《住房租赁条例》的理解与适用

编者按

2025年9月15日，我国首部专门规范住房租赁市场的行政法规——《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。《条例》针对“甲醛房”“群租房”、恶意克扣押金等市场乱象，明确了出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构等各方主体的行为规范与法律责任，并构建了以信用监管为核心、多部门协同的现代化监管体系。为准确把握《条例》精神，现对重点条文进行解读，为司法实务提供参考。

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一

立法背景与制度价值

住房问题事关民生福祉。党的二十大报告明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。近年来，住房租赁市场快速发展，但也暴露出承租人权益保障不足、市场主体行为失范、监管机制不完善等问题。虽然民事法律能够调整诉讼中的租赁关系，但市场整体有序发展仍需更有力、更有效的政府规制。

《条例》作为首部专门行政法规，标志着住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段。《条例》对出租人、承租人、住房租赁企业、经纪机构、网络信息平台等主体行为提出明确要求，构建了体系完备、机制合理的监管框架，有助于维护当事人权益、稳定租赁关系、推动市场高质量发展。

二

规范租赁行为，保障承租人权益

《条例》第二章对“甲醛房”“群租房”“恶意克扣押金”等乱象作出有力回应，为规范市场秩序提供法律保障。

（一）确立安全标准，遏制“甲醛房”

《条例》第七条第一款明确规定，用于出租的住房应当符合室内装饰装修等方面的法律法规和强制性标准。此处的“强制性标准”，首要即指国家强制性标准《民用建筑工程室内环境污染控制标准》（GB50325-2020）。此外，国家卫生健康委员会和市场监管总局联合发布的推荐性标准《室内空气质量标准》（GB/T 18883-2022）亦是司法实践中具有参考价值的标准。

由此，如出租住房的室内空气质量不合格如甲醛、苯、TVOC等空气污染物浓度超标等，承租人可以此为由解除住房租赁合同，并追究出租人的违约责任。此举强化了出租人对租赁物的安全责任，体现了立法对承租人健康权保护的高度重视。同时也为司法提供了清晰指引，转变当前司法实践中只能依据合同约定或原则性规定进行裁判的局面。

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《住房租赁条例》

第七条第一款用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。

《民用建筑工程室内环境污染控制标准》

6.0.4民用建筑工程验收时，必须进行室内环境污染物浓度检测。其限量应符合表6.0.4的规定。

表 6.0.4 民用建筑工程室内环境污染物浓度限量

《室内空气质量标准》

4.1室内空气应无毒、无害、无异常嗅味。

4.2室内空气质量指标及要求应符合表1的规定。

表 1 空气质量指标及要求

表 1 空气质量指标及要求（续）

（二）禁止非居住空间出租，治理“群租房”

《条例》第七条第二款明确规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合当地政府规定的标准。本规定直指“群租房”“隔断房”等乱象，此类住房租赁合同可能因标的物违法而被法院认定为无效或部分无效，不仅有助于保障租客的基本居住尊严和生命安全，同时也维护了小区其他业主的合法权益和社区整体环境，体现了立法对居住安全和社会公共利益的统筹考量。

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《住房租赁条例》

第七条第二款厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住。

第七条第三款租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积，应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。

《上海市居住房屋租赁管理办法》

第十条（最低人均承租面积和居住人数限制）出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外），且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米。

前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积。

（三）规范押金返还，防止“提灯定损”

《条例》第十条规定，押金的数额、返还时间及扣减情形应在合同中明确，除约定情形外，出租人不得无正当理由扣减押金。该条规定在保障承租人合法权益的同时，也赋予法院在具体案件中行使自由裁量权，根据合同约定、在案证据、日常经验法则等，对出租人扣减押金的理由是否属于“正当理由”进行综合判断。结合租赁法律关系的基本原则和司法实践，正当理由通常包括：拖欠租金、物业费、水电费等应由承租人承担的费用，房屋及其设施造成超出正常使用范围的损坏，未按合同约定恢复房屋原状等。同时，该条强调了合同约定的重要性，引导租赁双方在合同中明确约定押金的相关事项，通过事先约定减少潜在纠纷。

