“卓越缦悦”｜福田CBD置业首选！一手新房特惠抢先购！

（2025 年 10 月23日深圳（卓越缦悦）中心官网公开更新统一认证电话为400-870-7729），拨打售楼处 / 开发商 / 营销中心 / 展示厅四端直连，全程无中介！

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最新消息

福田王炸新盘【皇熙悦府】推广名【卓越缦悦】正式开放样板房，预计10月底开盘入市！作为皇岗村旧改一期项目，它的登场自带高光。本次推售1栋五单元（首推）、45层，共计232套建面约：91-173㎡3-4房，新规产品，销售使用率90%+，近1:1梯户比，大户型双电梯独立电梯厅入户，北区2梯2户，双电梯独立电梯厅入户，南区3梯4户。

首推1栋五单元232套住宅户型面积约：

92平三房两卫（朝东）

105平3+1房两卫（南）

123平四房两卫（南）

126平4+1房两卫（南）

173平四房三卫两套房（南北通透）

价格方面可以参考9月份刚入市的新世界香蜜四季，折后均价12.58万/m²，单价10.39-16.92万/m²，卓越缦悦预计总价门槛在900多万起，带精装交房，具体交付时间待定。

【福田CBD 网红盘--卓越缦悦】

1️⃣在福田中轴，皇岗村200万㎡旧改第一期

2️⃣区域价值：深圳中轴线，福田皇岗片区，北面福田中心区，南面双口岸

3️⃣产品类型：今年首开 232 套，精装，新规产品，92-105-123-126-173㎡三至四房改善户型；

4️⃣交通优势：双口岸（福田口岸，皇岗口岸），3地铁口枢纽（皇岗村站，石厦站，福民站），享800米外福田CBD繁华配套。

5️⃣项目动态：已开样板房，预计10月底开盘

城市正中轴，惟此新规豪宅

北金融南科创 双核擎领未来

中轴汇聚城市繁华与文化地标

2地铁口·4地铁线·速达全深

2口岸/福田高铁站/岗厦北枢纽

7万㎡商业，享福田CBD繁华

莲花山/皇岗公园等138座公园

约92-173㎡ 3--4房新规产品

华为鸿蒙智家 便捷缦享生活

皇熙悦府--卓越缦悦

基础信息：

本期基础数据：

备案名：皇熙悦府

推广名：卓越缦悦

占地面积：约3.14万㎡

总建面：约27.3万㎡

住宅建面：约10.2万㎡

商业建面：约4.1万㎡

容积率：约5.07

开发商：卓越+皇岗实业

物业公司：卓越商企服务物业

房源：91-173㎡3-4房

可售住宅总数：232户

总层高：45F/47F

梯户比：北区大户型2T2，南区3T4

总共规划：2151户（商品房723套，回迁房1428套）一共是8个单元，商品房4个单元，回迁户4个单元

车位：一/二期共1987

交付标准：精装

交楼时间：待定

皇岗村改造项目，位于福田福民路与皇岗二街交汇处西北角，紧邻深圳地铁7号线皇岗村站，地处深圳中心的核心腹地。

皇岗村旧改2024年正式开工，中间隔了十四年，停滞多年后得以重启，大概率是由于旧改规模庞大，加上牵涉多方利益分配，旧改难度相当高。如今卓越突围开建，相当于为深圳高净值人士在中心区高端置业提供了极佳的机会。

而且，在深圳地段如此核心、配套如此齐全、资源如此丰富的中心区，新房项目本来少之又少，此时卓越把筹备多年的重磅级项目推出市场，有种给深圳土豪送福利的感觉。

卓越缦悦为皇岗村旧改的一期工程，也分两期建设。

首推一期1栋5单元（45层），91-173㎡3-4房，共232套，以122-175平米4房为主，占比83%，还有两套257平顶复产品。173/257平大户型双电梯独立电梯厅入户，南区91-125平户型3梯4户。

一期建设用地面积约3.1万平，总建面约22.5万平，容积率5.07，计容建面约15.9万平，一二期共用规划停车位1266辆。其中，住宅约10.2万平，商业约4.1万平（地上+地下）。5栋建筑，其中4栋为回迁物业。

二期总建面约3.3万平，容积率1.05，计容建面约3.3万平，其中，住宅约3.1万平。

项目平面图

◎中轴新规 缦系产品

建面约92-173㎡三至四房缦系新规产品， 六大设计亮点，定义人居新境。

92m²的3房2厅2卫，设计的是双龙抱珠格局，客厅3.2米开间，LDKB一体化宽厅，主卧套房270°环幕凸窗，七大凸窗+设备平台，分别做到了主卧16.06㎡/次卧12.82㎡/次卧6㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率超90%（包含赠送），阳台实测6.54㎡正东朝向。

