一步迟，步步迟！温州这个最让人惋惜的楼盘“内优外患”

一定要跟有文化的人做朋友。

你看杜甫笔下“但见新人笑，那闻旧人哭。”的诗句多么唯美，而差不多的意思，在笔者损友的嘴里就显得这么低俗——“姑娘从来都是年轻的好！”

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2025年的“楼市新欢”，必然是“第四代住宅”。

温州几乎各个区域都在推新此类迭代产品，例如鹿城有鹭湖、西派澜廷、天曜序，瓯海有璞拾云洲，唯有龙湾一直不见第四代住宅入市，着实让龙湾购房者“意难平”。

中楠·鹭湖示意图

而在近日，龙湾永中板块的边缘，突然出现一个新楼盘——【绿城管理·明月兰庭】。

初听之时，笔者还以为龙湾的首个四代住宅终于来了，结果没想到，这个“明月兰庭”居然是拿地近三年都没开盘的“传统产品”。

说起来，“明月兰庭”也算是拖延症的受害者，该项目所在的【S1线永中站YB-bn01-02a、YB-bn04-01地块】，最早在2020年的读地手册中就曾出现，当时的温州楼市一片火热，但不知为何一直没有挂牌出让，地块也错过了温州楼市的黄金时期。

2021年6月开始，温州楼市急转直下，该地块也自然而然没了消息。直到2022年10月，项目地块终于挂牌，不过当时的市场比2021年更差，于是不出意外的，该地块没有引起其他房企兴趣，最终被温州市铁兴置业有限公司（温州铁投）兜底，成交楼面价约6409元/㎡。

而在地块成交之后，可能是想等待市场好转，亦或是其他原因，拿地方一直没有销售举动，这一晃又是三年。

三年的时间，温州楼市早已翻天覆地，预想中的峰回路转没有发生，反而越来越差。

正所谓“一步迟，步步迟”，在笔者看来，这个板块确实需要一个绿城的高品质住宅，但绿城管理·明月兰庭到现在才准备入市，已经陷入被动处境，着实令人惋惜。

为什么这么说？我们不妨从产品、板块、市场等多角度深入分析。

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纵观产品迭代的规律，“代际差距”始终是绕不开的核心，这不仅局限于功能层面的“新与旧”，更体现在市场价值的“高与低”。

参考西安、成都、南京等四代住宅的先行城市，从数据来看，以“四代住宅”为主的新房市场的价格缓中带升，而以“传统住宅”为主的二手房却一路向跌，可见两者在市场认可度上的巨大差距。

图源中指数据CREIS

再看温州市场，“四代住宅”一经出现就成为楼市新宠，大部分传统住宅除了“以价换量”之外几乎毫无对策，毕竟在产品上天生弱势，总需要从其他角度创造优势。

绿城管理·明月兰庭作为传统产品，在这个时代背景下入市，可以说是逆风而行，不过有一说一，以当前项目公布的配置来看，其产品力在传统住宅市场中还是挺硬的——

铝板外立面、五大主题架空层、下沉庭院及地下泛会所、户外水池……尤其是示范区实景的呈现效果更是不错，如果放在三年前的温州楼市，无疑将很有竞争力。

明月兰庭实景示范区

只不过，近几年的行业内卷，让温州购房者的眼光提高不少，例如浙南科技城的云创未来社区，仅“1字头起”的价格，直接干出一座超1200方的独立下沉式会所，里面更是配置恒温泳池、私宴厅等高端配套。

云创未来社区实景

如此相比，绿城管理·明月兰庭的配置只能说中规中矩。更值得注意的是，明月兰庭整盘共计792户，规划有17幢楼栋，但却被外部道路分割为两个地块，其中西地块11幢含495户，东地块仅6幢含297户。

按照以往温州楼市的经验，这种地块分裂且户数不对等的小区，往往会出现配套资源分布不均的情况，开发商为了保证大多数业主的体验，大概率会将重要配套放在户数更多的地块，导致户数少的地块配置明显偏弱。

虽然这种差距可能会以“价格”的方式弥补，但归根结底是“区别对待”，难免会让部分业主心里不舒服。

同时，如果明月兰庭的社区配置不能平均，那么后期在物业费方面，两个地块是否一样？要是一样，配置弱地块的业主肯定不答应；要是不一样，配置强的地块业主估计也会有微辞，这也是个头疼的地方。

