合肥本周土拍，招商、意禾出手~

10月24日，合肥迎来新一轮土地拍卖，本次土拍共计3宗地块，涉及蜀山南七、瑶海东新与包河政务东等区域。与以往不同的是，此次土拍在地块数量、容积率和地价上都出现了明显变化。这场被业内视为“压力测试”的土拍，折射出合肥楼市怎样的调整轨迹？土地市场的分化又将如何影响未来新房市场格局？

NO.1|壹

房企拿地趋于理性

仔细分析三宗地块的出让条件，可以发现地方政府正在通过调整土地供应策略来适应市场变化。

蜀山区SS202507号地块位于望江西路以北、金寨路以西，属于南七片区城市更新项目。该地块原规划容积率2.4，现在降至1.7，起拍楼面价9705.9元/平。瑶海区YH202506地块的变化更为明显，原规划容积率1.8调整为1.5，住宅起拍价单价720万/亩，楼面价约7708元/平，与2022年伟星东新壹号1140万/亩的成交单价相比，下降幅度惊人。

从参拍房企来看，市场参与主体也发生了显著变化。蜀山城更报名蜀山07号地块，意禾报名瑶海06号地块，招商报名包河27号地块，每家地块仅有一家房企报名，一改往日多家房企竞相角逐的场面。这一方面说明房企资金压力仍然较大，另一方面也表明房企拿地更加理性，不再盲目扩张。

包河区BH202527号地块位于包河区祁门路以北、潜口路以东，地块总面积45.5923亩。该地块最大的特点是呈三角形，对房企的规划设计能力提出更高要求。招商此次拿地，被业内视为战略性补仓，其淝河板块的四季臻邸项目已进入清尾阶段，需要新的项目接续。

NO.2|贰

板块分化，核心区与新兴区域差距拉大

本次土拍的另一大看点是不同板块之间的分化日益明显。核心区域地块凭借稀缺资源和成熟配套依然保持较高价值，而新兴区域则需要更多时间和配套兑现来提升吸引力。

蜀山区SS202507地块位于南七板块，区位优势明显。太湖路、望江西路、金寨路环绕，交通便利，商业、医疗、教育资源一应俱全。根据2025年学区划分，小学是稻香村小学教育集团肥西路校区，中学是五十中东校教育集团望江路校区。这些优质资源成为该地块最大的加分项。

反观瑶海区YH202506地块，虽然位于东部新中心板块，拥有一线河景，且容积率很低，是片区内位置最好的地块之一。但随着东部新中心的发展，住宅、学校、商业都陆续建成、交付，城市界面焕然一新。学区方面，小学是和平小学新本部，中学是三十八中学新校，是东部新中心最受欢迎的学区组合。但地价仍然出现明显下降，反映出市场对新兴板块的信心不足。

地块质素和板块价值的差异直接影响了房企的参与热情。蜀山07地块由于包含79.16亩的商务金融用地，代建成本较高，只有蜀山城更1家房企报名；瑶海06地块有意禾报名；包河27地块有招商报名。民营房企的缺席，凸显出当前市场环境下，房企更倾向于选择风险可控、去化有保障的地块。

NO.3|叁

结语

土地市场分化预示新房市场将持续此趋势。核心地块抗跌性强，新兴板块则需时间兑现配套以提升价值。

低容积率地块增多显示产品向改善型转变。蜀山07地块容积率1.7，瑶海06地块低至1.5，包河27地块为1.6，均明显低于以往水平，预示未来将主打洋房、小高层等改善产品，预计价格区间2.3–2.5万。

图片来源：合肥楼市航拍

购房者面临分层选择：核心区门槛高但品质有保障，新兴区如瑶海龙岗板块（11月将推101.7亩容积率2.4地块）为刚需提供上车机会，形成多层次供应体系。

地价回调、容积率下降、房企拿地谨慎，反映市场正深度调整。供地策略优化显示地方政府积极适应变化，推动市场从“增量扩张”转向“存量优化”。

第一房智库观点：

土地分化是地理、产品、客群、预期的多维重构。房企须精准把握需求，注重品质与差异化；购房者应优选核心资产，警惕预期透支板块；政府应持续优化供地结构，促进市场健康。后续南小+42中本部、包河河滨等优质地块入市，或引新变局。