最高院：执行和解签订以房抵债协议但未过户，能恢复执行吗？

最高法院：签订以房抵债执行和解协议，但未办理产权登记手续，可认定协议履行完毕吗？

协议约定当事人需交付房屋并办理产权登记手续的，当事人仅办理销售备案、移交购房凭证及房产，但未办理产权登记手续的，不能视为履行完毕，申请人有权申请恢复执行

阅读提示：

签订以房抵债执行和解协议，是实践中一种极为常见的执行和解方式。这类和解协议自何时“履行完毕”？如果当事人仅办理销售备案、移交购房凭证及房产，但未办理产权登记手续的，应如何认定履行行为效力？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高法院处理的执行监督案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

以房抵债执行和解协议中约定，当事人需交付房屋并办理产权登记手续的，当事人仅办理销售备案、移交购房凭证及房产，但未办理产权登记手续的，不能视为按和解协议履行完毕，申请人有权申请恢复原法律文书执行。

案件简介：

1.经（2019）川01民初7146号民事调解书确认：黄某德对某甲公司享有债权。

2.2020年12月1日，申请执行人黄某德与被执行人某甲公司签订以房抵债《执行和解协议书》。

3.2022年4月，双方签订《执行和解协议书（一）》与《<执行和解协议书>及<执行和解协议书（一）>的补充协议》。

4三份执行和解协议签订、履行期间，双方就抵债房产办理了销售备案登记，某甲公司向黄某德出具了购房收据，并移交了相应案涉房产，但未进行产权登记、未办理产权证。

5.2022年12月9日，成都中院依黄某德申请，以某甲公司未按照和解协议履行为由，恢复对原民事调解书执行。某甲公司向成都中院提出异议、向四川高院申请复议均未获支持，遂向最高法院申请监督。

6.某甲公司主张：该公司已按和解协议约定履行，没有任何过错，不应恢复原调解书执行。

7.2024年12月2日，最高法院认为，案涉协议中明确约定以资抵债自申请执行人取得房产并完成不动产权属登记时完成，现案涉房屋未办理产权登记手续，不能视为履行完毕，申请人有权恢复执行，监督裁定驳回某甲公司监督申请。

争议焦点：

本案应否恢复执行？

裁判要点：

一、根据《执行和解若干规定》，被执行人不履行执行和解协议的，申请执行人可申请恢复原生效法律文书执行。

最高法院认为，《执行和解若干规定》第九条规定：“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。”第十一条规定：“申请执行人以被执行人一方不履行执行和解协议为由申请恢复执行，人民法院经审查，理由成立的，裁定恢复执行；有下列情形之一的，裁定不予恢复执行：（一）执行和解协议履行完毕后申请恢复执行的；（二）执行和解协议约定的履行期限尚未届至或者履行条件尚未成就的，但符合民法典第五百七十八条规定情形的除外；（三）被执行人一方正在按照执行和解协议约定履行义务的；（四）其他不符合恢复执行条件的情形。”

二、案涉系列和解协议明确约定，权利人取得案涉房产并完成不动产权属登记后，才能视为完成以资抵债。

最高法院认为，本案中，申请执行人黄某德与被执行人某甲公司于2020年12月1日签订《执行和解协议书》，于2022年4月2日签订《执行和解协议书（一）》，于2022年4月18日签订《<执行和解协议书>及<执行和解协议书（一）>的补充协议》。以上均为双方达成一致意见后自愿签订，是双方的真实意思表示。《执行和解协议书》中3.4抵债流程部分指出“无论任何原因，申请人（指黄某德，以下同）将被申请人（指某甲公司，以下同）的房屋及车位备案或查封全部解除当日内，双方完成前述房产的买卖合同及买卖合同的网签备案、预告登记、产权登记；无论任何原因，如果未签署相关买卖合同、网签备案、预告登记、产权登记，申请人就有权单方解除本协议，由此产生的一切法律后果由被申请人承担，申请人有权按《调解书》约定的内容申请强制执行”。3.5抵债的效力和申请人的权利部分指出“以资抵债以申请人或申请人指定人员取得案涉房产并且不动产权属登记完成后才视为完成，未完成前，申请人仍有权申请恢复执行《调解书》的全部内容。”《执行和解协议书（一）》中1.2部分指出“签订《执行和解协议书》后，申请人指定人与被申请人于2020年就抵偿的房产签订了买卖合同，完成了网签备案（有合同签约备案号或合同签约号），被申请人向申请人指定人出具了购房款收据。被申请人和申请人指定人于2021年12月22日对酒店办理了预告登记手续，对其他能够办理预告登记的房产，被申请人在申请人提出后的10日内办理预告登记。对能够办理不动产权的房产，双方按《商品房买卖合同》的约定执行”。《<执行和解协议书>及<执行和解协议书（一）>的补充协议》中对双方办理不动产权登记（所有权转移登记）时间统一明确为：被申请人自抵偿房产按《商品房买卖合同》约定交付使用之日起365个工作日内完成不动产权登记（为申请人办理不动产权证），并按规定承担各自应缴纳的税费。