还有一点，由于明月兰庭东南侧多为老旧矮楼、工厂作坊，项目户数较少的东地块，还可能存在着“双宗祠+道观+庙宇”的不利因素视野，这或许会加剧部分业主的抵触心理。

图源温州市地理信息公共服务平台（测量距离或存在误差 以实际为准）

除此之外，同样让笔者感到“割裂”的，还有明月兰庭的户型面积段。

项目配置建面约108-180㎡户型，共有六个面积段，前五个面积段跨度仅相差约2-15㎡，可以说非常密集，但最大户型相比最小户型，面积段落差又足足约72㎡。

明月兰庭楼栋分布图

通常来说，温州楼市以往面积段相差过大的楼盘，很可能出现“一边倒”的情况，要么大户型比小户型卖得好，要么小户型比大户型卖得好，但到最后基本都会有一类房源滞销。

滞销房源想卖出去，最快的方法就是“降价”。然而，一个面积段开始降价，大概率会牵扯相近的面积段降价，从而导致整盘价格秩序崩跌。

如果明月兰庭出现类似情况，那么以项目如此密集的面积段跨度，这种降价的传导速度可能会更快，只希望开发商能够死守价格底线吧，否则“潘多拉的魔盒”一旦打开就关不住了！

明月兰庭最大与最小户型图

当然，同一楼盘面积段跨度过大的影响，还反映在后期的居住体验和物业管理，由于各面积段背后的家庭性质不同，生活需求和认知也有明显差异——

如果物业费过高，刚需家庭可能不太会接受；如果物业费过低，又难以提供改善家庭所需要的优质服务；如果物业费相同，在同等服务、配套的情况下，最大户型的业主，要比最小户型的业主，每月多交大几十平方的物业费，又容易产生公共成本分摊不均的矛盾……

总之，后期如果平衡不好，各面积段业主的居住体验都会受到负面影响。

温州某安置房与商品房混居小区，因物业费问题被拉横幅

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再说个关于项目的题外话，可以给大家做个参考——在笔者看来，明月兰庭不仅是地块割裂、户型割裂，在行政区划上可能同样割裂。

据温州市地理信息公共服务平台的行政区划显示，明月兰庭西地块一部分属于永中街道，另一部分以及东地块属于永兴街道。（界限仅供参考 不做实地划界依据）

图源温州市地理信息公共服务平台（界限仅供参考不做实地划界依据）

同一小区归属于不同街道，会有什么影响？

据相关报道显示：上海某小区由于行政区划调整，被分属于两个街镇、两个居委会管辖，在社区管理标准、财政支持力度、公共服务供给等方面存在差异，治理权责也有模糊地带，直接导致小区在治理中——“重大项目落地难、业主大会表决难、统一资金投入难、小区物业治理服务难”。

图源上海物业

另外，海南某小区也出现过同样的问题，业主想去街道办事特别麻烦，因为小区楼栋归属不明确，导致业主不知道去哪个街道办理业务，这事也一度闹上新闻。

来源直播海南

当然，绿城管理·明月兰庭会不会出现这种情况尚且未知，提到行政区划也只是作为参考，具体还需要官方明确，有兴趣的朋友可以自行网络问政。

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言归正传，如果只看产品，绿城管理·明月兰庭的各项配置都可圈可点，但现在的市场，产品值多少钱没有意义，购房者愿意出多少钱才是关键。

毫不夸张的说，“定价”将直接决定明月兰庭能否在如今市场突出重围。

那么项目定什么价格比较合适？

“地段价值”是楼盘定价的一个重要参考指标，但绿城管理·明月兰庭所在的区位非常微妙，有部分购房者幻想这里能作为龙湾区府板块的下位替代板块，但实际上，两者之间根本不能相提并论。

