前三季度商品房销售额6.3万亿，房地产行业深度调整期来临

2025 年前三季度，全国新建商品房销售额定格在 6.3 万亿元，同比下降 7.9%，且降幅较 1-8 月进一步扩大 0.6 个百分点。这一数据背后，是销售端持续承压的严峻现实：销售面积同比下降 5.5% 至 6.58 亿平方米，其中住宅销售面积降幅达 5.6%，9 月单月销售额同比跌幅更是扩大至 12.4%。

市场分化态势尤为显著。一线城市虽表现出相对韧性，但北京、上海 9 月新房价格环比仍分别下跌 0.3% 和 0.4%；二三线城市深陷调整泥潭，合肥、南通等长三角城市房价跌幅居前，三四线城市去化周期高达 47.6 个月，远超 12 个月的合理区间。更值得警惕的是存量压力的持续攀升，截至 6 月末全国商品房待售面积达 7.69 亿平方米，房企手中存量资产规模更是高达 70 万亿元，现房库存占比已超 30%。

与销售端的颓势形成对比的是供给端的边际变化：前三季度新开工、竣工面积降幅均出现收窄，显示出政策托底下行业供给结构的初步调整，但尚未能扭转市场下行惯性。

二、深层归因：多重矛盾交织引发行业重构

房地产行业的深度调整并非短期波动，而是供需逆转、信心崩塌与政策约束多重因素共振的结果。

供需关系的根本性逆转是调整的核心逻辑。历经二十余年发展，市场已从供不应求转为供大于求，投资性需求基本退出历史舞台。人口结构的变迁加剧了这一趋势：20-35 岁购房主力人群较十年前缩减 5600 万，城镇化率接近 70% 阈值，新增需求持续萎缩。与此同时，三四线城市过度开发导致总量过剩，70% 的库存集中于此，而需求端已转向改善型主导，低质刚需盘形成大量无效供给，供需错配矛盾突出。

信心缺失的负反馈循环进一步放大了市场压力。房价持续下跌打破了 "房产保值" 的传统认知，北京海淀部分房源跌幅超 40%，广州二手房均价年降 12.6%，强化了居民的资产缩水预期。上海财经大学调查显示，仅 28.2% 的消费者认为当前是购房好时机，43.2% 的年轻人更倾向租房，二手房平均挂牌时间已超 180 天。这种 "买后即亏" 的心理形成了 "观望情绪 - 需求收缩 - 价格下跌" 的恶性循环，即便北京租售比低至 1:500，仍难以刺激购房需求。

政策效应的结构性局限加剧了调整深度。2024 年以来，"四个取消、四个降低、两个增加" 及融资增量等政策密集出台，但呈现 "局部收效难以对冲整体乏力" 的特征。深圳、上海等核心城市政策放松后短期成交回升，但天津武清、南京江宁等郊区却因政策刺激引发二手房抛售潮，去化周期反而拉长。融资资源的错配更显致命：国企新增融资占比达 86%，华润置地融资成本仅 2.71%，而民营房企债券融资同比下降 20%，新城发展境外债利率高达 11.88%，形成 9 个百分点的成本鸿沟。

三、行业阵痛：企业承压与产业链传导

深度调整期的压力已全面传导至行业生态的各个层面，房企生存困境尤为突出。

资金链紧张形成恶性循环。2025 年房企到期债务达 5327 亿元，三季度迎来 1600 亿元偿债高峰，而上半年债券融资同比下降 10%，到位资金整体下滑 8%。即便是金地这样的健康运营标杆企业，虽已还清公开债，但仍面临巨大利息压力，现金流紧张到暂停新项目投资，仅能消化存量。中小房企更是陷入绝境，全年倒闭数量达三五十家，法拍房与二手房挂牌量激增，市场流动性进一步恶化。

经营模式转型陷入两难。政策推动的 "现房销售" 模式虽能重建市场信任，但要求资金沉淀至少 2 年且受严格监管，导致房企现金流压力加剧，不敢轻易拿地上新项目。华润置地尝试通过 REITs 盘活长租公寓等资产，但因程序繁琐至今未能扩募，显示出存量资产盘活机制的不畅。商业地产的困境更为严峻，一线城市甲级写字楼空置率升至 22%，北京部分区域甚至不足五成，租金从 400 元 /㎡跌至 220 元 /㎡，形成 "税费高于租金" 的倒挂现象。

产业链传导效应持续发酵。建筑行业因房企投资收缩大量退出，投标条件被迫提高，进一步挤压行业利润空间。家电、建材等上下游产业同样承压，与房地产相关的企业普遍采取裁员措施，就业市场受到连带冲击。从宏观视角看，房地产及关联产业占 GDP 比重超 15%，其持续低迷已对整体经济形成显著拖累。

四、突围路径：政策重构与模式转型

面对深度调整，行业突围需要政策端的精准发力与企业端的模式革新形成合力。

政策层面需突破三重约束。在预期管理上，应建立房价稳定监测机制，通过存量房收购政策优化（如完善专项债收购价格机制）缓解库存压力，打破信心崩塌的循环。在融资公平上，需拓宽民营房企融资渠道，降低境外债发行门槛，缩小国企与民企的融资成本差距。在区域调控上，应放弃 "一刀切" 模式，对三四线城市严控新增供应，对人口流入的核心城市支持合理改善需求，如杭州依托产业优势实现楼市逆势上扬的案例值得借鉴。

行业需构建发展新模式。房企应从 "高杠杆、高周转" 转向 "轻资产、重运营"，借鉴华润置地 REITs 运作经验，加速存量资产证券化，缓解现金流压力。在产品端，需匹配需求结构变化，减少低质刚需盘供应，聚焦高端改善型住宅与产业配套设施，响应 "产业功能与空间服务融合" 的新趋势。存量运营能力成为核心竞争力，老旧小区改造、城市更新等领域将成为新的增长点，超长期特别国债对 "两重两新" 建设的支持已显现政策红利。

市场生态将加速重构。随着投资性需求退出，居住属性回归本位，租购并举体系将逐步完善，长租公寓、保障性住房等领域有望培育新的市场动能。区域分化将成为常态，核心城市圈的房地产市场仍具韧性，而人口外流的中小城市可能进入长期阴跌阶段，行业资源将进一步向优质区域与企业集中。