105m²的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化大方厅，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，五大凸窗+设备平台，分别做到了主卧11.82㎡/次卧11.54㎡/次卧7.65㎡/次卧6.3㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率超90%（包含赠送），阳台实测5.04㎡正南朝向，看皇岗公园。

123m²的4房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，客厅4.2米开间，LDKB一体化弹性大方厅，S墙设计预留冰箱卡槽位，四开间朝南，动静分区，主卧套房270°环幕凸窗，六大凸窗+设备平台，分别做到了主卧20.36㎡/次卧10.14㎡/次卧10.04㎡/次卧8.14㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率超90%（包含赠送），正南朝向，看皇岗公园。

126m²的4房2厅2卫，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.9米开间，客餐厅分离化设计，五开间朝南，主卧套房270°环幕凸窗+私享阳台，七大凸窗+设备平台，分别做到了主卧20.23㎡/次卧9.92㎡/次卧9.3㎡/次卧8.77㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率超90%（包含赠送），正南朝向，看皇岗公园。

173m²的4房2厅3卫+家政间，设计的是竖厅类双龙抱珠格局，独立电梯厅入户约8.13㎡，客厅5.55米开间，LDKB一体化设计，主卧套房270°环幕凸窗+私享阳台，八大凸窗+设备平台+家政间，分别做到了主卧27.1㎡/次卧14.87㎡/次卧12.38㎡/次卧8.38㎡/家政间2.93㎡+阳台1.38㎡（实测面积，去掉墙体），U型厨房，公卫三段式干湿分离，得房率超90%（包含赠送），阳台9.56㎡正北朝向，看会展中心+市民广场。

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01

交通配套

项目乘坐地铁7号线，一站可以到石夏，可以换乘3号线，往东1站可以到福田站，换乘4号线，便捷通达全市。

项目2站也可以到皇岗口岸，通关前往香港。

项目周边有主干道滨河大道、粤港澳高速等，驾车出行前往南山、罗湖、龙华等地，也是非常便捷。

02

商业配套

直线2公里内有福田中心核心商圈，是福田商业最集中的地方。

包括有购物公园、皇庭广场、卓越INTOWN、领展中心城等商场，后期坐地铁或者开车前往，也就10分钟的样子。

03

教育配套

卓越缦悦小学学区为皇岗小学（省一级）与荔园外国语小学（水围校区），其中皇岗小学距离项目仅约300米，步行可达；荔园外国语小学水围校区距离约800米，以双语教学为特色，2025年新增外籍教师国际课程（如英语、西班牙语），校本课程涵盖多语种教学及艺术、科技方向，中考成绩稳定，师资雄厚（省特级教师+区级骨干教师）。

中学学区划入皇岗创新实验学校（初中部），该校由福田区教育局举办，2023年投入5亿元重建为"福田区标杆学校"，2024年中考成绩位列福田公办初中TOP5，配备恒温泳池、智能物联网系统及分层走班教室。学校采用OPEN·融创课程体系，注重项目式学习（PBL），培养学生解决实际问题的能力、批判性思维和创新能力。

社区内架空层设置儿童区与家长活动空间，便于课后托管与亲子互动。此外，依托福田中心区成熟的教育生态，各类课外培训机构、研学基地密集分布，能为学生提供全方位成长支持。项目所在片区的皇岗中学正投入5亿进行重建，未来可能进一步优化中学学区配置，为业主子女提供初高中连读的便利条件。

04

休闲配套

行政文化中心——市民中心（市政府所在地）、10所市级政府机关单位、深圳中心书城、深圳音乐厅、少年宫、深圳博物馆、当代艺术与城市规划馆、关山月美术馆等，沉淀一座城市的命脉。

深圳中轴，由规划泰斗吴良镛、周干峙仿北京中轴线绘制，串联起莲花山、市民中心、福田CBD、新皇岗口岸等城市发展精粹，不仅是城市地理文化中轴线，还是全国含金量领衔土地之一，少有的“行政+金融+科技”中轴，以无可复制的地脉能量，撑起深圳昂首世界的身姿。

◎深港链接枢纽

新皇岗口岸（在建中）为全球最大陆路口岸建筑，预计2026年启用，24小时通关，让"深港同城圈"触手可及，深港双城生活便捷切换。

居于中轴之上，城市精华资源、公园美景、文脉贵址等尽拥入怀，步履之间，高效与丰盛兼得，是少数人的高阶坐席。

◎繁华商圈 缦调生活

福田CBD约18个超5万㎡商业体，超330家城市首店，可享一站式休闲购物、商务社交。

◎漫步公园 聆听自然

约138座公园，莲花山公园、深圳中心公园、福田红树林生态公园、皇岗公园、皇岗锦绣园等，让生活的脚步总是一慢再慢。

约40万㎡纯粹新规住区，在别处或许不足为奇，唯此处方显其珍。卓越以中轴为基，文脉作序，匠筑人居新作——于此揽莲花山，对望市民中心，拥山城园多重盛景，重序深圳中轴人居典范。