区府板块作为整个龙湾的行政中心，其发展成熟度极高，不仅有着万达商圈、奥体中心等大型配套，龙湾大部分的高端住宅也都汇聚于此，城市界面非常现代化。

反观明月兰庭所在区位，除了北侧稍好之外，东西南三个方向，都是大片的落地民房、城中村、老破小、加工作坊、老工厂，城市界面极差！

笔者实地在明月兰庭附近走了一圈，个人认为这附近的氛围不像是居民区，更像是工业区。

项目北侧、西北侧，分别是东方明珠城、S1线永中站、温德姆酒店，城市界面还算宜居，但这也是明月兰庭“最拿的出手”的一个方位。

而明月兰庭西侧仅一路之隔，是一座大型的钢材管件的货物堆场，这里不时有来往大车运送货物，在卸货装货时，可能激起烟尘与产生噪音。

同时，西侧紧邻的永强大道和北侧的围垦路车流来往密集，因为周边工业企业比较多，导致装货卸货的大货车频率很高，噪音污染将来也是个头大的地方，对部分居住者的生活体验或存在一定负面影响。

明月兰庭西南的侧情况比较复杂，这里有阀门、人造革、机械加工、钢板、塑胶等工厂同时存在，在生产时或许会出现一些异味。

当然，笔者相信从相关规定来看，这些异味可能符合检测标准，但有网友称：“该板块的空气不是很好，听说很多朋友因此搬走。”就是不知道该情况是否属实，又是不是和这些老工厂有关？

图源小红书网友评论

明月兰庭南面是一片老小区、落地老破小，除了城市界面稍微差点，其他影响不大。

明月兰庭东侧与西南侧情况类似，紧邻项目东地块的是一片加工作坊、库房，各行各业都有，环境相对来说比较混乱。

右滑更多现场实景

别看这些工坊不算大，但可谓是生意兴隆，不少工坊内机械轰鸣、热火朝天，笔者恰好录制了几段视频，可以感受一下“工人阶级”勤劳时的巨大动静——

明月兰庭东南侧，毫不意外又是几家阀门企业，而且规模不小。

综合来看，绿城管理·明月兰庭周边的工业气息非常浓郁，至于是否适合居住，仁者见仁，智者见智，不过目前周边的工厂、作坊都没有拆迁计划，可想而知这种居住环境还要持续多久。

另外，项目所在区域位于永中、永兴、海滨三个街道的交汇处，别说是和龙湾区府板块沾边，就说是永中板块，都只能算永中的边边角角。

图源温州市地理信息公共服务平台（界限仅供参考不做实地划界依据）

或许会人反驳，明月兰庭虽然城市界面稍差，但出门就是轻轨站，拥有TOD模式加持，未来肯定会焕然一新。但在笔者看来，拿“TOD模式”这种好几年前的老概念作文章，其实真没必要。

要知道，温州的TOD模式就没有获得过大结果，当个社区配套没毛病，但要说有多大价值也谈不上，毕竟即使是浙南科技城这类产业、人口年轻化更具优势的区域，其TOD项目的发展成效都表现平平，更何况明月兰庭所在的老城村板块？

温州已投用的TOD国际新城·印象汇

因此，笔者以为，绿城管理·明月兰庭所在板块与龙湾其他板块，要么距离太远、要么发展差距太大，所以可比性不高，而专注板块内，最适合项目的定价锚点，只有距离项目直线距离不到1公里的保利·龙湾壹号。

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据了解，保利·龙湾壹号于2022年2月首开，项目的02、06地块已于今年1月提前交付，据温州房管局数据显示，截至目前龙湾壹号整盘共推出794套房源，已售631套，剩余163套显示待售，去化率约79%。

这个数据看似还行，但其实保利·龙湾壹号整盘共计超千套房源，目前仍有300套左右的房源未开盘，实际去化率或不足60%。

作为一个开盘3年多的项目，到现在连房源都没推完，可见这个板块的市场到底有多难，也难怪明月兰庭迟迟不开盘。

保利·龙湾壹号实景

据周边中介信息，当前保利·龙湾壹号的新房报价基本上是含精装修均价在“1.4万/㎡+送车位”左右，但已经很长时间没有成交。

在二手房市场，项目建面约105㎡户型高楼层，目前已知的最低含精装修价为“1.25万/㎡+送车位”，低楼层含精装价格为“9500元/㎡”左右；而建面约89㎡户型，不少含装房源总价已经跌入90万左右，以上房源均是挂牌已久未成交，预计能成交的价格还要低出很多。

来源安居客

综合来看，二手市场对于保利·龙湾壹号现有零售价格明显不太接受，或认为性价比较低，否则也不会这么长时间都几乎没有成交，考虑到新盘需要批量出货，那么明月兰庭的整盘均价应该比龙湾壹号二手房更低才能好卖。