三、抵债房产仅办理销售备案、移交购房收据及房产，但未办理产权登记手续，某甲公司不未按和解协议履行完毕。

最高法院认为，虽然《执行和解协议书（一）》中指明“《执行和解协议书》签订后，被执行人认为完全按协议履行，2021年7月12日申请人第二次申请强制执行，现经双方核对确认截止2021年12月25日止，除已抵偿房产和支付31500000元外，被申请人还应偿还欠款23122844元”，但这只是双方就剩余应付欠款进行明确，并不意味着某甲公司就抵债房产和车位已完全按照《执行和解协议书》履行完毕，而根据《执行和解协议书》约定交付抵偿房屋并办理产权手续系某甲公司的主要义务。根据查明事实，目前抵债房产仅办理了销售备案登记，某甲公司向黄某德出具了购房收据，移交了相应案涉房产，但至今未按要求办理产权登记并办理产权证。某甲公司未按照和解协议履行，黄某德申请恢复执行（2019）川01民初7146号民事调解书符合法律规定。

综上，最高法院认为，黄某德有权申请恢复原民事调解书执行，监督裁定驳回某甲公司申请。

案例来源：

《某甲公司、黄某德执行监督执行裁定书》[案例：最高法院(2024)最高法执监518号]

实战指南：

一、以物抵债，尤其以房抵债，是实践中一种极为常见的执行和解方式。以房抵债通常涉及不动产物权变动，故依法需经登记，方能产生取得物权变动的公示效力。执行程序中，常见问题是：当事人通过“以房抵债”取得房屋，能否排除执行？对此，根据指导案例确认的裁判观点：通过以房抵债协议受让不动产的案外人，若在查封前已签订合法有效协议并实际占有案涉房屋，非因案外人自身原因未办理过户登记手续的，法院可认定案外人享有足以排除强制执行的实体权益（参见延伸阅读案例4）。如果当事人仅仅签订以房抵债协议，但未实际占有案涉房屋的，多数说认为，当事人仅享有请求交付房屋的债权请求权，该权利不足以排除强制执行，也不足以消灭原有的债权债务关系（参见延伸阅读案例1、2）。若案例进一步涉及到商品房买受人的物权期待权、建设工程价款优先权或附着于不动产的抵押权等，情况就更加复杂，法院需综合个案具体情况判定实际受偿顺序（参见延伸阅读案例3）。

二、本案涉及到以房抵债执行和解的另一个问题：执行和解协议何时算作履行完毕？在以房抵债程序中，可能存在多个节点（如有需要），包括但不限于：签订商品房买卖合同、办理销售备案登记、移交购房凭证、交付房产、办理产权登记、交付不动产产权证明等各流程。如果协议未作明确约定，从不动产物权变动角度考虑，房屋未经正式产权登记，通常不能视为完成物权变动。具体到执行和解层面，也即执行和解约定的义务未全部履行完毕。这种情况下，申请执行人自然有权申请恢复原生效法律文书执行。

对此，如果当事人采取以房抵债方式进行执行和解，我们建议当事人尽可能在协议中以书面形式固定以房抵债的流程节点、各方应当履行的义务等，减少后续因协议履行状况而引发的争议。例如：相对人应配合办理不动产登记手续，以房抵债自产权登记完毕，并由当事人实际取得房屋产权证明、且实际占有案涉房屋时完成。

法律规定：

1.《执行和解若干规定》

第九条　被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼。

第十一条　申请执行人以被执行人一方不履行执行和解协议为由申请恢复执行，人民法院经审查，理由成立的，裁定恢复执行；有下列情形之一的，裁定不予恢复执行：

（一）执行和解协议履行完毕后申请恢复执行的；

（二）执行和解协议约定的履行期限尚未届至或者履行条件尚未成就的，但符合民法典第五百七十八条规定情形的除外；

（三）被执行人一方正在按照执行和解协议约定履行义务的；

（四）其他不符合恢复执行条件的情形。

2.《民诉法解释》（2022修正）

第四百六十五条　一方当事人不履行或者不完全履行在执行中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。和解协议已经履行完毕的，人民法院不予恢复执行。

