潘石屹再次预判楼市！不出意外，未来3年楼市或面临“三大走向”

“今年6月，我花了260万买的三居室，想着这房高峰期卖价480多万，还以为自己捡了大便宜，

可没想到，今天中介打电话说我这房现在只值230万，就几个月，咱啥也没干就损失了30多万，心里隔应的每天觉都睡不着。”

而当初卖他房子的人呢，本来还愁房子卖不掉，现在估计偷着乐呢——幸亏出手快！

这两个人的遭遇，立马让我想起了房产圈里的“逃顶鬼才”——潘石屹。这人每次都能在调整来临之前就抽身，现在他又对楼市放话了：不出意外，2026年起，楼市要变天。

01.潘石屹的“逃顶传奇”：别人上头他清醒

回顾历史，潘石屹称得上是神级别的逃顶高手，几次的关键操作几乎无人能比。

第一次：98年海南楼市。

那一年，无数人像疯了似的往海南冲，觉得“买到就能赚”，甚至还有的人房子都不看，就直接买房，唯恐差一秒就买不到，错过了暴富机会。

然而，潘石屹却偷偷算了笔账。他托人拿到了当地的房产数据，一看库存堆积成山，立马把手里的项目全部清掉，揣着钱就去了北京。

后来没多久，海南的房产泡沫就炸了，一堆开发商血本无归，他倒是稳稳落了袋。

第二次更神，是在2018年。

那时楼市火热，普通人拼命贷款买房，房企也疯狂抢地。彼时的恒大、碧桂园，都喊着“冲万亿销售额”，感觉房企们拿地跟抢白菜似的，

就在大家热火朝天的时候，潘石屹却悄悄卖掉北京、上海的核心物业。有人笑他胆子小，他却笑说：“地价不涨了，房企就得踏实做产品，别再想靠炒房赚钱。”

房企大佬们哪里听得进这逆耳的话，结果呢？2020年之后调控收紧，不少房企爆雷。恒大欠了两万亿，碧桂园也在忙着处理债务，万科也传出资金紧张的消息……

再看看潘石屹这边，早就拿着卖房子的钱，去国外过得安安稳稳。

你说他这是胆小吗？显然不是，而是他看得太明白了——

逃顶不是等最高点，而是在退潮前，先上岸！

02.未来三年，楼市会怎么走？

照潘石屹的判断，不出意外的话，未来三年楼市有三个大趋势，每个都关乎你的钱袋子：

走向一：房价继续调整，筑底难度依旧

筑底真真假假，数据一目了然。

今年1月份至9月份，全国新建商品房销售面积同比下降5.5%，商品房销售额下降7.9%，而且还在跌，

更糟糕的是三四线城市，库存去化周期还在提高，据上海易居研究院全国百城住宅库存数据，2025年4月，所统计的64个三四线城市存销比达30.5个月。

也就是说，在不新增供应的情况下，仅当前的新房销售速度，得卖三年左右时间才能卖的完。

一线城市的情况虽然好点，但也不理想，

就拿深圳来说吧，虽然去化周期降到了7个月，但也是核心区撑着。郊区楼盘都在悄悄降价，有的新盘比去年跌了20%。

就比如文章开头的案例，买家以为230万是底，结果是半山腰，足足亏了几十万。

走向二：房企大洗牌，小房企出局

正如房价不再普涨，房企的好日子也不是雨露均沾了，就比如2024年的销售额情况——卖得动的，基本都是大房企。TOP50房企的销售额占比已经到了58.3%，比2020年多了12.1个百分点；

按照这个节奏，预计到2028年，TOP30房企的销售额可能占到一半以上，相当于一半以上的市场都归入到了这top 30的房企里。

更关键的是钱往哪流：

国企新增融资占了86%，华润置地借钱成本才2.71%，而民营房企的债券融资同比跌了20%。

这状况其实已经很明显了，小房企本身债务压力大加，融资困难被淘汰也是迟早的事，以后的楼市将是大房企的天下，所以潘石屹早就看透了这一点，才提前撤了。

走向三：学新加坡搞“双轨制”，保障房和改善的平分秋色

住建部早就定了调：以后要搞保障性住房、城市更新、高品质住宅三条路。

光保障房就计划建1100万套，能惠及3000多万群众（新市民）。

简单来说就是“政府管基本，市场管改善”。

所以以后买房情况就一目了然，再也不是“要么买贵的，要么没房住”，两条路清清楚楚——普通工薪族住保障房，想住好点的就去买商品房。

01.为啥会变天？

根本还是在于有两个因素发生了逆转，推动了楼市的变化，算得上趋势所致：

第一是，供求逆转了

以前是人多房少，无数人往城市里面挤，房子不够卖，

但现在是“房租不炒”，“以人定房、以房定地”，说白了，人越来越少，交房就得按需求来，再也不会盲目盖楼。

所以，还像以前那样疯狂拆建，疯狂建房的情况，以后基本不会再有了。

第二，房子的定位变了。

以前房子是投资品，大家都想靠买房发财。现在呢？上面发布的《提振消费专项行动方案》里说的很明白——要把住房当“大宗消费”。

说白了，就是房子不再是投资品，而是消费品，就像车子、家电一样。想靠炒房赚钱，根本不可能了——

这也是潘石屹说“回归产品本身”的真正意思。

03.普通人该怎么办？

怎么避免买在半山腰？给你两条建议：

第一，刚需不着急买，就再等等

除非是孩子上学或结婚急着用房，否则不用慌。现在是买方市场，全国100城二手房均价同比跌了7.23%，“买了就亏”的心理让很多人不敢下手。

这也就意味着，你有大把时间可以挑选好房子，没必要急着跳坑，不如边等边挑选，等稳了、合适了，再买也不迟。

第二点，手上多个空置房，卖吧。

如果你手上有多个空置房，连出租都难，那么还不如早点变现的好。

尤其是人口外流加剧的三四线郊区，有的片区如今是一到晚上点灯率还不足30%，这种出租都得租金一降再降的房子，现在不卖，以后可能卖不掉了，万一以后房产税推进，估计送人都难。

潘石屹当年卖北京、上海的商场，就是知道以后房子会从“资产”变“负担”。

所以，别舍不得那点利润，能安全套现，比啥都强。

文末总结：

潘石屹回回能逃顶，不是他运气好，而是他看透了剧本。

未来三年的楼市，早就不是那个“买房就赚”的时代了。

还抱着老观念、指望靠房子发财的人，很可能亏得底朝天。

是像潘石屹一样早做打算，还是像文章开头那哥们一样踩坑套牢？还是要理性决策！

你说呢？