据笔者了解到的信息，如今保利·龙湾壹号售楼处的销售人员已经撤走，据说项目已经“封盘”，正在向企业高层申请更低价格后再度启动，届时整盘毛坯房源均价，预计将下降至1.1万/㎡以内+送车位（具体以售楼处最终对外公布为准）。

保利·龙湾壹号实景

因此，按照当下市场行情，笔者认为绿城管理·明月兰庭的定价，最好走“低价快跑”的路线，将项目毛坯均价定在“1.1万-1.2万/㎡”左右比较合理，如果超过这个价格，笔者认为可以再等等。

为什么这么说？

一方面，在产品上，明月兰庭除了有户外水池、架空层之外，其他配置并没有与龙湾壹号拉开很大差距，品质溢价即使存在也没有多高。

而从周边环境来看，保利·龙湾壹号临河而建，项目旁就是滨河公园，相比明月兰庭贴着“十字大路口+轻轨站”，周边存在作坊、工厂、钢材市场、宗祠、道观等众多不利因素，龙湾壹号周边环境无疑要宜居不少，对于重视居住体验的购房者来说，这点足以抹平明月兰庭的品质溢价。

同时，龙湾壹号的部分房源已经交付，而明月兰庭还要再等两年，在此期间，明月兰庭要比龙湾壹号多出等待交付的资金利息（如果涉及贷款）与居住成本（如果涉及租房），如果定价相当，龙湾壹号的性价比将更加明显。

另一方面，当下的市场还未真正见底，尤其是保利·龙湾壹号的剩余房源量较大，如果后期降价真如预期这么猛，那么当天量低价房源扑入板块，区域内本就十分有限的购买力势必会再度锐减，以龙湾壹号几百套的剩余房源和明月兰庭近800套的房源体量来看，后期很可能被扯进价格战！

二虎相争必有一伤，参照温州楼市近几年的经验，只要板块内有一个新盘开始卷价格，购房者最好的选择就是“坐山观虎斗”，轻易下场很可能遭遇“背刺”。

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“机不可失，失不再来。”——老祖宗，诚不欺我！

其实对于绿城的品质，笔者一直以来都是高度认可，其交付的项目，不说是吊打温州所有楼盘，但也绝对是同板块的第一梯队。

只不过，近几年的绿城在“业主买亏”这个话题上屡屡引发争议，甚至被不少业内人士戏称“降价先锋”。

例如蒲州绿城·留香园，就是板块内第一个开启“7折时代”的楼盘，当初开盘价约2.7-3万元/㎡，到最后推出“7.1-7.3折+送车位”，折合均价2万/㎡左右清尾盘。

留香园降价业主在小区拉横幅

再比如七都绿城·春月江澜，同样是板块内第一个开启“6折+送车位”的楼盘，当初一期毛坯均价约2.75-3.2万/㎡，到后面叠加各种优惠后，部分房源直接折后低至1.2-1.5万/㎡。

甚至三江绿城·锦玉潮鸣，普通房源首期开盘均价1.9-2.4万/㎡，合院房源更是普遍总价超1000万，结果后面项目大批房源上法拍，以2.7-3.4折的超级折扣甩卖，单套合院平均总价更是跌去700-950万！

从市场角度来说，绿城的嗅觉非常灵敏，当时看似大刀阔斧的逆天降价，放到现在来看，实则是领先同行的“精准出逃”，只可惜在这期间，不知有多少绿城业主含泪入睡。

绿城·锦玉潮鸣

说到底，开发商的“开盘时机”、“降价时机”，以及购房者的“买房时机”都是至关重要的市场判断，稍有不慎就是“亏出血”。

如果当初明月兰庭在拿地后与其他大部分开发商一样，半年时间就入市，按照当时的市场行情了，以这样的配置，该项目起码能比现在的货值多卖出几个亿，可惜时过境迁。

其实从这就能看出，“专业搞楼盘”的开发商和“出来兜底土拍”的开发商，对于市场的把控到底存在着怎样的差距。

换做其他任何一家房企，哪怕是强如央企的招商、保利、华润，或是品牌国企建发，恐怕都不敢一个项目拖近三年，看来温州市铁路与轨道交通投资集团这种地方国企，才是真正的财大气粗。

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