“质量”；不仅看社零总额，更分析其消费习惯与升级趋势。对存量博弈城市的深度剖析，揭示了在宏观数据之下，微观市场的激烈竞争与结构性机会，此类分析能有效避免投资者陷入“看似美好”的宏观数据陷阱。

03.

商圈研究：

商业项目生存与竞争的

微观战场

商圈是商业项目生存与竞争的微观战场。其能级、客流、竞争格局直接影响项目的经营表现。精准研判商圈，是从空间维度锁定资产价值的关键一环。

一个商圈是“睡城”（居住主导型）还是“不夜城”（工作/旅游主导型），这决定了其客流潮汐与消费目的；商圈内项目的“扎堆效应”是共同做大蛋糕的“协同”，还是此消彼长的“内卷”。这些细微的差别，共同决定了身处其中的商业项目能否守住经营下限，并突破业绩上限。

■示例一：商圈分类：居住主导型、工作主导型、职住复合型商圈

商圈，是指一个项目吸引顾客的辐射范围。人群消费场景决定着商圈运行的逻辑：综合考虑居住、工作和区位三大因素，将商圈划分为3大类及14种细分类型。

■示例二：商圈分级：市级、区域级、社区级商圈

项目辐射力表示项目对所在城市市内居民的影响力。也就是指项目吸引顾客的空间范围。商圈分级，可以帮助更好地评估项目的分级效应，同时也是判断资产价值的标准之一。

■示例三：商圈竞争：均衡竞争型、垄断竞争型、寡占型商圈

寡占度crN越大，说明商圈内头部项目相对于商圈而言垄断程度越高；竞争度crN_rate越大，说明商圈内的竞争程度越高，新项目越难加入竞争。

以最近一个月的竞争度作为分类依据：1-1.5为均衡竞争型、1.5-2为垄断竞争型，2以上为寡占型。

04.

项目研究：

是评估资产收益能力

与风险暴露的重要抓手

项目的区位、硬件、运营数据与客群结构，共同构成了资产的真实价值。项目层面的深度分析，是评估资产收益能力与风险暴露的核心抓手。在赢商研究中心的研究框架下，一个商业项目的价值不仅在于其“年龄”（开业年限）和“体格”（建筑规模），更在于其“活力”（客流指数）和“魅力”（品牌级次、首店数量）。将商业项目置于城市与商圈的坐标系中，与竞品进行全方位对标，从而回答一个核心问题：在同样的市场环境下，为什么是这个项目能持续胜出？

■示例一：武汉奥特莱斯项目辐射范围分析

从项目辐射范围来看，武汉百联奥莱及武汉首创奥莱分别位于武汉江北、江南片区的两个头部奥莱项目，在长江两岸形成了分庭抗礼的格局，双方的辐射范围均未越过长江对岸。

这是由于，武汉是大江大湖交汇之地，城市发展深受河道分割影响。河道分割带来的地理上的阻隔，即便在武汉长江大桥通车后，也无法消除武汉市民心理上的阻隔。这种“无形的高墙”，深刻影响着城市经济、商业格局的演变。

■示例二：宁波杉井奥莱竞争能力分析

宁波杉井奥莱周边无实际竞品，本地消费强劲。宁波杉井奥莱为宁波市第一家奥特莱斯项目，先发优势明显。现时在宁波市内的另外两个奥莱项目，金沙码头奥莱公园更接近于购物中心，利时奥特莱斯则为城市奥莱，与归属于城郊综合奥莱的宁波杉井奥莱不属于同类竞争对手。

赢商研究中心特别针对消费基础设施REITs的底层资产，形成了十分丰富的研究成果。

消费REITs的公开披露机制，提供了持续、透明、可比的经营与财务数据。这不仅是研究底层资产的宝贵资源，也为市场定价、资产对标与投资决策提供了标准化依据。结合赢商大数据，赢商研究中心可以动态追踪底层资产的出租率、租金坪效、租户结构变化，如同对资产进行“定期体检”；同时，将不同项目进行横向比较，从而在更广阔的视野下评估资产的真实价值与管理人的运营能力。

■示例一：长沙金茂览秀城客流水平

从商圈看，目前项目所在梅溪湖商圈共有8个商场，长沙金茂览秀城是商圈客流第二高的商场，常年占商圈客流的18-20%左右，客流水平相对稳定。

■示例二：昆山万象汇品牌调改

8-10月，昆山万象汇调整品牌25个（不完全统计），原铺焕新升级、移铺重装有11个，新入驻品牌14个。其中B1调整最大，同时新入驻麦甘蔗、李村脂渣等新店；外街重点就是原来占据前进路独栋楼的美克美家调整为阿萨中东料理，直接对标苏州中心、上海荟聚。

05.

品牌及业态变化研究：

从微观层面预判资产持续竞争力

品牌是商业项目活力的晴雨表。其级次、选址、开关店动态，直接反映项目的招商能力、客群吸引力与运营健康度。品牌分析，是从微观业态层面预判资产持续竞争力的重要手段。

通过观察哪些品牌在逆势扩张（开关店比>1），哪些品牌在战略性收缩；奢侈品与网红茶饮的选址逻辑有何不同；一个项目能否吸引区域乃至全国首店——这些动态信息共同勾勒出消费趋势的变迁图，并提前预警项目可能面临的客群老化或行业品牌影响力空心化风险。

■示例一：品牌开关店变化跟踪对比

将近三年开关店比与2024年开关店交叉分析发现，150+细分品类呈现两极分化，主要集中在持续扩张、持续收缩；而转向上行或下行的品类相对较少。

■示例二：业态结构变化

对比2022年业态结构，24个城市600+优质购物中心，零售业态门店数量占比从50.6%下降至48.4%，餐饮则从27.4%增至29.5%；儿童亲子从9.4%降至8.5%，生活服务反超儿童亲子，占比增至9.3%；文体娱及其他增至4.3%。

在投资迈向更前瞻、动态、精细化的今天，赢商凭借覆盖全国全量商业项目的动态数据库、历经市场验证的行业研究方法论，以及赢商研究中心高度的专业性及跨专业的知识背景，了解公募REITs生态，是资本市场首选的了解行业及合作的平台。

赢商研究中心的研究范围已覆盖一级市场投研、二级市场的权益投资、REITs等偏固收类投资。基于赢商分布在28个城市的团队，已完成覆盖中国头部城市的商业线下调研，如上海、北京、深圳、广州、杭州、长沙、武汉、西安、苏州、南京、大连、济南、青岛等城市，形成独家核心的调研成果。

目前，赢商研究中心已为公募基金、私募基金、资产管理公司、不动产公司、保险机构、信托机构、券商自营、券商研究所、海外对冲基金等客户提供服务。

通过提供从城市能级、商圈能级到项目运营、REITs底层资产品牌变化监测、品牌脉搏的全维度、穿透式分析，我们致力于将非标的不动产资产投资、消费行业投资，转化为可量化、可比较、可预测的标准分析语言，助力投资者在复杂的市场环境中精准识别价值、敏锐发现机会、有效管理风险。

对以上数据及分析服务感兴趣的金融机构，请扫以下二维码联系赢商研究中心（请注明机构、名字）。

Hot video

热门视频

2025年11月 · 北京