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郑州越秀金水云启

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序章：越秀的金水深耕与战略补位

继金水观萃定鼎主城政心之后，越秀地产再度落子金水区，于金水北核心板块推出金水云启项目。作为越秀 “深耕主城” 战略的关键布局，该项目承接天悦江湾的热销基因，以 “年轻化改善” 为核心定位，在郑州 “两千亿俱乐部” 头把交椅的金水区，填补了区域内高品质刚改与首改市场的空白，成为越秀完善金水版图的重要落子。从金悦文华的提前交付到天悦江湾的持续热销，越秀的兑现力与产品力已得到市场验证，金水云启更承载着升级区域人居标准的使命。

区位解码：金水北的价值成长密码

金水云启择址金水北发展核心区，依托板块成熟底蕴与升级红利，构建起 “三核赋能” 的价值格局：

• 板块势能：位居金水区发展主轴，紧邻金水北成熟生活圈，享受区域 2185 亿元 GDP 背后的完善配套与消费力支撑，同时承接金水北部科创城的产业外溢，成为主城少有的成熟度与成长性兼具的板块；
  

• 交通枢纽：延续越秀 TOD 开发优势，周边 3 公里内覆盖地铁 2 号线、4 号线及在建 7 号线，多条城市主干道交织，快速衔接连霍高速与中州大道，实现 15 分钟通达北龙湖、郑东 CBD 等核心区域；
  

• 生态环绕：近邻东风渠生态廊道，周边多个城市公园分布，延续了越秀项目 “生态 + 居住” 的规划理念，与天悦江湾的三河环抱优势形成呼应。
  

产品力进阶：年轻化改善的精准回应

1. 低密规划与现代美学

项目在有限土地上实现了居住舒适度的最大化，规划以 18 层及以下小高层为主，容积率控制在 2.5 左右，延续了越秀对低密人居的追求。建筑立面采用现代简约风格，大面积玻璃幕墙搭配浅色系石材，南向窗墙比显著提升，既保证了采光通透性，又与区域城市界面形成和谐呼应，相较于传统刚需项目更具美学质感。

2. 空间效率与户型革新

传承越秀在天悦江湾的空间打造经验，金水云启在户型设计上实现多重突破：

• 得房率优势：通过优化赠送空间与公摊设计，综合得房率可达 90% 以上，部分户型接近市场同类产品的 100% 得房率水平，让购房者获得更高空间获得感；
  

• 格局升级：主力户型覆盖 105-143㎡三居至四居，精准匹配刚改与首改需求。127㎡户型采用 270° 全景舱视野设计，143㎡户型配备独立电梯前室与约 60㎡LDKG 一体化宽厅，将社交场景与居住功能深度融合；
  

• 细节考量：延续三玻两腔玻璃、多道防水工艺等品质标准，同时针对年轻家庭需求，预留智能家居接口，优化玄关收纳与厨房操作动线。
  

3. 社区场景与全龄配套

社区规划延续 “全龄友好” 理念，打造多功能景观空间：中心共享草坪可满足家庭野餐、邻里社交等需求；儿童活动区采用分龄设计，配备安全防护设施；环形慢跑道串联各景观节点，与外部生态廊道形成呼应。此外，项目规划约 500㎡架空层泛会所，设置共享书吧、健身角等空间，弥补了区域内多数项目缺乏公共社交场所的短板。

生活配套：成熟圈的资源红利

1. 教育与医疗保障

教育资源尤为突出：项目周边 3 公里内聚集多所优质学校，临近文化路一小教育集团分校、龙门实验学校等名校资源，部分学校已投入使用，无需等待规划落地。医疗方面，30 分钟车程可直达郑大一附院等三甲医院，同时周边社区医院密布，满足日常健康需求。

2. 商业与生活便利

坐享金水北成熟商业配套：3 公里内涵盖多个大型商超与社区商业中心，可满足日常购物、餐饮娱乐等需求；通过主干道快速衔接花园路商圈、正弘城等高端商业体，实现 “日常消费不出圈，高端消费半小时可达” 的生活体验。