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《住房租赁条例》

第十条出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

三

培育专业企业，引导经纪机构

住房租赁企业是房屋租赁市场化、标准化、产业化的产物，对于房屋租赁市场发展具有重要意义。经纪机构是房屋租赁中的另一重要参与方，对于房屋租赁交易的形成具有促进作用。《住房租赁条例》为此特别设立住房租赁企业一章和经纪机构一章，对其予以规制及管理。

（一）规范住房租赁企业

企业应依法登记，公开服务规范与标准，发布真实房源信息。此外，应设立租金监管专用账户，防范资金链断裂风险。值得注意的是，转租业务规模达标的自然人，也适用住房租赁企业的相关规定。

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《住房租赁条例》

第十五条住房租赁企业依法登记的经营范围应当使用“住房租赁”的表述。

住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。房产管理部门应当将住房租赁企业开业信息向社会公开。

住房租赁企业应当在其经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等。

第十六条住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。

第十七条住房租赁企业应当建立住房租赁档案，如实记载相关信息，并健全住房租赁信息查验等内部管理制度。

住房租赁企业不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

第二十条自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门等有关部门规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定。

（二）引导经纪机构合规经营

经纪机构应核实房源信息，确保真实性；不得为“群租房”等违法房屋提供经纪服务，不得代收代付租金押金，不得未经授权代签合同。收费项目应明码标价，签订并保存经纪服务合同。通过经纪机构签订的租赁合同，由经纪机构负责办理备案。

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《住房租赁条例》

第二十三条住房租赁经纪机构发布房源信息前，应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源，与委托人签订住房租赁经纪服务合同，编制住房状况说明书。住房租赁经纪服务合同、住房状况说明书应当加盖住房租赁经纪机构印章，并按照有关规定保存。

第二十五条住房租赁经纪机构不得有下列行为：

（一）为出租不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章或者强制性标准的住房提供经纪服务；

（二）为单独出租厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间用于居住提供经纪服务；

（三）为单间租住人数上限或者人均最低租住面积不符合规定标准的住房出租提供经纪服务；

（四）代收、代付住房租金、押金；

（五）未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同；

（六）法律、法规、规章禁止从事的其他行为。

第二十六条住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。

第二十七条出租人和承租人通过住房租赁经纪机构签订住房租赁合同的，由住房租赁经纪机构办理住房租赁合同备案。

四

协同市场监管，提升治理效能

《条例》在市场监管方面有多项创新，为市场健康发展提供制度保障。

（一）推行合同示范文本

由住建、市场监管部门制定并公布住房租赁合同、经纪服务合同示范文本，规范合同内容，明确权利义务，减少纠纷。标准化文本也为监管部门提供了便利，便于监督合同签订与履行。

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《住房租赁条例》

第二十八条国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本。

（二）建立信息共享机制

《条例》打破了传统监管中的部门壁垒，县级以上房产管理部门通过租赁管理服务平台开展备案、信息管理、统计监测等工作，并与民政、教育、公安、税务等部门建立信息共享机制，实现数据互通、执法联动，变“多头管理”为“一体协同”，提升监管效能。

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《住房租赁条例》

第三十条县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。

（三）完善信用监管体系

建立住房租赁企业及从业人员信用档案，记录并公开信用信息。对信用良好者给予政策支持，对失信者采取限制准入、加强监管等措施。信用机制有助于提高市场透明度，引导消费者选择诚信主体，保障合法权益。

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《住房租赁条例》

第三十三条县级以上地方人民政府房产管理部门应当会同有关部门、住房租赁相关行业组织加强住房租赁行业诚信建设，建立住房租赁企业、住房租赁经纪机构及其从业人员信用评价制度，将相关违法违规行为记入信用记录，纳入全国信用信息共享平台，并根据信用状况实施分级分类监管。

来源： 山东高法

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