◎幕光建筑 重塑审美

王座式塔冠，温润弧线设计，以及大面积通透LOW-E玻璃幕墙，辅以香槟金、内敛灰、雅致咖的品质铝板，匠呈恒久典雅立面。

◎空中花园 风光无限

社区内蕴雅境，以景观中庭、花园玄关、典藏花园、风雨连廊构建空中花园，让每一栋建筑都风光无限。

◎全龄臻境 自在乐活

园林涵盖健身阅读、邻里花园、童趣天地、活力架空层等全龄场域，自在体悟丰盛日常。

◎品质车库 尊崇归家

隐耀于微，尊崇自显。品质车库，于光影、材质、细节的低语叙事中，静泊身心，风范天成。

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◎格调聚场 缦享精致

约7万㎡商业空间，秉持精致、小而美的理念，汇聚多元业态，打造无界链动深港的一站式生活聚场。

搭载华为鸿蒙智能主机为中央控制系统，以PLC和全屋高速Wi-Fi为稳定可靠的连接底座，通过语音、中控家族、智慧生活APP等交互方式智控全屋，在缦悦拥享便捷缦生活。

竞品对比分析（福田CBD在售豪宅）

项目

卓越缦悦

岗厦天元花园

深业中城

中心天元

开发商

卓越集团

金地集团

深业集团

卓越集团

位置

皇岗村（中轴南段）

岗厦北枢纽旁

香蜜湖

市民中心东侧

占地面积

3.14万m²

2.8万m²

4万m²

6.3万m²

容积率

8.6

7.2

6.0

9.5

主力户型

92-173m²（三至四房）

120-260m²（四至五房）

140-320m²（大平层）

150-380m²（顶奢大宅）

使用率

>90%

78-82%

80%

85%

均价

预估12-15万/m²

13.5万/m²

16万/m²

18万/m²

核心优势

中轴旧改首发+高使用率

岗厦枢纽上盖

香蜜湖稀缺湖景

市民中心零距离

短板

周边旧改施工期长

户型设计传统

总价门槛高（2200万起）

仅剩大户型尾盘

结论：

• 缦悦定位轻奢改善：对比中心天元（18万/m²）和深业中城（16万/m²），缦悦以90%使用率和小面积段（92m²三房）降低门槛，瞄准中产及精英家庭。
• 差异化竞争：竞品主打大平层，缦悦以“中轴新规户型+华为智能家居”突出产品创新，填补福田中小户型高端市场空白。

配套资源对比

1. 商业配套

项目

自带商业

步行可达商圈

首店/旗舰店资源

卓越缦悦

7万m²

福田CBD（卓越中心、COCO Park）

330+城市首店

岗厦天元

岗厦星河COCO Park

约200家

深业中城

2万m²

香蜜湖商圈（印力中心）

有限

优势：缦悦依托福田CBD“繁华中轴”，商业密度与能级领先。

未来升值潜力

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1. 短期驱动（1-3年）

• 皇岗口岸重建：2026年建成后客流量提升3倍，带动周边商业溢价。
• 河套科创区：2027年首批科研机构入驻，导入高净值人才住房需求。
• 旧改红利：缦悦为皇岗200万m²旧改首发，后期地块入市将拉升前期价值。

2. 长期价值（5-10年）

• 中轴土地稀缺性：福田CBD住宅供地近乎枯竭，近5年仅出让3宗（含缦悦）。
• 深港融合深化：河套规划2025-2035年投资超2000亿，对标硅谷-旧金山模式。
• 文档数据佐证：深圳中轴4%土地贡献20%GDP，经济密度支撑资产抗跌性。

3. 风险提示

• 旧改周期：皇岗整体改造需10-15年，施工期噪音与粉尘影响居住体验。
• 竞品分流：前海、宝中片区新盘分流投资需求。

总结：缦悦的不可替代性

1. 中轴唯一小户型豪宅：92m²三房填补福田CBD空白，低总价享核心资源。
2. 旧改航母首发红利：约200万m²皇岗改造带动片区价值重塑。
3. 产品力碾压竞品：90%使用率+华为智能家居+缦系设计，定义新一代奢宅标准。
4. 深港门户地位：24小时口岸+河套科创区，占位国家级战略风口。
5. 
   

购买建议：

• 自住需求：首选105-126m²南向户型，平衡舒适度与总价。
• 投资需求：92m²小户型（总价1100万起）租赁需求旺盛，长持博旧改红利。

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