1.当事人签订以房抵债执行和解协议，但未实际占有案涉房屋的，其权利不足以排除强制执行。

案例1：《李某峰、吉林冶建有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》[案号：最高法院(2019)最高法民申3875号]

最高法院认为，本案中，李某峰基于与某达公司在另案执行程序中达成的和解协议，主张对案涉26套房屋享有排除强制执行的民事权益。该和解协议系李某峰与某达公司意思自治的结果，本质上属于合同的范畴，并不必然导致物权变动。同时，李某峰与某达公司签订的商品房买卖合同，虽然经过备案登记，但备案登记作为一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权效力。参照《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封前已合法占有该不动产;（三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款，将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，李某峰提交的维修基金发票、商品房备案单、商品房包销合同等证据，只能证明李某峰与某达公司在案涉26套房屋被查封前存在着以房抵债的执行和解行为，因李某峰并未办理入住手续,亦未缴纳水、暖、电费和物业费等费用，原审法院认定李某峰并未占有案涉房屋，不予支持李某峰对案涉26套房屋排除强制执行的诉讼请求并无不当。

2.当事人通过以物抵债形式履行生效法律文书确定债务的，仅达成抵债协议尚不足以消灭原债权债务关系，只有抵债物交付受领后才能消灭原有债权债务关系。

案例2：《某投资公司、黄某德执行监督执行裁定书》[案号：最高法院(2024)最高法执监518号]

最高法院认为，当事人通过以物抵债形式履行生效法律文书确定债务的，仅达成抵债协议尚不足以消灭原债权债务关系，只有抵债物交付受领后才能消灭原有债权债务关系。本案中，某龙公司、张某淦主张的所谓以房抵债，是与王某杰等人指定的客户签订了商品房购买合同并备案登记于客户名下，其因此负担了向指定客户交付商品房、转移商品房所有权的合同义务。如果某龙公司、张某淦完成了商品房购房合同约定的义务，将商品房交付给购房者占有并将商品房所有权移转给购房者，则其所负担的生效调解书确定的给付义务即消灭。但在该义务完成之前，原债权债务关系一直存在。其后，双方又以《还款协议书》对先前约定进行了变更，同样必须履行完毕新债务后才能导致原有债务溯及既往地消灭。而双方当事人均认可《还款协议书》并未全部履行。因此，某龙公司、张某淦关于已经通过商品房以物抵债形式全部履行完生效民事调解书所确定义务的主张没有事实依据，（2011）闽执复字第18号执行裁定中有关认定并无不当。某龙公司、张某淦关于未经正常审判程序即对当事人履行《还款协议》引发的纠纷直接强制执行，违反了基本的诉讼程序制度的申诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。

3.对房屋的过户登记请求权，性质属于债权，依法不能排除建设工程价款优先受偿权的强制执行

案例3：《张某敏、别某菊等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书》[案号：最高法院(2024)最高法民申5430号]

最高法院认为，本案中，人民法院生效裁判文书确认某1公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，根据法律和司法解释的规定，该权利优于抵押权和其他债权。虽然别某菊与某2公司之间达成执行和解协议，后张某敏与某2公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并实际占有使用，但因未完成不动产过户登记，未取得房屋所有权，仅享有对案涉房屋的过户登记请求权，其性质仍为债权，依法不能排除建设工程价款优先受偿权的强制执行。张某敏、别某菊未能提供证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十七条“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形，其申请再审的理由不能成立。

4.以房抵债协议合法有效，且受让人已经实际占有房屋的，可优先于普通债权排除执行。

案例4：《山西中某钢融资再担保公司与太原某融资担保公司案外人执行异议案》[案号：太原中院(2022)晋01执异25号]（人民法院案例库入库编号：2024-17-5-201-004）

太原中院认为，案外人山西中某钢融资再担保公司与被执行人张某在案涉房屋被查封前存在经生效裁判确认、合法有效的到期债权债务关系。双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议，不存在规避执行或逃避债务情形，应属合法有效。双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议，案外人山西中某钢融资再担保公司实际合法占有涉案房屋。并非因山西中某钢融资再担保公司自身原因未办理过户登记，并且以房抵债协议约定的抵债价格适当。因此参照《执行异议和复议规定》第二十八条规定，案外人山西中某钢融资再担保公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，业务培训工作委员会副主任，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于商业秘密刑事与民事、民商事诉讼与仲裁、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件。在商业秘密、执行、担保业务领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解商业秘密、执行、担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额商业秘密、执行、合伙业务、担保案件，并取得良好效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、担保实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、执行担保、执行和解、技术合同纠纷、担保纠纷、合伙纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。